Olá, pessoal, tudo certo?!
Em 01/12/2024, foi aplicada a prova objetiva do concurso público para Provimento dos Cartórios do TJ-PE. Assim que divulgados o caderno de provas e o gabarito preliminar oficial, nosso time de professores analisou cada uma das questões que agora serão apresentadas em nossa PROVA COMENTADA.
Este material visa a auxiliá-los na aferição das notas, elaboração de eventuais recursos, verificação das chances de avanço para fase discursiva, bem como na revisão do conteúdo cobrado no certame.
Desde já, destacamos que nosso time de professores identificou 6 questões passíveis de recurso e/ou que devem ser anuladas, por apresentarem duas ou nenhuma alternativa correta, como veremos adiante. No tipo de prova comentado, trata-se das 01, 06, 10, 38, 42 e 77.
De modo complementar, elaboramos também o RANKING da Cartórios do TJ-PE em que nossos alunos e seguidores poderão inserir suas respostas à prova, e, ao final, aferir sua nota, de acordo com o gabarito elaborado por nossos professores. Através do ranking, também poderemos estimar a nota de corte da 1º fase. Essa ferramenta é gratuita!
Além disso, montamos um caderno para nossos seguidores, alunos ou não, verem os comentários e comentar as questões da prova: confira AQUI!
Por fim, comentaremos a prova, as questões mais polêmicas, as possibilidades de recurso, bem como a estimativa da nota de corte no TERMÔMETRO PÓS-PROVA, no nosso canal do Youtube. Inscreva-se e ative as notificações! Estratégia Carreira Jurídica – YouTube
Confira AQUI as provas comentadas de todas as disciplinas
Prova comentada Registro de Imóveis
QUESTÃO 02. Com base nas normas aplicáveis ao procedimento de dúvida, assinale a opção correta.
a) O procedimento em questão não comporta ampla produção probatória acerca do direito ao qual o título se refira.
b) Tal procedimento aplica-se a toda a atividade notarial e registral.
c) Se o interessado não impugnar a dúvida, deixa de ser necessária a edição de sentença para decidir o procedimento.
d) Esse procedimento presta-se apenas a situações em que o oficial de registro não tenha clareza de como registrar o título.
e) A despeito de sua denominação, o procedimento de dúvida possui natureza estritamente jurisdicional.
Comentários
A alternativa correta é a letra A. A questão trata do tema procedimento de dúvida.
A alternativa A está correta. É este o entendimento pacífico da doutrina e no STJ. De fato, a natureza administrativa do procedimento da dúvida é incompatível com a ampla produção probatória, seja qual for a natureza da prova pretendida (testemunhal, pericial ou documental). Vejamos: “Contudo, tratando-se de procedimento de inequívoca natureza administrativa, circunscrito à análise de questões formais do pedido de registro ou averbação, no escopo de garantir a higidez do sistema e dos princípios do direito registral, não se está diante de “causa decidida em única ou última instância”, segundo o permissivo constitucional (CF, art. 105, III). Cabe lembrar que nem mesmo haveria espaço para a produção de provas, eventualmente necessárias para o exame de questões mais complexas, que devem ser resolvidas pela via jurisdicional adequada.” (REsp 1.570.655-GO, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, por unanimidade, julgado em 23/11/2016, DJe 9/12/2016).
A alternativa B está incorreta. O Código de Normas dos Serviços Notariais e Registrais do Estado de Pernambuco nada diz sobre a atividade do tabelião de notas. Portanto, não se pode dizer que o procedimento de dúvidas se aplica a “toda a atividade notarial e registral”, especificamente no caso do Estado de Pernambuco.
A alternativa C está incorreta. Conforme art. 1.192 do Código de Normas dos Serviços Notariais e Registrais do Estado de Pernambuco: “Art. 1192. Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo, será ela, ainda assim, julgada por sentença.
A alternativa D está incorreta. Em apenas duas hipóteses taxativas, invoca-se o procedimento de sustação de dúvida. São elas: se o interessado não se conformar com a exigência; ou se não puder satisfazê-la. Conforme art. 1.190 do Código de Normas dos Serviços Notariais e Registrais do Estado de Pernambuco: “Art. 1190. Não se conformando o Interessado com a exigência ou não podendo satisfazê-la, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida formulada pelo oficial, remetido ao juízo competente para que este possa dirimi-la (…).”
A alternativa E está incorreta. É um procedimento de natureza administrativa. Conforme art. 1.197 do Código de Normas dos Serviços Notariais e Registrais do Estado de Pernambuco: “Art. 1197. A decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente.”
QUESTÃO 08. No que se refere à aquisição de imóvel rural por estrangeiro, ao Cadastro Ambiental Rural (CAR), à instituição de bem de família e à execução extrajudicial de alienação fiduciária, assinale a opção correta.
a) Ocorrida a apreensão de bem objeto de alienação fiduciária no procedimento de execução extrajudicial, aquele deve ser imediatamente entregue ao credor fiduciário, desde que não seja alienado, desaparecendo a possibilidade de o devedor fiduciante reaver-lhe a posse sem decisão judicial.
b) A inscrição no CAR é obrigatória para todas as propriedades e posses rurais, quer se encontrem em unidade de conservação ou não.
c) O bem de família é isento da execução de quaisquer dívidas, salvo as correspondentes a tributos relativos ao prédio e a despesas de condomínio.
d) A aquisição de imóvel rural por estrangeiro depende de autorização do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).
e) Desde que não se trate de imóvel em área considerada relevante para a segurança nacional e que haja autorização do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), não há limite máximo da área do imóvel que pessoa física estrangeira possa adquirir.
Comentários
A alternativa correta é a letra B. A questão trata dos temas Cadastro Ambiental Rural, bem de família e execução extrajudicial da alienação fiduciária em garantia.
A alternativa A está incorreta. Não depende de atuação judicial, pois o procedimento é realizado na esfera extrajudicial, com a participação do Registro de Títulos e Documentos. De acordo com § 9º do art. 8º-C do DL 911/69, incluído pelo Marco Legal das Garantias: “§ 9º No prazo de 5 (cinco) dias úteis após a apreensão do bem, o devedor fiduciante terá o direito de pagar a integralidade da dívida pendente, segundo os valores apresentados pelo credor fiduciário no seu requerimento, hipótese na qual será cancelada a consolidação da propriedade e restituída a posse plena do bem.”
A alternativa B está correta. De acordo com art. 29, § 3º, da Lei 12.651/12: “§ 3º A inscrição no CAR será obrigatória para todas as propriedades e posses rurais, devendo ser requerida no prazo de 1 (um) ano contado da sua implantação, prorrogável, uma única vez, por igual período por ato do Chefe do Poder Executivo.”
A alternativa C está incorreta. O art. 3º da Lei 8.009/90 traz diversas hipóteses, e não somente as correspondentes a tributos relativos ao prédio e a despesas de condomínio: “Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (…)”.
A alternativa D está incorreta. Caso o imóvel tenha área de até 3 módulos, a aquisição é livre por pessoa física estrangeira. Conforme art. 3º, § 1º, da Lei nº 5.709/71: “§ 1º – Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.”
A alternativa E está incorreta. Se a área for considerada indispensável à segurança nacional, depende de autorização da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional. Conforme art. 7º da Lei nº 5.709/71: “Art. 7º – A aquisição de imóvel situado em área considerada indispensável à segurança nacional por pessoa estrangeira, física ou jurídica, depende do assentimento prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional.”
QUESTÃO 09. Com base no regramento referente à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), assinale a opção correta.
a) Como regra, apenas ministros de tribunais superiores podem valer-se de ofício ou mandado em papel para gerar indisponibilidade de bens imóveis, de forma genérica ou específica.
b) Competem ao operador nacional do sistema de registro eletrônico de imóveis a responsabilidade e o controle dos dados sensíveis dos ofícios registrais ligados ao sistema de registro eletrônico de imóveis (SREI).
c) São excludentes as comunicações de levantamento de indisponibilidade de bem à CNIB e ao registro imobiliário em que exista averbação referente a imóvel, de forma que, feita a comunicação à central, não cabe fazê-la ao registro, e vice-versa.
d) Juízes podem emitir, por meio do sistema de busca de ativos do Poder Judiciário, ordens de penhora eletrônica com comando de repetição, denominadas “teimosinhas”, as quais se repetem indefinidamente, até que o crédito seja satisfeito.
e) Certidões relativas a imóveis obtidas por meio do serviço de atendimento eletrônico compartilhado (SAEC) podem ser usadas para averbação nos serviços registrais, mas não para abertura de matrícula.
Comentários
A alternativa correta é a letra A. A questão trata do tema Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB).
A alternativa A está correta. De acordo com art. 5º, § 1º, do Provimento nº 39/2014 do CNJ: “§ 1º O disposto no caput deste artigo não se aplica aos membros dos Tribunais Superiores que poderão, a seu critério, encaminhar as ordens de indisponibilidade de bens imóveis, genéricas ou para incidir sobre imóveis específicos, mediante uso da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB ou por outra via.”
A alternativa B está incorreta. De acordo com art. 25, parágrafo único, do Provimento nº 39/2014 do CNJ: “Parágrafo Único. Todas as solicitações feitas por meio das centrais de serviços eletrônicos compartilhados serão enviadas ao ofício de registro de imóveis competente, que é o único responsável pelo processamento e atendimento.”
A alternativa C está incorreta. De acordo com art. 14, § 3º, do Provimento nº 39/2014 do CNJ: “§ 3º. Verificada a existência de bens no nome cadastrado, a indisponibilidade será prenotada e averbada na matrícula ou transcrição do imóvel, ainda que este tenha passado para outra circunscrição. Caso não figure do registro o número do CPF ou o do CNPJ, a averbação da indisponibilidade somente será realizada se não houver risco de tratar-se de pessoa homônima.”
A alternativa D está incorreta. As ordens de penhoras eletrônicas com previsão de comando de repetição são previstas somente para os casos de pedidos via SISBAJUD.
A alternativa E está incorreta. A certidão, nesse caso, poderá ser usada para qualquer fim, assim como uma certidão física. Conforme determina art. 19, § 7º, da Lei 6.015/73: “§7º A certidão impressa nos termos do § 5º e a certidão eletrônica lavrada nos termos do § 6º deste artigo terão validade e fé pública.”
QUESTÃO 10. No tocante aos princípios registrais, assinale a opção correta.
a) É o princípio da fé pública que fundamenta a noção segundo a qual os atos levados a registro público devem estar acessíveis as pessoas em geral, ainda que com parcial sacrifício à intimidade das partes envolvidas no ato.
b) Como consequência do princípio da inscrição, nenhum direito real imobiliário se constitui ou transmite senão por meio de registro no serviço imobiliário pertinente.
c) Se um indivíduo apresentar a oficial registral documento representativo de ato jurídico inválido, o oficial poderá recusar o registro, em virtude do princípio da presunção de validade.
d) Caso A venda a B, mediante escritura pública, um imóvel inscrito no registro imobiliário, e B aliene a C os direitos correspondentes ao bem, sem que o negócio seja levado a registro, então, se C vender o imóvel a D, essa venda não deverá ser de imediato registrada em nome de D, por ofensa ao princípio da continuidade.
e) Por força do princípio da cindibilidade, cada título somente pode ser inscrito de modo unitário, ainda que compreenda mais de um ato jurídico passível de inscrição.
Comentários
A alternativa correta é a letra D. A questão trata do tema princípios registrais.
A alternativa A está incorreta, pois traz o conceito do princípio da publicidade registral imobiliária, e não da fé pública. De acordo com a doutrina: “No que diz respeito especificamente ao registro de imóveis, a importância da publicidade para um tráfico imobiliário seguro é incontestável. De acordo com Loureiro: “A publicidade registral pode ser definida como a garantia dos direitos reais inscritos e, tal como estão inscritos, da pessoa que consta como titular registral; e ainda como garantia da tutela dos interesses daqueles que, confiando nas informações constantes do Registro realizam negócios jurídicos imobiliários.”. Por haver presunção de veracidade e integridade do registro, a publicidade se constitui em verdadeiro pressuposto de existência do direito real quando os efeitos do registro são constitutivos. É a publicidade que opera essa mutação jurídico-real, e nisto reflete a sua grande importância no registro de imóveis.” (Curso Interativo de Registro de Imóveis para TJ-PE Cartórios – Estratégia Carreiras Jurídicas, 2024; Cap. 6. Publicidade – Livro Digital Interativo).
A alternativa B está incorreta. De acordo com a doutrina: “O registro tem efeito constitutivo, criador de direito real. Entende-se então que o registro não é obrigatório, mas é um ônus da parte. Assim esclarece Loureiro: “Nos negócios jurídicos entre vivos, aquele que obtém um título que lhe concede a propriedade ou um direito real sobre imóvel tem que registrar esse documento para que possa se tornar titular do direito real em questão. Sem o registro ele apenas é titular de um direito pessoal, pois os direitos reais imobiliários apenas se constituem, se transferem, se modificam ou se extinguem pelo registro do título.”.”. (Curso Interativo de Registro de Imóveis para TJ-PE Cartórios – Estratégia Carreiras Jurídicas, 2024; 3.1.3 – Princípios da Inscrição, da Continuidade, da Territorialidade – Livro Digital Interativo).
Ademais, dois exemplos são característicos para configurar aquisição e transmissão de propriedade imobiliária, respectivamente, sem o registro imobiliário: usucapião, que expressamente prevê o Código Civil que a aquisição originária se perfaz pelo cumprimento dos requisitos legais inerentes à modalidade usucapienda, sem mencionar o registro como condição para tanto e a sucessão causa mortis, que por força do Droit de Saisine postula que desde a abertura da sucessão, transmite-se aos herdeiros os bens integrantes do acervo hereditário. Ressalte-se que o registro destas duas modalidades de aquisição da propriedade visa a disponibilidade do bem e não a aquisição do direito real sobre coisa própria (propriedade).
A alternativa C está incorreta. De acordo com a doutrina: “O legislador brasileiro optou pela presunção relativa da fé pública registral, admitindo, portanto, prova em contrário. Isto porque a fé pública inerente ao registro e a presunção de domínio estão diretamente ligados à validade do negócio jurídico. Cumpridos todos os requisitos legais para a validade do negócio, dele se origina o registro na matrícula do imóvel que confere ao seu titular uma presunção juris tantum de domínio, ou seja, uma presunção relativa. Sendo relativa, ela poderá ser contestada por terceiros em ação própria, cabendo aquele que contesta o ônus da prova.” (Curso Interativo de Registro de Imóveis para TJ-PE Cartórios – Estratégia Carreiras Jurídicas, 2024; Cap. 3.1.5 – Princípios da Fé Pública Registral, da Concentração – Livro Digital Interativo).
A alternativa D está correta. De acordo com a doutrina: “O objetivo maior deste princípio é assegurar o encadeamento (cadeia de titularidades) dos atos de registro a fim de que ninguém que não figure como proprietário consiga alienar o bem imóvel. Nesse sentido, nenhum registro pode ser feito sem que se tenha previamente registrado o título anterior, que é verdadeira condição de admissibilidade do registro dos títulos posteriores. Citamos um exemplo: João Silva comprou um imóvel de Pedro Souza e os dois assinaram a Escritura Pública de Compra e Venda que foi levada por João ao Registro de Imóveis competente, para que este obtivesse o direito real de propriedade por meio do registro. Nesse caso, a escritura de compra e venda só será registrada se for verificado que o último proprietário do imóvel que figura na matrícula é Pedro Souza, do contrário não há como ser efetivado tal registro.” (Curso Interativo de Registro de Imóveis para TJ-PE Cartórios – Estratégia Carreiras Jurídicas, 2024; 3.1.3 – Princípios da Inscrição, da Continuidade, da Territorialidade – Livro Digital Interativo).
Logo, para que C possa dispor do direito real de propriedade deverá, para tanto, tornar-se o proprietário tabular por inscrição do título de origem do negócio jurídico translativo avençado com B para, ato contínuo, alienar a quaisquer terceiro, incluindo D.
A alternativa E está incorreta. Conforme entendimento doutrinário: “De acordo com o Princípio da Cindibilidade, o registrador poderá cindir, ou seja, separar os elementos do título apresentado, aproveitando ou extraindo os elementos que podem ingressar de imediato no fólio real e afastando os outros que, para o ingresso necessitarão de providências. Para Alyne Yumi Konno: “Vale dizer que hoje é possível extratar só o que comporta inscrição, afastando-se aquilo que não puder constar do registro, por qualquer motivo, como quando, eventualmente, houver ofensa à continuidade registrária.”.”. (Curso Interativo de Registro de Imóveis para TJ-PE Cartórios – Estratégia Carreiras Jurídicas, 2024; 3.1.4 – Princípios da Prioridade, da Disponibilidade, da Cindibilidade- Livro Digital Interativo).
QUESTÃO 18. Silvia pactuou a compra de um imóvel de Pedro, por meio de compromisso particular de compra e venda. Cumpridas as obrigações que lhe cabiam, Pedro recusou-se a adotar as medidas de sua responsabilidade para a conclusão do negócio. Nessa situação hipotética, de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
a) Silvia poderia pedir adjudicação compulsória do imóvel em face da mora de Pedro, tanto pela via judicial quanto extrajudicialmente.
b) Silvia poderia pleitear a adjudicação compulsória do imóvel apenas pela via judicial.
c) A medida possível para Sílvia consistiria em ajuizar ação para compelir Pedro a outorgar-lhe a escritura de venda do imóvel.
d) Silvia somente poderia exigir de Pedro a outorga de escritura se o compromisso particular estivesse registrado.
e) Os direitos de Sílvia se resolveriam apenas em obter perdas e danos.
Comentários
A alternativa correta é a letra A. A questão trata do tema adjudicação compulsória de imóvel.
Acerca da adjudicação compulsória, esta pode ser realizada tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial. É o que determina o artigo 216-B da Lei 6.015/73, incluído pela Lei nº 14.382/2022. A seguir: “Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.” Neste sentido, em 2023, através do Provimento nº 150, o STJ alterou o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), para estabelecer regras para o processo de adjudicação compulsória pela via extrajudicial, através da inclusão dos artigos 440-A e seguintes.
Portanto, a alternativa correta é a letra A. A alternativa B fica, pois, automaticamente incorreta.
As alternativas C e E também ficam incorretas, pois conforme acima explicitado, a medida possível para Sílvia seria pedir a adjudicação compulsória do imóvel.
A alternativa D está incorreta. A adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. É este o entendimento da Súmula 239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
QUESTÃO 19. Com base no disposto na Lei do Condomínio e Incorporações (Lei n.º 4.591/1964), assinale a opção correta.
a) A constituição de patrimônio de afetação não poderá ser averbada no registro imobiliário se houver ônus reais sobre o imóvel.
b) A convenção de condomínio deve ser objeto de registro, e suas alterações também devem ser registradas.
c) No ato de constituição do condomínio, a ser levado ao registro imobiliário, é preciso indicar a descrição interna de cada unidade autônoma.
d) Ente da Federação não pode ser incorporador imobiliário.
e) Se o imóvel for destruído e a minoria dos condôminos não concordar com a reconstrução, a maioria pode adquirir as frações ideais da minoria e requerer judicialmente a adjudicação, caso em que a sentença poderá servir de título definitivo a ser levado ao registro de imóveis.
Comentários
A alternativa correta é a letra E. A questão trata do tema Lei do Condomínio e Incorporações.
A alternativa A está incorreta. Conforme art. 31-B, parágrafo único, da Lei n.º 4.591/1964: “Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.”
A alternativa B está incorreta. As alterações da convenção de condomínio devem ser objeto de averbação, e não de registro. Conforme art. 9º, § 1º, da Lei n.º 4.591/1964: “§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.”
A alternativa C está incorreta. Conforme art. 7º da Lei n.º 4.591/1964: “Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.”
A alternativa D está incorreta. Conforme art. 31, alínea “c”, da Lei n.º 4.591/1964: “Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser: (…) c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente.”
A alternativa E está correta. De acordo com artigo 14, caput e §§ 2º e 3º, da Lei n.º 4.591/1964: “Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quórum mínimo de votos que representem metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno. (…) § 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna. § 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria.” Em complemento, o art. 15, caput e § 7º, da Lei n.º 4.591/1964, traz o seguinte: “Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria. (…) § 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.”
Saiba mais: concurso Cartório PE
Quer saber tudo sobre concursos previstos?
Confira nossos artigos!
Cursos e Assinaturas
O Estratégia Carreira Jurídica é campeão de aprovações nos concursos para Carreiras Jurídicas com um corpo docente qualificado e materiais completos. Conheça nossos cursos e garanta sua aprovação:
