* Thiago de Paula Leite é procurador do Estado de São Paulo e professor de direito ambiental e agrário do Estratégia.
Decisão do STJ
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou entendimento crucial para o Direito Agrário brasileiro: o direito de preferência para a aquisição de imóvel rural por arrendatários não é absoluto (arrendamento rural).
De acordo com a decisão no Recurso Especial nº 2.140.209, esse benefício legal está estritamente condicionado ao cumprimento dos requisitos do Estatuto da Terra (ET), que exige a exploração direta e familiar da atividade agrícola.
Caso concreto: Fazenda Samello
A controvérsia teve origem em um processo de recuperação judicial da empresa Calçados Samello S.A., que obteve autorização para vender a “Fazenda Samello” com o intuito de quitar débitos com credores.
Durante o procedimento de alienação, três membros de uma família, alegando a condição de arrendatários, invocaram o art. 92 do Estatuto da Terra para exercer o direito de preempção (preferência), apresentando proposta equivalente à de outro comprador.
ET
Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.
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§ 3º No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.
§ 4° O arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.
Contudo, as instâncias ordinárias negaram o pedido de arrendamento rural, fundamentando que os recorrentes não se enquadravam no perfil de pequenos produtores rurais.
Diante da decisão, os supostos arrendatários recorreram ao STJ, alegando, entre outros pontos, a existência de “decisão surpresa” e a necessidade de suspensão do processo por prejudicialidade externa em virtude de outras ações em curso.
O relator do caso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, destacou que o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e seu decreto regulamentador (Decreto nº 59.566/1966) buscam proteger o trabalhador que exerce a atividade rural de forma pessoal, direta e correta.
Assim, os principais pontos observados pela Corte foram:
- Exploração Direta e Pessoal: O benefício da preferência destina-se àquele que retira seu sustento da terra, utilizando essencialmente a força de trabalho de sua própria família.
- Função Social e Justiça Social: O direito de preferência visa a desconcentração da propriedade e a fixação do homem do campo na terra, transformando o arrendatário em proprietário para garantir a produtividade e a justiça social.
- Restrição a Grandes Grupos: O entendimento do STJ é de que o microssistema do Estatuto da Terra não se aplica a grandes empresas rurais ou exploradores de grande porte, cujas relações devem ser regidas pelo Código Civil, que não prevê direito de preferência automático em locações.
Descaracterização do perfil de arrendatário beneficiário
No caso analisado, o STJ manteve o entendimento de que os recorrentes eram, na verdade, verdadeiros empresários do ramo agrícola. As provas nos autos demonstraram que:
1. Os recorrentes não residiam no imóvel arrendado.
2. Eles possuíam outros imóveis rurais de valor considerável.
3. A atividade envolvia a criação de gado com realização de leilões em canais de televisão, o que foge do escopo da agricultura familiar.
4. Demonstraram alta capacidade financeira ao depositar judicialmente cerca de R$ 6 milhões para a aquisição do bem.
Questões processuais e decisão final
O tribunal também afastou a tese de “decisão surpresa”, observando que houve um debate amplo do enquadramento no Estatuto da Terra desde a primeira instância.
Além disso, negou a suspensão do processo por prejudicialidade externa, uma vez que a questão da preferência não estava sendo discutida nas outras ações citadas e o incidente de alienação na recuperação judicial exigia celeridade para o pagamento de credores.
Dessa forma, a Terceira Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso, estabelecendo que, inexistindo o direito de preferência legal, deve prevalecer a concorrência livre, vencendo aquele que oferecer o maior preço em benefício da recuperação judicial.
O direito de preferência no Direito Agrário não é um privilégio de qualquer arrendatário, mas um instrumento de política social destinado exclusivamente ao "homem do campo" que cumpre a função social da terra através do trabalho familiar direto.
Esse entendimento tem por base o art. 38 do Decreto 59.566/1966, que regulamentou o Estatuto da Terra e estabeleceu que seus benefícios destinam-se apenas aos que exploram a atividade rural de forma pessoal e direta, usando a terra de maneira eficiente e correta.
ET
Art 38. A exploração da terra, nas formas e tipos regulamentados por êste Decreto, somente é considerada como adequada a permitir ao arrendatário e ao parceiro-outorgado gozar dos benefícios aqui estabelecidos, quando fôr realizada de maneira:
I - eficiente, quando satisfizer as seguintes condições, especificadas no art. 25 do Decreto nº 55.891, de 1965 e as contidas nos parágrafos daquele artigo:
a) que a área utilizada nas várias explotações represente porcentagem igual ou superior a 50% (cinqüenta por cento) de sua área agricultável, equiparando-se, para êsse fim, as áreas cultivadas, as pastagens, as matas naturais e artificias e as áreas ocupadas com benfeitorias;
b) que obtenha rendimento médio, nas várias atividades de explotação, igual ou superior aos mínimos fixados em tabela própria, periódicamente.
II - Direta e pessoal, nos têrmos do art. 8º dêste Regulamento estendido o conceito ao parceiro-outorgado;
III - correta , quando atender às seguintes disposições estaduais no mencionado art. 25 do Decreto número 55.891, de 1965:
a) adote práticas conservacionistas e empregue no mínimo, a tecnologia de uso corrente nas zonas em que se situe;
b) mantenha as condições de administração e as formas de exploração social estabelecidas como mínimas para cada região.
De acordo com o relator, o Estatuto da Terra tem como finalidade proteger o trabalhador que exerce a atividade rural de forma direta e familiar, sendo necessário verificar, portanto, se o arrendatário atende a esses requisitos para que possa exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel.
Como caiu em prova?
Já houve cobrança sobre arrendamento rural na prova de promotor do Mato Grosso do Sul, em 2024. Então vejamos:
Assinale a alternativa INCORRETA, no âmbito do Estatuto da Terra:
a) no caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de 30 (trinta) dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.
b) em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova pro-posta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos.
c) é vedado contrato de arrendamento ou de parcela na exploração de terras de propriedade pública.
d) ao proprietário é vedado exigir do arrendatário ou do parceiro exclusividade da venda da colheita.
e) sem expresso consentimento do proprietário, é vedado o subarrendamento.
Gabarito: C.
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