A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento realizado em outubro de 2025, enfrentou questão de grande relevância prática sobre os limites do direito de construir e a proteção à privacidade entre vizinhos.
Nessa linha, o caso, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, envolveu a construção de escadas a menos de metro e meio do terreno contíguo. A situação gerou intenso debate sobre a aplicação do artigo 1.301 do Código Civil e suas consequências jurídicas.
Nesse sentido: Devassamento leva à demolição automática da obra, mas readequação é possível se constar do pedido
O conflito fático e a presunção objetiva de devassamento
Veja que a situação concreta apresentava contornos bastante específicos: uma construtora adquiriu terreno vizinho à residência da autora e, durante a execução de seu empreendimento imobiliário, construiu três escadas apoiadas diretamente no muro divisório entre as propriedades.
Dos patamares mais elevados dessas escadas, restou demonstrado nos autos, era possível visualizar integralmente o interior do imóvel vizinho.
Além disso, a obra danificou a concertina e a cerca elétrica instaladas sobre o muro divisório.
Ora, o artigo 1.301 do Código Civil estabelece de forma categórica: "É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho".
Perceba que o dispositivo cria uma presunção objetiva de devassamento, conforme já havia assentado o próprio STJ no julgamento do REsp 1.531.094/SP.
Essa presunção, como ressaltou a Ministra Nancy Andrighi, possui natureza absoluta e independe da verificação de aspectos subjetivos relativos à efetividade ou potencialidade da invasão de privacidade.
Com efeito, a regra não exige prova de que há devassamento concreto.
Basta a construção da abertura a menos de metro e meio para que se configure a violação ao direito do proprietário vizinho.
Trata-se de norma inserida no direito de construir, que estabelece limitações bilaterais ao conteúdo do direito de propriedade dos titulares de terrenos limítrofes, permitindo a coexistência harmônica entre as propriedades contíguas.
A consequência: demolição automática ou readequação?
Nesse sentido, o artigo 1.312 do Código Civil é expresso ao determinar que “todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos”.
A leitura combinada dos artigos 1.301 e 1.312 levaria, em princípio, à conclusão de que a demolição seria consequência automática e inevitável da violação à distância mínima.
Destarte, a proprietária prejudicada ajuizou ação de nunciação de obra nova formulando pedido principal de demolição das três escadas e, subsidiariamente, a ampliação do muro divisório em quatro linhas de tijolos.
Isto é, o juízo de primeiro grau, embora tenha mencionado equivocadamente o termo “alternativo” quando deveria referir-se a pedido “subsidiário”, acolheu expressamente o segundo pedido e rejeitou a demolição. O entendimento foi de que o aumento do muro seria medida mais proporcional e razoável.
O TJMG manteve a sentença, fundamentando que o acolhimento de pedido subsidiário está em perfeita conformidade com o art. 492 do CPC, não caracterizando julgamento citra petita.
A recorrente, inconformada, sustentou que o juiz estava obrigado a observar a hierarquia dos pedidos, devendo primeiro analisar o principal para só então, em caso de rejeição, conhecer do subsidiário.
A solução do STJ: flexibilização proporcional da consequência demolidora
No STJ, perceba que a Ministra Nancy Andrighi construiu solução juridicamente sofisticada ao reconhecer simultaneamente dois postulados aparentemente contraditórios.
De um lado, confirmou que o descumprimento do artigo 1.301 do CC gera presunção objetiva de devassamento e, consequentemente, obrigação de demolição da estrutura irregular.
De outro, admitiu que não há impedimento legal para que o autor da ação requeira, subsidiariamente, a adequação da obra de modo a resguardar sua privacidade sem necessariamente destruir a construção.
Ora, essa interpretação harmoniza o rigor da proteção à privacidade com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
Como bem fundamentou a relatora, “é indiscutível a violação à privacidade da recorrente; tal circunstância, todavia, pode ser eliminada pela ampliação do muro, que corresponde ao seu pedido subsidiário, não havendo razão para o acolhimento do pedido principal de demolição das escadas, que representaria um encargo maior ao proprietário do terreno limítrofe”.
Veja que o acórdão não afasta a presunção de devassamento nem nega a violação ao direito de vizinhança.
O que faz é reconhecer que, havendo pedido alternativo do próprio lesado para readequação da obra, o Judiciário pode optar pela solução menos gravosa que ainda assim preserve integralmente o direito violado.
Nesse caso, com a ampliação do muro em quatro linhas de tijolos, a privacidade da autora restaria completamente resguardada, eliminando-se a possibilidade de visualização do interior de sua propriedade.
FAQ: meu vizinho pode fazer isso?
Do ponto de vista prático, essa decisão traz importantes esclarecimentos para proprietários e construtores.
Veja, seu vizinho não pode construir janelas, varandas, terraços, eirados ou qualquer estrutura que permita visualização de sua propriedade a menos de metro e meio da divisa.
Perceba que essa limitação independe de comprovação de prejuízo concreto — a mera construção nessa distância já configura violação legal presumida.
Caso seu vizinho construa escadas, plataformas elevadas ou qualquer abertura nessas condições, você tem direito líquido e certo de exigir a demolição da obra irregular.
No entanto, se preferir solução menos drástica, pode formular pedido subsidiário de readequação — como construção de muro mais alto, instalação de anteparos, vedações ou outras medidas que eliminem o devassamento sem destruir completamente a obra vizinha.
FAQ: posso perder meu imóvel por construir irregularmente?
Destarte, é fundamental esclarecer que você não perde a propriedade do imóvel por construir em desconformidade com as normas de vizinhança.
O que ocorre é a obrigação de demolir a parte irregular da construção e indenizar o vizinho por eventuais danos causados, conforme expressamente previsto no artigo 1.312 do Código Civil.
Ora, a propriedade permanece intacta, mas você arcará com os custos da demolição (ou readequação, se for o caso) e responderá por perdas e danos.
Nesse sentido, os danos podem incluir reparação dos elementos danificados no imóvel vizinho (como concertina, cerca elétrica, pinturas), além de eventual dano moral pela violação à privacidade, como ocorreu no caso julgado pelo STJ, no qual foi fixada indenização de R$ 2.000,00 a esse título.
FAQ: posso denunciar obra irregular do vizinho?
Com efeito, você dispõe de dois instrumentos processuais específicos para coibir construções irregulares: a ação de nunciação de obra nova, enquanto a construção ainda está em andamento, e a ação demolitória, se a obra já foi concluída.
Ambas permitem tanto o pedido de demolição quanto, subsidiariamente, a readequação da estrutura.
Perceba que a nunciação de obra nova possui natureza preventiva, permitindo a obtenção de liminar para embargo imediato da construção irregular.
Já a ação demolitória é repressiva, buscando desfazer obra já concluída. Em ambos os casos, é possível cumular pedidos de indenização por danos materiais e morais decorrentes da violação ao direito de vizinhança.
Veja que o STJ deixou claro que a presunção de devassamento é objetiva, dispensando provas complexas sobre invasão efetiva de privacidade.
Basta demonstrar a construção a menos de metro e meio da divisa para que o direito à demolição (ou readequação) reste configurado. Essa facilitação probatória torna mais acessível a tutela jurisdicional aos proprietários prejudicados.
Conclusão
Com efeito, o REsp 2.205.379/STJ representa importante contribuição à consolidação do entendimento sobre direito de vizinhança e presunção de devassamento.
Ao mesmo tempo em que reafirma a natureza objetiva da violação ao artigo 1.301 do CC e a demolição como consequência natural, reconhece a viabilidade de soluções proporcionais que preservem a privacidade do vizinho prejudicado sem impor encargos excessivos ao construtor irregular.
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