De início, o Superior Tribunal de Justiça firmou recentemente um importante entendimento para o Direito Civil e o mercado imobiliário, definindo até que ponto o corretor de imóveis pode ser responsabilizado por prejuízos sofridos pelo comprador quando a construtora descumpre o contrato.
Veja, o que foi decidido:
Nessa linha, a aquisição de um imóvel ainda em construção representa um investimento expressivo e carregado de expectativas, mas atrasos na entrega do empreendimento têm sido causa frequente de conflitos judiciais.
Diante dessa situação, surge uma questão recorrente no Judiciário: afinal, quem deve responder pelos prejuízos do comprador? A construtora, a incorporadora ou também o corretor de imóveis que realizou a intermediação?
A discussão acerca da responsabilidade civil do corretor de imóveis vinha gerando entendimentos divergentes nos tribunais. Com o objetivo de pacificar a questão, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar os Recursos Especiais nº 2008542/RJ e 2008545/DF sob o rito dos repetitivos, firmou a tese vinculante correspondente ao Tema 1173.
O que o STJ decidiu no Tema 1173
Perceba, ao julgar dois recursos especiais (2008542/RJ e 2008545/DF), o Superior Tribunal de Justiça concluiu que o corretor de imóveis não deve ser responsabilizado, como regra, pelos prejuízos causados por construtoras que descumprem o contrato. Segundo o ministro Raul Araújo, relator do caso, o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, NÃO é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, SALVO se demonstrado:
- Envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção;
- Que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou
- Haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.
Fora as hipóteses supramencionadas, a responsabilidade é exclusiva da construtora ou incorporadora, que deve arcar com os prejuízos causados ao comprador.
Essa decisão, firmada sob o rito dos repetitivos, vincula as instâncias inferiores e uniformiza o entendimento sobre o tema.
Base legal e deveres do corretor
Veja, o Código Civil, em seus artigos 722 e 723, definem que o corretor tem obrigação de meio, e não de resultado. Seu papel é facilitar e informar, não garantir a execução do contrato ou o seu sucesso.
Dessa forma, sua responsabilidade decorre de falhas na intermediação, como agir com negligência ou omitir informações importantes.
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010)
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010)
De outro lado, o artigo 725 do Código Civil estabelece que o corretor faz jus à remuneração pelo êxito na intermediação, ainda que posteriormente o contrato não se cumpra por motivos alheios à sua atuação. Isso reforça que a sua responsabilidade se limita ao ato de intermediar o negócio, independentemente da execução posterior do contrato pelas partes.
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Diferenças entre corretor e construtora
A distinção entre corretor e construtora/incorporadora é essencial para entender o alcance da decisão do STJ.
| Critério | Corretor de imóveis | Construtora ou incorporadora |
| Função | Intermediação entre as partes | Execução e entrega do empreendimento |
| Produto/Serviço | Presta um serviço de aproximação | Vende um produto (o imóvel) |
| Contrato principal | Contrato de Corretagem | Contrato de Promessa de Compra e Venda |
| Natureza da obrigação | De meio | De resultado |
| Fim da obrigação | Com a assinatura do contrato | Com a entrega das chaves e a regularização |
| Responsabilidade | Informar, intermediar e agir com diligência | Cumprir o contrato e entregar o imóvel |
| Base legal | Arts. 722 e 723 do CC | Lei 4.591/1964 e CDC |
Logo, enquanto a construtora responde por eventuais vícios na obra, como atrasos ou descumprimento contratual, o corretor só se responsabiliza quando extrapola suas funções, por exemplo, se participar financeiramente do empreendimento ou atuar como incorporador.
Exemplificando as exceções
Vejamos exemplos práticos de quando o corretor PODE ser responsabilizado:
- Exemplo 1 (envolvimento direto): Imagine uma imobiliária que, além de intermediar as vendas, se apresenta nas campanhas como “parceira realizadora”, participando de reuniões e decisões com a construtora. Nessa hipótese, ela deixa de ser mera intermediadora, assim, passa a responder solidariamente se a obra eventualmente atrasar.
- Exemplo 2 (grupo econômico): Quando uma construtora e imobiliária funcionam no mesmo endereço, têm a mesma administração e quadro de sócios, embora sejam CNPJs diferentes, demonstram atuação conjunta e podem confundir o consumidor. Nessa situação, há um grupo econômico de fato, e a imobiliária pode ser responsabilizada junto com a construtora por problemas no empreendimento.
- Exemplo 3 (confusão patrimonial): Uma construtora pequena vende dezenas de apartamentos, mas decreta falência sem iniciar a obra. Descobriu-se que os valores pagos pelos compradores foram transferidos para a conta do dono da imobiliária que intermediava as vendas. Assim houve evidente confusão patrimonial e fraude aos consumidores, atraindo a responsabilidade da imobiliária ou do corretor por eventuais danos.
Como o tema pode cair em provas
Questões inéditas
- Nos termos do entendimento firmado pelo STJ no Tema 1173, o corretor de imóveis pode ser responsabilizado pelos danos decorrentes do atraso na entrega do empreendimento, ainda que não tenha participado da incorporação ou da construção, bastando ter intermediado a venda ao consumidor. (Errado)
- Segundo o art. 723 do Código Civil, o corretor deve atuar com diligência e prudência, prestando ao cliente todas as informações sobre o andamento do negócio, inclusive os riscos e fatores que possam afetar o resultado, sob pena de responder por perdas e danos. (Certo)
- De acordo com o art. 725 do Código Civil, o corretor faz jus à remuneração apenas se o contrato entre comprador e vendedor for integralmente executado, não havendo direito à comissão se o negócio for desfeito por arrependimento das partes. (Errado)
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