Olá, tudo bem? Hoje analisaremos se a presunção de fraude à execução aplica-se à usucapião de imóvel penhorado, conforme o que prevê o art. 185 do Código Tributário Nacional (CTN), de acordo com a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no REsp 2.130.801-RJ.
Vamos ao que interessa!
Tabela de conteúdos
Presunção de fraude à execução e usucapião de imóvel penhorado
Da presunção de fraude à execução
De acordo com o artigo 185 do Código Tributário Nacional, presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.
Portanto, a partir do momento em que o crédito tributário foi regularmente inscrito como dívida ativa, qualquer alienação ou oneração de bens ou rendas será tida como fraude à execução fiscal.
Nesse sentido, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos, assentou o entendimento de que, para os créditos tributários, a partir da alteração promovida pela Lei Complementar 118/2005, o marco inicial para caracterização de fraude à execução é a inscrição do crédito fazendário em dívida ativa, de modo que a simples alienação ou oneração de bens pelo devedor insolvente a partir de 9/6/2005 gera presunção ABSOLUTA de fraude e impõe o reconhecimento da ineficácia do negócio jurídico perante a Fazenda Pública (Tema Repetitivo n.º 290).
Também nessa esteira, o STJ entende que o instituto da fraude à execução tem por objetivo a proteção do crédito público desde o momento de inscrição em dívida ativa, assegurando-se com isso a impossibilidade de o devedor frustrar a cobrança da dívida alienando seu patrimônio a terceiro, sob pena de ineficácia do ato (AgInt no REsp n. 1.725.242/RS, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023).
Da usucapião e aquisição da propriedade
A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade, podendo recair sobre bens móveis e imóveis. Há hipóteses no Código Civil, no Estatuto da Cidade e até mesmo na própria Constituição Federal.
De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, a usucapião constitui forma originária de aquisição da propriedade e, assim, extingue os ônus reais anteriormente incidentes sobre o imóvel, inclusive a hipoteca, independentemente de sua anterioridade em relação ao início da posse ad usucapionem ou da ciência do usucapiente acerca do gravame (AgInt no AREsp n. 2.893.952/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 30/7/2026).
No mesmo sentido, diante de sua didática expositiva, é interessante ler o seguinte trecho da ementa de julgado do STJ (REsp n. 941.464/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 24/4/2012, DJe de 29/6/2012):
4. A declaração de usucapião é forma de aquisição originária da propriedade ou de outros direitos reais, modo que se opõe à aquisição derivada, a qual se opera mediante a sucessão da propriedade, seja de forma singular, seja de forma universal. Vale dizer que, na usucapião, a propriedade não é adquirida do anterior proprietário, mas, em boa verdade, contra ele. A propriedade é absolutamente nova e não nasce da antiga. É adquirida a partir da objetiva situação de fato consubstanciada na posse ad usucapionem pelo interregno temporal exigido por lei. Aliás, é até mesmo desimportante que existisse antigo proprietário.
As sentenças declaratórias de usucapião serão registradas no Registro de Imóveis, conforme art. 167, inciso I, item 28, da Lei de Registros Públicos (LRP – Lei n.º 6.015/1973).
Além disso, é possível realizar o registro da usucapião de forma extrajudicial, diretamente no cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, e instruído com os documentos constantes do art. 216-A da LRP.
De qualquer forma, a rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
E se houver usucapião de imóvel penhorado? Há presunção de fraude à execução fiscal?
Controvérsia do REsp 2.130.801-RJ
O caso concreto envolvia um imóvel penhorado em uma execução fiscal movida pelo INMETRO. Ocorre que a pretensa proprietária do imóvel opôs embargos de terceiro, alegando que havia adquirido o imóvel por usucapião, havendo inclusive decisão judicial datada de 2014.
Por sua vez, a penhora nos autos da execução fiscal ocorreu em 2016, sendo que o auto de penhora foi lavrado cinco anos antes do registro da usucapião na matrícula do imóvel.
O juiz federal julgou procedentes os embargos de terceiro, retirando a constrição judicial consistente na penhora e liberando o imóvel. ]
Entretanto, o Tribunal Regional Federal da 2ª Região deu provimento à apelação do INMETRO e manteve a penhora, principalmente por entender que a falta de registro prévio da usucapião viabilizava a penhora e configurava fraude à execução, atraindo a aplicação do artigo 185 do CTN.
Inconformada, a embargante manejou recurso especial, argumentando que:
- a sentença reconheceu seu direito à propriedade do imóvel em momento anterior à penhora, razão pela qual não há que se falar em fraude à execução, já que a usucapião é forma de aquisição originária da propriedade;
- o artigo 185 do CTN apenas tem aplicabilidade quando se trata de aquisição derivada, não sendo possível a sua incidência quando se trata ocorre hipótese de aquisição originária, como no caso da usucapião;
- não pode ser prejudicada pelo fato de o registro da sentença que reconheceu sua propriedade ter ocorrido em data posterior à penhora ocorrida nos autos da execução fiscal, já que nessa forma de aquisição da propriedade o registro não tem a mesma importância que em aquisições derivadas.
Vamos ver agora o que o STJ decidiu.
O que decidiu o STJ a respeito disso?
O STJ entendeu que a recorrente estava com a razão! Isso porque é possível verificar, a partir da própria redação do art. 185 do CTN, que é necessário haver uma alienação ou oneração, o que pressupõe um acordo de vontades, a fim de transmitir a propriedade de uma pessoa a outra.
Ocorre que, por outro lado, a usucapião é forma de aquisição originária da propriedade, distinta da aquisição derivada, e não pressupõe acordo de vontades entre o proprietário anterior e o usucapiente. Na verdade, como vimos acima, sequer é necessário que haja um proprietário legítimo anterior.
Assim, na esteira da jurisprudência do próprio STJ, reafirmou-se o entendimento de que a sentença que reconhece a usucapião possui natureza jurídica declaratória, bastando, por si só, para atribuir a propriedade ao usucapiente.
Desse modo, diferentemente das demais hipóteses de aquisição derivada da propriedade imóvel, o registro, no caso da usucapião tem o condão unicamente de conferir publicidade à aquisição do bem, além de permitir ao novo proprietário exercer o seu direito de dispor.
O Relator do feito no STJ, Ministro Paulo Sérgio Domingues, citou ainda a previsão do artigo 109 do CTN, segundo a qual “Os princípios gerais de direito privado utilizam-se para pesquisa da definição, do conteúdo e do alcance de seus institutos, conceitos e formas, mas não para definição dos respectivos efeitos tributários”.
Assim, no caso da usucapião, poderia o legislador ter trazido um regramento próprio para fins de aplicação do instituto da fraude à execução, porém, não o fez, limitando-se a utilizar o termo “alienação” para definir a incidência da norma contida no art. 185 do CTN.
Contudo, como para o direito privado os conceitos de alienação e aquisição da propriedade por meio de usucapião são coisas distintas e com efeitos jurídicos diversos, não deve haver aplicação do art. 185 do CTN no caso de aquisição originária de propriedade por usucapião, sob de pena de alargar sua hipótese de incidência para fins de atingir situações que estão fora de seu âmbito de aplicação.
Considerações finais
Essa foi uma breve análise sobre a aplicação da presunção de fraude à execução fiscal quando ocorre usucapião de imóvel penhorado, conforme o que prevê o art. 185 do CTN e de acordo com o STJ.
Como pudemos ver, a presunção de fraude à execução prevista no art. 185 do CTN não se aplica à usucapião, pois a sua incidência pressupõe alienação ou oneração de bens, o que não ocorre na aquisição originária por usucapião.
Não deixe de revisar o tema em seu material de estudo e praticar com diversas questões.
Até a próxima!
Quer estudar para Concursos Jurídicos em 2026?
O Estratégia Carreira Jurídica é campeão de aprovações nos concursos para Carreiras Jurídicas com um corpo docente qualificado e materiais completos. Conheça nossos cursos e garanta sua aprovação em Concurso Jurídicos:
