* Thiago de Paula Leite é procurador do Estado de São Paulo e professor de direito ambiental e agrário do Estratégia.
Decisão do STJ
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou entendimento crucial para o Direito Agrário brasileiro: o direito de preferência para a aquisição de imóvel rural por arrendatários não é absoluto.
De acordo com a decisão no Recurso Especial nº 2.140.209, esse benefício legal está estritamente condicionado ao cumprimento dos requisitos do Estatuto da Terra (ET), que exige a exploração direta e familiar da atividade agrícola.
O caso concreto: Fazenda Samello
A controvérsia teve origem em um processo de recuperação judicial da empresa Calçados Samello S.A., que obteve autorização para vender a “Fazenda Samello” com o intuito de quitar débitos com credores.
Durante o procedimento de alienação, três membros de uma família, alegando a condição de arrendatários, invocaram o art. 92 do Estatuto da Terra para exercer o direito de preempção (preferência), apresentando proposta equivalente à de outro comprador.
ET
Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.
...
§ 3º No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.
§ 4° O arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.
Contudo, as instâncias ordinárias negaram o pedido, fundamentando que os recorrentes não se enquadravam no perfil de pequenos produtores rurais.
Diante da decisão, os supostos arrendatários recorreram ao STJ, alegando, entre outros pontos, a existência de “decisão surpresa” e a necessidade de suspensão do processo por prejudicialidade externa em virtude de outras ações em curso.
O relator do caso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, destacou que o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e seu decreto regulamentador (Decreto nº 59.566/1966) buscam proteger o trabalhador que exerce a atividade rural de forma pessoal, direta e correta.
Assim, os principais pontos observados pela Corte foram:
- Exploração Direta e Pessoal: O benefício da preferência destina-se àquele que retira seu sustento da terra, utilizando essencialmente a força de trabalho de sua própria família.
- Função Social e Justiça Social: O direito de preferência visa a desconcentração da propriedade e a fixação do homem do campo na terra, transformando o arrendatário em proprietário para garantir a produtividade e a justiça social.
- Restrição a Grandes Grupos: O entendimento do STJ é de que o microssistema do Estatuto da Terra não se aplica a grandes empresas rurais ou exploradores de grande porte, cujas relações devem ser regidas pelo Código Civil, que não prevê direito de preferência automático em locações.
A descaracterização do perfil de arrendatário beneficiário
No caso analisado, o STJ manteve o entendimento de que os recorrentes eram, na verdade, verdadeiros empresários do ramo agrícola. As provas nos autos demonstraram que:
1. Os recorrentes não residiam no imóvel arrendado.
2. Eles possuíam outros imóveis rurais de valor considerável.
3. A atividade envolvia a criação de gado com realização de leilões em canais de televisão, o que foge do escopo da agricultura familiar.
4. Demonstraram alta capacidade financeira ao depositar judicialmente cerca de R$ 6 milhões para a aquisição do bem.
Questões processuais e decisão final
O tribunal também afastou a tese de “decisão surpresa”, observando que houve um debate amplo do enquadramento no Estatuto da Terra desde a primeira instância.
Além disso, negou a suspensão do processo por prejudicialidade externa, uma vez que a questão da preferência não estava sendo discutida nas outras ações citadas e o incidente de alienação na recuperação judicial exigia celeridade para o pagamento de credores.
Dessa forma, a Terceira Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso, estabelecendo que, inexistindo o direito de preferência legal, deve prevalecer a concorrência livre, vencendo aquele que oferecer o maior preço em benefício da recuperação judicial.
O direito de preferência no Direito Agrário não é um privilégio de qualquer arrendatário, mas um instrumento de política social destinado exclusivamente ao "homem do campo" que cumpre a função social da terra através do trabalho familiar direto.
Esse entendimento tem por base o art. 38 do Decreto 59.566/1966, que regulamentou o Estatuto da Terra e estabeleceu que seus benefícios destinam-se apenas aos que exploram a atividade rural de forma pessoal e direta, usando a terra de maneira eficiente e correta.
ET
Art 38. A exploração da terra, nas formas e tipos regulamentados por êste Decreto, somente é considerada como adequada a permitir ao arrendatário e ao parceiro-outorgado gozar dos benefícios aqui estabelecidos, quando fôr realizada de maneira:
I - eficiente, quando satisfizer as seguintes condições, especificadas no art. 25 do Decreto nº 55.891, de 1965 e as contidas nos parágrafos daquele artigo:
a) que a área utilizada nas várias explotações represente porcentagem igual ou superior a 50% (cinqüenta por cento) de sua área agricultável, equiparando-se, para êsse fim, as áreas cultivadas, as pastagens, as matas naturais e artificias e as áreas ocupadas com benfeitorias;
b) que obtenha rendimento médio, nas várias atividades de explotação, igual ou superior aos mínimos fixados em tabela própria, periódicamente.
II - Direta e pessoal, nos têrmos do art. 8º dêste Regulamento estendido o conceito ao parceiro-outorgado;
III - correta , quando atender às seguintes disposições estaduais no mencionado art. 25 do Decreto número 55.891, de 1965:
a) adote práticas conservacionistas e empregue no mínimo, a tecnologia de uso corrente nas zonas em que se situe;
b) mantenha as condições de administração e as formas de exploração social estabelecidas como mínimas para cada região.
De acordo com o relator, o Estatuto da Terra tem como finalidade proteger o trabalhador que exerce a atividade rural de forma direta e familiar, sendo necessário verificar, portanto, se o arrendatário atende a esses requisitos para que possa exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel.
Como caiu em prova
Já houve cobrança do tema na prova de promotor do Mato Grosso do Sul, em 2024. Então vejamos:
Assinale a alternativa INCORRETA, no âmbito do Estatuto da Terra:
a) no caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de 30 (trinta) dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.
b) em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova pro-posta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos.
c) é vedado contrato de arrendamento ou de parcela na exploração de terras de propriedade pública.
d) ao proprietário é vedado exigir do arrendatário ou do parceiro exclusividade da venda da colheita.
e) sem expresso consentimento do proprietário, é vedado o subarrendamento.
Gabarito: C.
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