* Thiago de Paula Leite é procurador do Estado de São Paulo e professor de direito ambiental e agrário do Estratégia.
Decisão do STJ
“Candidato, no âmbito do direito urbanístico, é possível um condomínio restringir a entrada de moradores "não associados"? Responda fundamentadamente segundo entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça.”
Imagina se essa questão cai na sua prova. Como você responderia? Se liga no entendimento do STJ sobre o caso.
A 4ª turma do Superior Tribunal de Justiça proferiu uma decisão histórica no REsp 2.191.745, consolidando o entendimento de que associações de moradores em loteamentos de acesso controlado não podem impor restrições discriminatórias a residentes que optaram por não se associar.
Nesse sentido, a decisão reforça que não se pode utilizar a gestão de segurança e o controle de acesso como instrumentos de coação para forçar a filiação de proprietários à entidade.
A natureza pública das vias em loteamentos
O cerne da questão jurídica reside na interpretação da Lei 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano).
Conforme os artigos 2º e 22 da norma, com redação atualizada pela Lei 13.465/2017, as vias de circulação, praças e espaços livres tornam-se áreas públicas a partir do registro do loteamento. É o chamado concurso voluntário.
Lei nº 6.766/79
Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
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Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.
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§ 1º Parágrafo único. Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não registrado, o Município poderá requerer, por meio da apresentação de planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Município e de declaração de que o parcelamento se encontra implantado, o registro das áreas destinadas a uso público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio.
§ 2º A partir da data de registro do loteamento, o Município providenciará a atualização do cadastro imobiliário da gleba que serviu de base para a aprovação do loteamento e das áreas que passaram a integrar o seu domínio.
§ 3º Somente a partir da emissão do Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO), o Município promoverá a individualização dos lotes no cadastro imobiliário municipal em nome do adquirente ou compromissário comprador no caso dos lotes comercializados e, em nome do proprietário da gleba, no caso dos lotes não comercializados.
Dessa forma, o acesso a essas áreas não pode ser negado a pedestres ou condutores, mesmo que não sejam residentes, desde que estejam devidamente identificados ou cadastrados.
A associação de moradores, embora tenha legitimidade para exercer o controle de acesso por questões de segurança, não possui poder legal para impedir o ingresso de terceiros solicitados pelos moradores.
Ilegalidade da discriminação no procedimento de entrada
Um dos pontos mais sensíveis do caso envolvia a criação de procedimentos distintos para o ingresso no residencial.
A associação exigia que moradores não associados se submetessem a uma identificação manual e morosa em cada entrada, enquanto os associados utilizavam cartões eletrônicos para acesso rápido.
Para a ministra relatora Isabel Gallotti, essa prática configura um meio indireto de constrangimento para forçar a adesão à pessoa jurídica. O tribunal estabeleceu que:
- Deve-se realizar o cadastramento de moradores uma única vez.
- A associação deve fornecer aos não associados os mesmos meios de acesso pronto (como cartões de identificação) utilizados pelos sócios.
- Diferenças no tratamento não podem ser justificadas pela falta de pagamento de mensalidades, uma vez que o controle de acesso é uma escolha da associação e não deve cercear o direito de ir e vir do proprietário.
Restrições a visitantes e prestadores de serviços
O caso demonstrou que a associação impedia a entrada de visitantes, entregadores e prestadores de serviços destinados aos moradores não associados. O Tribunal de origem havia permitido apenas o ingresso de profissionais de serviços essenciais, como saúde e manutenção básica, mantendo restrições a outros terceiros.
O STJ reformou esse entendimento, declarando que o impedimento generalizado ao ingresso de terceiros identificados é ilegal. A restrição ao acesso de entregadores e visitas foi considerada uma violação injustificada ao exercício regular da posse e aos direitos de personalidade.
Condenação e danos morais
O ministro Raul Araújo classificou a conduta da associação como “absurdamente desarrazoada”, destacando que o objetivo real era constranger os moradores e não garantir a segurança. O colegiado reconheceu que os impedimentos reiterados ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano, configurando dano moral.
Como consequência, a associação foi condenada a:
1. Abster-se de impedir a entrada de visitantes e prestadores de serviços solicitados pelos autores.
2. Fornecer cartões de identificação para o ingresso rápido dos moradores não associados.
3. Pagar uma indenização de R$ 5.000,00 para cada autor, acrescida de correção monetária e juros.
Diferenças legais entre loteamento e condomínio fechado
A principal diferença legal entre um loteamento e um condomínio fechado reside na natureza jurídica das áreas de circulação (ruas e praças) e no vínculo jurídico dos moradores com a administração do local.
Natureza pública das vias em loteamentos
Nos loteamentos, a partir do momento do registro do projeto, as vias de circulação, praças e espaços livres tornam-se áreas públicas pertencentes ao Município. Embora existam os chamados “loteamentos de acesso controlado”, essa modalidade não retira o caráter público dos logradouros. Diferentemente de um condomínio tradicional, onde as áreas comuns são propriedade privada dos condôminos, no loteamento o domínio é público.
Direito de acesso e circulação
- Loteamento de acesso controlado: por envolver áreas públicas, veda-se o impedimento de acesso a pedestres ou condutores de veículos, mesmo que não residentes, desde que estejam identificados ou cadastrados. A associação de moradores pode realizar o controle por segurança, mas não pode barrar a entrada de visitantes ou prestadores de serviços solicitados pelos moradores.
- Condomínio: o controle em áreas privadas (condomínios) permitiria restrições que não são aplicáveis a áreas públicas de loteamentos, onde o direito fundamental de ir e vir pelas vias públicas deve ser preservado.
Vínculo associativo vs. obrigação condominial
- Loteamento: a administração é feita, geralmente, por uma associação de moradores (entidade civil). A adesão a essa associação é voluntária, e o proprietário não pode ser compelido a se associar ou a pagar taxas se não tiver manifestado vontade expressa de aderir.
- Discriminação ilegal: como o morador de loteamento não tem obrigação de ser sócio, a associação não pode criar distinções de tratamento (como exigir identificação manual a cada entrada para não sócios enquanto sócios usam cartões eletrônicos). O STJ entende que tal diferenciação é um “meio indireto de constrangimento” para forçar a adesão.
Responsabilidade e gestão de áreas comuns
Em loteamentos, as atividades das associações visam a administração, conservação e manutenção para a valorização dos imóveis, mas os titulares se sujeitam apenas às normas que aceitaram voluntariamente em seus atos constitutivos.
O uso de barreiras ou portarias em loteamentos deve ter regulamentação por ato do poder público municipal, respeitando sempre a impossibilidade de vedação do acesso a terceiros identificados.
Em resumo, enquanto no condomínio a propriedade das ruas é privada e comum aos condôminos, no loteamento as ruas são públicas, o que limita severamente o poder da associação de moradores de restringir o acesso ou impor obrigações a quem não deseja se associar.
Então agora você está preparado para responder a questão de forma fundamentada e impressionar o examinador.
Ótima questão para ser cobrada em prova de direito urbanístico.
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