Olá, pessoal! Aqui é o professor Adriano Álvares. Hoje vou comentar uma decisão recente, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que consolidou o entendimento sobre a vedação da exigência de Certidões Negativas de Débitos (CNDs) para a lavratura e o registro de escrituras públicas de compra e venda de imóveis.
Essa deliberação, que reflete a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF), alinha o ordenamento jurídico brasileiro aos princípios constitucionais da liberdade econômica e do devido processo legal. É uma decisão de grande relevância, com impactos diretos para notários, registradores e para a Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo (CGJ/SP), e que, por isso, tem grande probabilidade de surgir em provas das carreiras jurídicas, especialmente nas que exigem o conhecimento em Direito Notarial, Registral e Direito Tributário.
Do entendimento do CNJ e suas consequências primárias
A exigência de Certidões Negativas de Débitos Tributários (CNDs) para a lavratura e o registro de escrituras públicas de compra e venda de imóveis tem sido alvo de intensos debates no cenário jurídico e administrativo. Recentemente, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), por meio do Processo de Controle Administrativo (PCA) nº 0001611-12.2023.2.00.0000, consolidou o entendimento que tal exigência é vedada.
Essa deliberação reforça a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF) e harmoniza as orientações nacionais com os princípios constitucionais da livre iniciativa e do devido processo legal. A decisão impacta diretamente a atuação dos tabelionatos de notas e dos cartórios de registro de imóveis, bem como a Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo (CGJ/SP), cujas Normas de Serviço já adotavam uma postura similar, garantindo a segurança jurídica e preservando o equilíbrio entre os interesses fiscais e a livre circulação de bens.
Após analisar os autos do Processo de Controle Administrativo (PCA) nº 0001611-12.2023.2.00.0000, o Plenário do CNJ fixou a seguinte tese, de forma unânime:
“É vedado aos Tribunais, às Corregedorias-Gerais de Justiça e às serventias extrajudiciais exigir a apresentação de certidões negativas de débitos tributários — federais, estaduais ou municipais — como condição para a lavratura, registro ou averbação de escritura pública de compra e venda de imóvel, por configurar sanção política tributária, em afronta à jurisprudência do STF e do próprio CNJ.”
A decisão reforça que a exigência de CND para a realização desses atos é uma forma indireta de cobrança de tributos, o que viola o devido processo legal e o direito à propriedade. O CNJ permite, no entanto, que os cartórios e demais órgãos solicitem as certidões com finalidade informativa, mas sem condicionar a conclusão do negócio à inexistência de débitos.
Apresentação facultativa da CND: transparência e segurança jurídica
Após a análise, o CNJ determinou que, embora a exigência das certidões negativas de débitos seja proibida, nada impede que elas sejam apresentadas de forma facultativa. O objetivo é garantir transparência e segurança jurídica no negócio.
A apresentação das certidões, mesmo que com débitos, permite que o comprador tenha ciência de eventuais passivos fiscais do imóvel ou do vendedor. Ao mesmo tempo, o vendedor se resguarda de futuras responsabilidades tributárias. Assim, se posicionou o relator conselheiro Marcello Terto:
“É importante para a segurança do negócio que o comprador conheça a situação fiscal de quem vende. Positiva ou negativa, essa informação deve estar disponível. O que não se pode é condicionar o registro à inexistência de débitos”, explicou.
A recente decisão do CNJ, que proíbe a exigência de certidões negativas de débitos (CNDs) para transações imobiliárias, estabelece um novo paradigma para a segurança jurídica nesse tipo de negócio. Embora a medida promova a livre circulação de bens, ela gera uma segurança jurídica mitigada, já que o adquirente não tem a garantia de que o imóvel ou o alienante estão livres de passivos fiscais.
Ao dispensar a verificação prévia das CNDs, os cartórios reduzem a transparência e transferem ao comprador a responsabilidade de investigar possíveis dívidas, o que pode resultar em surpresas desagradáveis e futuros litígios.
Além disso, ao não exigir as CNDs, a decisão afasta a responsabilidade do registrador por eventuais débitos tributários que recaiam sobre o imóvel após a transação. A dispensa da apresentação obrigatória desses documentos retira do oficial a obrigação de verificar a situação fiscal do bem, eximindo-o de qualquer responsabilidade subsidiária ou de fiscalização, porém pode, segundo a decisão, coletar aos elementos em caráter informativo e secundário.
Com isso, a fiscalização tributária passa a ser uma incumbência exclusiva dos órgãos fazendários, o que pode sobrecarregar a cobrança de dívidas e abrir brechas para a evasão fiscal, ao mesmo tempo em que a falta de informação fiscal gera insegurança para o comprador, que pode se tornar responsável por débitos de terceiros.
Exceções à regra: quando as certidões podem se tornar necessárias
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) afastou a obrigatoriedade da Certidão Negativa de Débitos (CND) em transações de compra e venda de imóveis. No entanto, o órgão manteve a necessidade de apresentação de outros documentos fiscais, em casos específicos. A seguir, veja algumas hipóteses legais e pontuais em que a apresentação de certidões ou comprovantes é legítima:
- Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): a exigência de quitação ou comprovante de pagamento do ITBI é obrigatória para o registro da escritura, de acordo com a legislação municipal.
- Laudêmio: o comprovante de pagamento do laudêmio é necessário quando o imóvel se encontra em terreno de marinha, sob o domínio da União.
- CND previdenciária: este documento é exigido para a averbação da construção de um imóvel na matrícula, conforme as normas previdenciárias, havendo isenção em certos casos nas normativas federais, bem como pode o título ser cindido em determinadas situações.
- Certidões positivas ou negativas: apesar de não serem obrigatórias para o registro, pode-se apresentar as certidões de forma facultativa. O objetivo é informar sobre a situação fiscal do imóvel e do vendedor, o que garante a transparência e a segurança jurídica do negócio. Ainda há nos termos do Provimento CNJ nº 204/2025, permite envio de “Certidões de Dívida Ativa (CDA) que gozem de presunção de certeza e liquidez e seus cancelamentos para averbação nos Registros de Imóveis”.
Normas da CGJ/SP
A própria Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo (CGJ/SP), por meio do item 117.1 do Capítulo XX das suas Normas de Serviço (NSCGJ/SP), já adotava uma posição convergente à atual do CNJ. Veja o que relata o dispositivo:
Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.
O texto determina que, com exceção do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e do laudêmio, não se permite condicionar a prática de um ato registral à quitação de débitos tributários ou previdenciários.
Como o tema pode cair em prova
A nova norma do CNJ, que proíbe a exigência de CND para a compra e venda de imóveis, é de suma importância para as provas de concursos públicos e, em especial, para o Exame Nacional para Outorga de Delegações de Notas e de Registro. A banca FGV, responsável por muitos desses certames, costuma cobrar temas atuais e relevantes, que envolvem a aplicação de princípios constitucionais a casos concretos. A decisão do CNJ se encaixa perfeitamente nesse perfil, pois trata da colisão entre o poder de fiscalização do Estado e os direitos fundamentais, como a livre iniciativa e o direito à propriedade.
Para os concursos estaduais, a importância da nova norma também é enorme. A decisão do CNJ afeta diretamente as Normas de Serviço das Corregedorias Gerais de Justiça de cada estado. Dessa forma, candidatos a cargos como Notários e Registradores ou Auditores Fiscais, por exemplo, devem ter o conhecimento aprofundado sobre o tema, pois a nova norma altera os procedimentos e as responsabilidades dos profissionais que atuam nos cartórios. Questões sobre o assunto podem explorar as exceções à regra, como a exigência de ITBI e Laudêmio, ou as implicações para a segurança jurídica e para a responsabilidade dos registradores.
Exemplo de questão objetiva (múltipla escolha)
Assinale a alternativa CORRETA:
Mário e Ana celebram contrato de compra e venda de um imóvel em Curitiba/PR. Ao se dirigirem ao 2º Ofício de Registro de Imóveis para o registro da escritura pública, o registrador se recusa a praticar o ato, sob a alegação de que a Lei Municipal X exige a apresentação de Certidão Negativa de Débitos (CND) municipais para a transação. Com base no recente entendimento do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a atitude do registrador é:
A) Incorreta, pois a falta de CND só poderia ser utilizada como motivo de recusa caso a certidão fosse de âmbito federal, e não municipal.
B) Incorreta, pois a exigência configura uma sanção política tributária, vedada pela jurisprudência do STF e do próprio CNJ.
C) Correta, uma vez que a exigência de CND é uma das poucas exceções à regra de dispensa de certidões, junto com o ITBI e o laudêmio.
D) Correta, pois a legislação municipal tem autonomia para legislar sobre questões tributárias, não havendo hierarquia com relação às normas do CNJ.
Gabarito:
Alternativa B: Correta – A atitude do registrador é incorreta porque a exigência da CND configura uma sanção política tributária. A tese fixada pelo CNJ no PCA nº 0001611-12.2023.2.00.0000 veda expressamente essa prática. O objetivo da decisão é proteger o devido processo legal e a livre circulação de bens, garantindo que se faça a cobrança de tributos pelas vias administrativas e judiciais adequadas, sem condicionar a validade de um ato jurídico à inexistência de débitos.
Alternativa A: Incorreta – Apesar de os municípios terem autonomia para legislar sobre questões tributárias, essa autonomia não é absoluta. Ela deve respeitar os princípios constitucionais e a jurisprudência de tribunais superiores, como o Supremo Tribunal Federal (STF) e o Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Considera-se a exigência de CND para a prática de atos de registro uma sanção política tributária, uma forma de coerção indireta para o pagamento de débitos, que o ordenamento jurídico veda.
Alternativa C: Incorreta – O CNJ, de fato, ressalvou algumas exigências para o registro, como o comprovante de pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e do laudêmio, que não são considerados sanções políticas. No entanto, a CND foi expressamente vedada, não se enquadrando em nenhuma das exceções. A CND é um documento fiscal que atesta a regularidade tributária, e sua exigência como condição para o registro viola o entendimento dos tribunais superiores.
Alternativa D: Incorreta – A tese firmada pelo CNJ e a jurisprudência do STF aplicam-se a todas as esferas de governo — federal, estadual e municipal. Não há distinção entre a origem do débito. A vedação à sanção política tributária é um princípio geral do Direito Tributário, que todos os entes da Federação devem observar.
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