Olá, tudo bem? Hoje falaremos sobre a possibilidade de o Airbnb ser considerado como “uso residencial” para fins de convenção condominial.
Mais especificamente, veremos se, diante da previsão, em convenção condominial, de uso residencial do condomínio, é possível aos condôminos celebrar contratos atípicos de estadia de curta duração, de acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Vamos ao que interessa!
Tabela de conteúdos
Airbnb é considerado como “uso residencial”?
Do condomínio edilício
A expressão “condomínio edilício” define os famosos condomínios que conhecemos em edifícios condominiais, seja de apartamentos, seja de casas.
Além disso, trata-se de instituto jurídico que define de maneira geral qualquer edificação que possua partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Com efeito, o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos (art. 1.331, § 2º, Código Civil).
Já as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio (art. 1.331, § 1º, Código Civil).
A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Além disso, para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Dentre os deveres do condômino, está aquele previsto no inciso IV do art. 1.336, qual seja, dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Mais recentemente, a Lei n.º 14.405/2022 alterou a redação do artigo 1.351 do CC e passou a prever que depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
O que são os Airbnb’s?
O Airbnb é uma plataforma online global que faz a intermediação entre viajantes a proprietários de imóveis para estadias/aluguéis de curta duração. Na prática, ele costuma conectar os viajantes com os moradores locais de forma digital.
Na plataforma, é possível reservar casas inteiras, sítios, ranchos, quartos privativos, chalés na montanha ou apenas uma acomodação na residência do anfitrião no bairro de sua preferência. É uma alternativa aos tradicionais hotéis e pousadas.
De acordo com o próprio site, o “Airbnb nasceu em 2007, quando dois anfitriões receberam três hóspedes em sua casa em São Francisco. Hoje, a plataforma conta com 5 milhões de anfitriões que já receberam mais de 2 bilhões de hóspedes em quase todos os países do mundo. Todos os dias, os anfitriões oferecem acomodações e experiências únicas que possibilitam que os viajantes conheçam outras comunidades de uma forma mais autêntica”.
Convenção condominial pode impedir a utilização de apartamento como condomínio? Airbnb é considerado como “uso residencial”?
Controvérsia sob julgamento
O STJ foi chamado a se manifestar sobre a questão no julgamento do REsp n.º 2.121.055-MG, no qual a Segunda Seção precisou analisar se, diante da previsão, em convenção condominial, de uso residencial do condomínio, é possível aos condôminos celebrar contratos atípicos de estadia de curta duração.
O caso concreto envolvia ação inibitória ajuizada pela proprietária de um apartamento contra seu condomínio visando a garantir o direito de realizar locações de curta temporada via Airbnb.
Isso porque o condomínio estava impedindo tais locações sob o fundamento de que o uso das unidades deveria ser estritamente residencial conforme a convenção condominial.
Em primeira instância, seu pedido foi julgado procedente. Para o juiz, não havia previsão específica na convenção condominial proibindo essa modalidade de locação, a qual foi considerada “sui generis”, de modo que a ela não se aplicavam as restrições previstas no artigo que proibia o uso não residencial.
Porém, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) reformou a sentença, entendendo, em resumo, que houve desvirtuamento da finalidade residencial, que não se compatibiliza com o conceito de estadias de curta duração:
“Lado outro, a locação via plataformas digitais é atípica e não se confunde com o aluguel residencial regido pela lei 8.245/1991; é marcada pela transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, não se compatibilizando com sossego, segurança e saúde, características típicas dos condomínios edilícios residenciais.”
Inconformada, a proprietária interpôs o recurso especial em questão ao STJ!
E o que o STJ decidiu?
Foi reafirmado o entendimento no sentido de que os contratos dessa natureza são atípicos, por não serem exatamente contratos de locação residencial por temporada, a atrair incidência da Lei n.º 8.245/1991, tampouco contratos de hospedagem hoteleira, a atrair a Lei n.º 11.771/2008.
Assim, como a própria nomenclatura desses contratos já anuncia, não é possível considerá-los como “locações” ou “hospedagens”, pois estes são termos jurídicos próprios. Por isso, o STJ propôs designá-los como contratos atípicos de curta estadia.
Nesse sentido, entendeu-se que a utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a destinação residencial, devendo ser aprovada por dois terços dos condôminos.
Assim, no caso concreto, como a utilização pretendida pela recorrente era marcada por frequência e habitualidade da disponibilização do imóvel, em baixa quantidade de diárias, houve desvirtuamento da destinação residencial.
É de salientar que o STJ citou expressamente os dispositivos dos quais falamos acima. Desse modo, recomendamos a leitura deles diretamente no seu Código Civil!
Considerações finais
Esse foi um breve resumo sobre a possibilidade de o Airbnb ser considerado como “uso residencial” para fins de convenção condominial.
Como pudemos ver, a utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a sua destinação residencial, devendo haver previsão na convenção do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos.
Não deixe de revisar o tema em seu material de estudo e praticar com diversas questões.
Até a próxima!
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