O Superior Tribunal de Justiça consolidou nos últimos anos importante jurisprudência sobre a possibilidade de condomínios restringirem a locação de unidades autônomas por meio de plataformas digitais como Airbnb, Booking e similares.
Ora, a compreensão adequada dessa matéria exige análise cuidadosa das distinções traçadas pela Corte Superior entre situações aparentemente semelhantes, mas que recebem tratamento jurídico diverso.
Existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidade condominial para fins de hospedagem remunerada, com múltipla e concomitante locação de aposentos existentes nos apartamentos, a diferentes pessoas, por curta temporada (ex: locação pelo Airbnb). Vale ressaltar que existe a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (2/3 das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio. STJ. 4ª Turma. REsp 1819075/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Rel. p/ Acórdão Min. Raul Araújo, julgado em 20/04/2021 (Info 693). Julgado correlato: O condomínio que possui destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidade autônoma por curto período de tempo A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio. A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial. O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia. STJ. 3ª Turma. REsp 1.884.483-PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 23/11/2021 (Info 720).
A consolidação jurisprudencial: dois momentos distintos
A partir de 2021, com os julgamentos dos REsp 1.819.075-RS (4ª Turma) e REsp 1.884.483-PR (3ª Turma), o STJ firmou entendimento no sentido de que condomínios com destinação exclusivamente residencial prevista em convenção podem validamente proibir a locação de unidades por curto ou curtíssimo prazo mediante plataformas digitais.
Nesse diapasão, a fundamentação desses precedentes repousou na premissa de que a exploração econômica caracterizada pela alta rotatividade de pessoas e pela transitoriedade das ocupações não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial, afetando o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos.
Outrossim, esses julgados estabeleceram que tal vedação poderia ser implementada mediante deliberação assemblear que observe o quórum legal, constituindo mera regulamentação do uso conforme a destinação já prevista na convenção, dispensando alteração do ato constitutivo do condomínio.
Nesse sentido, conforme decidiu a Terceira Turma no REsp 1.884.483-PR:
"A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio."
Perceba, contudo, que recentes decisões do próprio STJ, proferidas em 2025, introduziram nuances essenciais a essa compreensão, estabelecendo que a mera locação por meio de plataformas digitais não configura, por si só, violação às normas condominiais.
2025: locação por temporada não viola, por si só, regras condominiais
Veja o que saiu nos stories do STJ:
Em julgamento de outubro de 2025, a Ministra Daniela Teixeira, da Terceira Turma, ao apreciar o AREsp 2.900.690-GO, estabeleceu distinção fundamental que deve orientar a compreensão do tema.
Veja: o Tribunal reconheceu expressamente que “a locação temporária por meio de plataformas digitais não constitui, por si só, violação às normas condominiais, sendo necessária a comprovação de perturbação ao sossego dos moradores”.
Nesse caso concreto, uma associação de moradores ajuizou ação de obrigação de não fazer contra proprietária de imóvel, alegando descumprimento de normas condominiais em razão de locações temporárias via plataformas digitais. O Tribunal de Justiça de Goiás julgou improcedente a ação, e o STJ manteve o entendimento.
Com efeito, a fundamentação adotada pela Ministra Relatora centrou-se em dois pilares essenciais: primeiro, a necessidade de comprovação concreta dos prejuízos alegados; segundo, a distribuição adequada do ônus probatório entre as partes.
Destarte, conforme consignou o acórdão:
"O ônus da prova incumbe ao autor quanto aos fatos constitutivos de seu direito (art. 373, I, CPC), e à parte ré quanto aos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos (art. 373, II, CPC). A apelante não se desincumbiu de seu ônus probatório, limitando-se a apresentar boletim de ocorrência e fichas de controle confusas e incompletas, que não comprovam a prática de locação para eventos festivos ou perturbação ao sossego dos moradores."
As distinções fundamentais: quando há e quando não há violação
Ora, a análise comparativa dos precedentes do STJ revela que a Corte adota critérios objetivos para distinguir situações que configuram ou não violação às normas condominiais.
Locação residencial temporária vs. hospedagem comercial
A primeira distinção essencial diz respeito à natureza jurídica da atividade desenvolvida. Perceba: o STJ diferencia a locação por temporada com finalidade residencial da hospedagem comercial atípica.
Nesse sentido, a locação por temporada regulada pelo artigo 48 da Lei nº 8.245/91 — aquela destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias — mantém caráter residencial e, em princípio, não desborda da destinação prevista em convenção condominial.
Outrossim, conforme pontuou o Ministro Marco Aurélio Bellizze em seu voto-vista no REsp 1.884.483-PR:
"Locação por temporada, destinada à residência temporária do locatário, independentemente do meio pelo qual é viabilizada (no caso, por meio de plataforma digital) e do prazo, desde que limitada ao período de noventa dias, nos termos do art. 48 da Lei n. 8.245/1991, não se aparta, em regra, da destinação residencial estabelecida em convenção condominial."
Veja, contudo, que o próprio Ministro ressalvou: “Diz-se em regra, pois é preciso aferir, casuisticamente, se a locação por temporada não é desvirtuada, com a fragmentação do imóvel para acolher pessoas estranhas entre si; com oferecimento de serviços aos locatários, tais como limpeza ou refeições, etc, caso em que se evidenciaria uma nítida finalidade comercial”.
Destarte, o enquadramento jurídico adequado depende da análise das circunstâncias concretas de cada caso, considerando-se aspectos como: tempo de hospedagem, grau de profissionalismo da atividade, destinação exclusiva do imóvel ao ocupante ou compartilhamento com o proprietário, prestação ou não de serviços periféricos.
Proibição genérica vs. comprovação de perturbação concreta
A segunda distinção fundamental reside na diferença entre proibições genéricas estabelecidas preventivamente pelo condomínio e demandas que buscam coibir perturbações concretas já verificadas.
Ora, os precedentes de 2021 (REsp 1.819.075-RS e REsp 1.884.483-PR) trataram de deliberações assembleares que, preventivamente, vedaram a locação por curtos períodos, fundamentadas no potencial de afetação do sossego, salubridade e segurança pela alta rotatividade de pessoas.
Nesse contexto, o STJ validou tais proibições genéricas quando implementadas por deliberação assemblear regular, reconhecendo a autonomia privada coletiva dos condôminos para regulamentar o uso das unidades conforme a destinação prevista na convenção.
Diferentemente, no julgamento de 2025 (AREsp 2.900.690-GO), a associação de moradores buscava coibir judicialmente uma atividade específica já em curso, alegando violação concreta às normas condominiais. Nessa hipótese, o STJ exigiu a comprovação efetiva dos prejuízos alegados.
Perceba a distinção: em um caso, o condomínio age preventivamente mediante deliberação assemblear; no outro, busca-se tutela judicial repressiva de conduta específica. As exigências probatórias são naturalmente diversas.
Ônus da prova: quem deve demonstrar o quê
Com efeito, a distribuição do ônus probatório constitui elemento decisivo para a compreensão da matéria. Veja: quando o condomínio ou associação de moradores ajuíza demanda para coibir locações via plataformas digitais, compete-lhe demonstrar os fatos constitutivos do seu direito, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.
Nesse diapasão, a Ministra Daniela Teixeira foi categórica ao afirmar que “a apelante não se desincumbiu de seu ônus probatório, limitando-se a apresentar boletim de ocorrência e fichas de controle confusas e incompletas”.
Lado outro, não basta alegar genericamente que a locação via plataforma digital viola normas condominiais — é necessário comprovar concretamente em que consistiu essa violação, demonstrando, por exemplo, perturbação ao sossego, comprometimento da segurança ou desvirtuamento da finalidade residencial.
Outrossim, o acórdão do TJGO, confirmado pelo STJ, consignou expressamente:
"A locação temporária por meio de plataformas digitais não altera a finalidade residencial do imóvel, tampouco caracteriza, por si só, atividade comercial vedada. Eventuais perturbações decorrentes da locação devem ser comprovadas, o que não ocorreu no presente caso."
O requisito da alta rotatividade e seus contornos
Ora, os precedentes de 2021 atribuíram relevância fundamental à alta rotatividade de pessoas como elemento que confere razoabilidade às restrições impostas. Assim, a fundamentação desses julgados centrou-se na premissa de que locações por curtíssimos períodos (dias ou semanas) geram fluxo constante de pessoas estranhas, sem vínculo duradouro com a comunidade condominial.
Nesse sentido, consignou o REsp 1.884.483-PR:
"A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade à restrição imposta."
Perceba, contudo, que o julgamento de 2025 relativizou essa presunção. Com efeito, o STJ reconheceu que a mera possibilidade abstrata de alta rotatividade não configura, por si só, violação — sendo necessária a demonstração concreta de que essa rotatividade efetivamente ocorreu e gerou prejuízos aos demais condôminos.
Destarte, a diferença é sutil, mas juridicamente relevante: uma coisa é o condomínio estabelecer preventivamente regras para evitar a alta rotatividade; outra, bem diversa, é presumir que toda locação via plataforma digital necessariamente gerará esse efeito nocivo.
Deliberação assemblear: regulamentação vs. alteração da convenção
Ademais, outro ponto de crucial relevância jurídica diz respeito à natureza da deliberação assemblear que veda locações por curtos períodos. O STJ, no julgamento do REsp 1.958.752-SP (Min. Moura Ribeiro, outubro/2025), enfrentou especificamente essa questão.
Veja: o Ministro Moura Ribeiro decidiu que “deliberação assemblear que proíbe a referida prática, fundamentada na preservação da destinação residencial do condomínio prevista na convenção, não constitui alteração do ato institutivo, mas sim ato de regulamentação do seu uso”.
Nesse sentido, tal compreensão possui consequência prática imediata: afasta a exigência de quórum qualificado de 2/3 dos condôminos previsto no artigo 1.351 do Código Civil para alteração da convenção.
Ora, se a proibição constitui mera regulamentação de uso conforme destinação já prevista, é suficiente a aprovação pela maioria dos votos dos condôminos presentes na assembleia, nos termos do artigo 1.352 do Código Civil.
Outrossim, fundamentou o Ministro Relator:
"Instância de origem, com base na análise do conjunto fático-probatório e da convenção do condomínio, concluiu que a locação por curtos períodos, caracterizada pela alta rotatividade de pessoas, assemelha-se à atividade de hospedagem e desvirtua a finalidade exclusivamente residencial do edifício."
Perceba, portanto, que o enquadramento da atividade — se locação residencial ou hospedagem comercial — possui reflexos diretos no quórum necessário para sua vedação pelo condomínio.
Direito de propriedade vs. interesse coletivo: a necessária harmonização
Com efeito, subjacente a toda essa discussão está a tensão entre o direito individual de propriedade do condômino e os interesses coletivos da comunidade condominial. O STJ tem buscado estabelecer critérios objetivos para harmonizar esses valores constitucionalmente protegidos.
Nesse sentido, todos os julgados analisados reconhecem que o exercício do direito de propriedade não é absoluto, devendo ser realizado em conformidade com a destinação do edifício e os direitos dos demais condôminos, nos termos dos artigos 1.335 e 1.336, inciso IV, do Código Civil.
Veja o que prescreve o artigo 1.336, IV, do CC:
"Art. 1.336. São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."
Outrossim, conforme consignou o REsp 1.884.483-PR em passagem bastante eloquente:
"O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia."
Destarte, a harmonização desses interesses exige análise casuística que considere as circunstâncias concretas, a natureza da atividade desenvolvida e os efetivos prejuízos causados à coletividade.
Síntese comparativa dos precedentes: quadro distintivo
| Aspecto | Precedentes 2021 (REsp 1.819.075 e 1.884.483) | Precedentes 2025 (REsp 1.958.752 e AREsp 2.900.690) |
| Natureza da demanda | Validação de proibição genérica estabelecida pelo condomínio | Coibição judicial de atividade específica em curso |
| Ônus probatório | Condomínio age preventivamente; presume-se potencial lesivo da alta rotatividade | Autor deve comprovar concretamente a violação e os prejuízos |
| Enquadramento jurídico | Hospedagem comercial atípica que desborda da finalidade residencial | Locação residencial temporária que não viola, por si só, normas condominiais |
| Requisito essencial | Alta rotatividade como elemento de razoabilidade da restrição | Necessidade de demonstração de perturbação concreta ao sossego |
| Quórum assemblear | Maioria simples (regulamentação de uso já previsto) | Não se aplica (demanda judicial, não deliberação) |
| Resultado | Válida a proibição estabelecida pelo condomínio | Improcedente a demanda por falta de provas |
Em resumo
1. A locação por temporada via plataformas digitais, quando mantém caráter residencial (sem fragmentação do imóvel, sem oferta de serviços hoteleiros, sem desvirtuamento da finalidade), não configura, por si só, violação às normas condominiais.
2. Se o condomínio já estabeleceu proibição mediante deliberação assemblear válida, o condômino deve observá-la, sob pena de responder por violação às normas internas.
3. Caso o condomínio ajuíze demanda para coibir a atividade, caberá a ele comprovar concretamente os prejuízos alegados — a mera alegação genérica de perturbação não será suficiente.
4. A via preventiva (deliberação assemblear) é juridicamente mais segura que demandas judiciais repressivas, pois dispensa a comprovação de prejuízos concretos já verificados.
Destarte, a orientação consolidada pode ser sintetizada em duas proposições complementares: (i) condomínios podem validamente estabelecer restrições a locações por curtos períodos mediante deliberação assemblear, fundamentadas na preservação da destinação residencial; (ii) a mera locação via plataforma digital não configura, por si só, violação às normas condominiais, sendo necessária a comprovação de perturbação concreta ao sossego ou desvirtuamento da finalidade residencial.
Como o tema já caiu em concursos
Ano: 2024 Banca: VUNESP Órgão: TJ-SP Prova: VUNESP - 2024 - TJ-SP - Titular de Serviços de Notas e de Registros - Provimento Proprietário de unidade autônoma em condomínio edilício passa a locar seu imóvel por meio de plataformas digitais, para hospedagens de curta duração, com menos de 90 (noventa) dias. Advertido pelo condomínio de que deverá cessar tal prática, sob pena de multa, uma vez que a respectiva convenção prevê a destinação exclusivamente residencial do edifício, o condômino ajuíza ação visando ao reconhecimento da legalidade da sua conduta. Nesse caso, a locação Alternativas a) não deve ser permitida, porquanto se trata de contrato atípico de hospedagem, que desvirtua a natureza exclusivamente residencial do edifício prevista na convenção do condomínio, devido à alta rotatividade de pessoas, que oferece riscos potenciais à segurança, ao sossego e à saúde dos demais condôminos. B) deve ser permitida, pois, embora a hospedagem seja atípica e de curta duração, não desvirtua a natureza exclusivamente residencial do edifício, na medida em que os hóspedes utilizam a unidade autônoma locada da mesma forma que o proprietário a utilizaria, e não para outras finalidades, como a comercial. C) deve ser permitida, pois, à falta de proibição expressa na convenção de condomínio, o proprietário pode usar, fruir e dispor livremente de sua unidade autônoma. D) não deve ser permitida, pois, para tanto, a convenção do condomínio teria de ser previamente alterada para admitir expressamente essa possibilidade, por deliberação em assembleia tomada pela maioria simples dos condôminos.
Gabarito: A
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