STJ decide que bancos não são responsáveis pelo pagamento de IPTU de imóveis financiados antes da posse. Confira a análise jurídica completa!
Temos um tema importantíssimo, em especial para os concursos de Procuradoria.
Eu não tenho dúvidas que isso cairá em provas.
Veja, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou importante controvérsia tributária ao estabelecer que instituições financeiras, na qualidade de credoras fiduciárias, não podem ser compelidas ao pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) antes da consolidação da propriedade e da emissão da posse do imóvel objeto de alienação fiduciária.
Em síntese, o julgamento, realizado sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.158), fixou a seguinte tese jurídica:
“O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da emissão da posse do imóvel, objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN”.
Anteriormente, a questão havia sido afetada à Primeira Seção do STJ com a seguinte delimitação do tema desde 2022 que tínhamos muitos processos parados, isto é, “definir se há responsabilidade tributária solidária e legitimidade passiva do credor fiduciário na execução fiscal em que se cobra IPTU de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária”.
Origem da controvérsia – IPTU
Para entender completamente esta questão, precisamos compreender primeiro o contexto da alienação fiduciária e depois como surgiu o conflito específico que chegou ao STJ.
O que é alienação fiduciária de imóvel?
A alienação fiduciária é um tipo de contrato onde o devedor (fiduciante) transfere a propriedade de um bem ao credor (fiduciário) como garantia de uma dívida.
No caso de imóveis, quando uma pessoa financia a compra de uma casa ou apartamento com um banco, a instituição financeira torna-se proprietária formal do imóvel até que o empréstimo seja quitado. Esta propriedade é chamada de “resolúvel” porque se resolve (extingue) automaticamente quando a dívida é paga.
Durante o período do financiamento:
- O banco (credor fiduciário) tem a propriedade formal do imóvel e a posse indireta
- O comprador (devedor fiduciante) tem a posse direta do imóvel e o usa efetivamente
- O imóvel fica registrado no nome do banco no registro imobiliário
Dessa maneira, até que o valor do COMPRADOR seja pago totalmente ao BANCO, o verdadeiro “proprietário” na escritura é do BANCO. O comprador tem apenas uma posse precária.
Isto é, caso haja o inadimplemento, ele perde a posse, eis que o proprietário (banco) terá a posse do imóvel.
O caso concreto que originou a controvérsia
Em 2017 e 2018, o Município de São Paulo emitiu cobranças de IPTU referentes a um imóvel que estava alienado fiduciariamente ao Itaú Unibanco S.A.
O contrato de alienação fiduciária já estava registrado na matrícula do imóvel antes de 2017, o que significa que, formalmente, o banco constava como proprietário no registro imobiliário quando as cobranças foram emitidas.
Em vez de cobrar o IPTU do morador do imóvel (o devedor fiduciante), o município ajuizou uma execução fiscal contra o banco, entendendo que:
- Como o banco aparecia como proprietário no registro imobiliário
- E o artigo 34 do CTN estabelece que o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel
- Então o banco seria o responsável tributário pelo pagamento do imposto
O banco, por sua vez, apresentou uma Exceção de Pré-Executividade argumentando que não deveria figurar como réu no processo porque:
- A propriedade fiduciária é apenas uma garantia de dívida
- O banco não tem a posse direta nem desfruta do imóvel
- A Lei 9.514/1997 (lei específica sobre alienação fiduciária) estabelece que os tributos são de responsabilidade do fiduciante enquanto estiver na posse do imóvel
O que ficou decidido até chegar no STJ?
Em primeira instância, o juiz rejeitou os argumentos do banco e manteve a execução fiscal contra a instituição financeira. O banco então recorreu ao Tribunal de Justiça de São Paulo através de Agravo de Instrumento.
O TJSP reformou a decisão de primeira instância, reconhecendo a ilegitimidade passiva do banco.
O tribunal entendeu que o credor fiduciário tem apenas “propriedade resolúvel e posse indireta do bem tributado”, não sendo suficiente para caracterizá-lo como contribuinte do IPTU.
O Município de São Paulo, insatisfeito com esta decisão, interpôs Recurso Especial ao STJ, questionando a interpretação dada pelo TJSP. Inicialmente, o município havia tentado levar a questão ao STF, mas o Supremo, no RE 1.320.059/SP, decidiu que se tratava de matéria infraconstitucional, sem repercussão geral.
Por que esta questão tem relevância nacional
Esta controvérsia não estava limitada a São Paulo. Diversos municípios brasileiros adotaram a prática de cobrar IPTU diretamente dos bancos em casos de alienação fiduciária, especialmente quando havia dificuldade em localizar os devedores fiduciantes ou quando os imóveis estavam inadimplentes.
Diante da multiplicidade de casos semelhantes, o caso foi selecionado para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, recebendo a designação de Tema 1.158.
O STJ precisava definir, de uma vez por todas, quem é o verdadeiro responsável pelo pagamento do IPTU nos contratos de alienação fiduciária: o banco que detém a propriedade formal do imóvel, e/ou o devedor que efetivamente utiliza e usufrui do bem.
Ademais, como refletiram os portais jurídicos, esta decisão teria impacto direto tanto nas estratégias de cobrança dos municípios quanto nas relações contratuais entre instituições financeiras e mutuários em todo o Brasil.
Isto porque, cogitava-se que se os Bancos fossem responsáveis teríamos um aumento dos juros nos financiamentos bancários.
Fundamentos da decisão do STJ
O Min. Relator Ministro Teodoro Silva Santos, destacou inicialmente que, conforme o art. 34 do Código Tributário Nacional (CTN), são contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.
Entretanto, ressaltou, contudo, que não é qualquer posse que enseja a responsabilidade tributária, mas apenas aquela qualificada pelo animus domini – isto é, a intenção de se comportar como proprietário.
“Na sistemática da alienação fiduciária, o credor fiduciário detém a propriedade meramente formal e instrumental do bem, com finalidade exclusiva de garantia do financiamento concedido. Não há, portanto, o propósito de ser dono da coisa, elemento essencial para caracterização da sujeição passiva tributária”, explicou o relator.
Em resumo, o Relator quis dizer que o banco não tem intenção de ser dono, logo não poderia pagar o IPTU caso ele não tenha a posse.
Ademais, o voto condutor da decisão fundamentou-se também no art. 23, §2º, da Lei 9.514/1997 (que disciplina a alienação fiduciária de coisa imóvel), que estabelece expressamente que a responsabilidade pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel, inclusive IPTU, recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do bem.
Logo, diferentemente do sustentado pelo Município, o STJ entendeu que a Lei 9.514/1997, ao estabelecer que a responsabilidade pelo pagamento dos tributos incide sobre o devedor fiduciante, não contraria o CTN, mas apenas esclarece que o credor fiduciário, por não possuir o animus domini, não se enquadra nas hipóteses do art. 34 do CTN.
Assim, na visão do STJ não se trata de alteração da norma tributária por lei ordinária, mas de mera explicitação da situação jurídica do credor fiduciário no contexto da alienação fiduciária.
Segurança jurídica e impactos práticos
A decisão do STJ traz importante contribuição para a segurança jurídica do sistema financeiro imobiliário brasileiro. Ao definir com clareza os limites da responsabilidade tributária das instituições financeiras nos contratos de alienação fiduciária, o tribunal cria ambiente mais previsível para os agentes econômicos.
Sob a perspectiva da hermenêutica tributária, o julgado reafirma a impossibilidade de interpretação extensiva das normas definidoras de sujeito passivo tributário, em consonância com o princípio da legalidade estrita que rege o Direito Tributário.
Para os municípios, a decisão impõe a necessidade de aprimoramento dos mecanismos de cobrança e fiscalização do IPTU, com foco no devedor fiduciante – aquele que efetivamente detém a posse direta do imóvel e usufrui das políticas públicas locais.
Argumentação vencida
No recurso especial, o Município de São Paulo alegou violação aos artigos 1.359 e 1.360 do Código Civil e aos artigos 34, 117, II, e 123 do Código Tributário Nacional. Entre os principais argumentos apresentados pelo ente municipal, destacam-se:
- Que “se o banco recorrido escolheu garantir o financiamento que concedeu, mediante a alienação fiduciária que transfere o domínio do imóvel, quando podia escolher outras modalidades que não implicam nessa transferência do domínio, deve se sujeitar às consequências jurídicas de ser a proprietária do bem, entre elas sujeitar-se ao pagamento dos tributos relativos à sua propriedade”;
- Que os dispositivos da Lei 9.514/1997 e do artigo 1.368-B do Código Civil foram introduzidos no ordenamento jurídico por leis ordinárias, não podendo, portanto, alterar as disposições do Código Tributário Nacional, que é lei complementar e determina que o contribuinte do IPTU é o proprietário, o possuidor ou o titular do domínio útil.
Conclusão – IPTU de imóveis
Fique com a tese do STJ, ela será BASTANTE cobrada em provas!
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IPTU de imóveis
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