No dia 12 de março de 2025, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento, por maioria de 5 votos a 4, no sentido de permitir a penhora de imóvel com alienação fiduciária em garantia para satisfação de débitos condominiais.
No fundo, esta decisão representa uma mudança na compreensão sobre a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais em imóveis financiados mediante alienação fiduciária.
Vamos entender bem a problemática decidida pelo STJ.
O que é a alienação fiduciária?
De início, é importante salientar que a alienação fiduciária em garantia mudou o mercado imobiliário brasileiro desde sua introdução pela Lei 9.514/1997.
Isto porque, no modelo tradicional de financiamento, utilizava-se a hipoteca como garantia. Nesse sistema, o comprador se tornava proprietário do imóvel desde a assinatura do contrato, dando o bem em garantia ao banco. Dessa forma, caso houvesse inadimplência, a instituição financeira precisava entrar com ação de execução hipotecária, um processo judicial frequentemente longo e custoso.
Por outro lado, na alienação fiduciária, a dinâmica é completamente diferente:
- O banco concede o crédito e, em contrapartida, torna-se proprietário do imóvel.
- O comprador (devedor fiduciante) recebe apenas a posse direta e o direito de, futuramente, adquirir a propriedade plena após quitar todas as parcelas do financiamento.
No fundo, esta estrutura jurídica confere maior segurança aos bancos, pois em caso de inadimplência, podem retomar o imóvel por meio de um procedimento extrajudicial relativamente simples.
Para ilustrar: imagine que João deseja adquirir um apartamento de R$ 500.000,00. Ele dá uma entrada de R$ 100.000,00 e financia os R$ 400.000,00 restantes. No contrato com alienação fiduciária, o banco será o proprietário do imóvel até que João quite as parcelas.
Dessa forma durante este período, João terá a posse e poderá usar o apartamento normalmente, mas só haverá a transferência da propriedade a ele após o pagamento da última parcela.
Alienação fiduciária vs obrigações condominiais
A controvérsia residia quando um devedor fiduciante (o comprador que está financiando o imóvel) deixava de pagar as despesas condominiais. Isto porque, há um aparente conflito entre dois interesses legítimos:
- O interesse do condomínio: receber os valores necessários para sua manutenção, evitando que os demais condôminos sejam onerados com a inadimplência de um deles.
- O interesse do credor fiduciário (banco): preservar a garantia do financiamento, mantendo-a livre de ônus que possam comprometer seu valor ou a própria titularidade.
Nessa linha, antes da decisão do STJ, prevalecia em parte da jurisprudência o entendimento de que o imóvel alienado fiduciariamente não poderia ser penhorado para satisfazer dívidas condominiais. Isto porque, o argumento central era que o imóvel não pertencia ao devedor das despesas (o devedor fiduciante), mas sim ao banco.
Em outras palavras, permitia-se apenas a penhora do “direito real de aquisição” – essencialmente, o direito futuro de se tornar proprietário do imóvel após a quitação do financiamento. Entretanto, isso era de baixa ou quase impossível liquidação imediata ao condomínio.
A decisão do STJ
Em breve síntese, a 2ª Seção do STJ concluiu que:
- É possível penhorar o próprio imóvel para quitar dívida de condomínio, mesmo que financiado por contrato com cláusula de alienação fiduciária.
- O credor fiduciário (banco) pode ser chamado a responder pela dívida condominial justamente por ser o proprietário formal do bem.
- Se o credor fiduciário quiser evitar a penhora, poderá quitar a dívida de condomínio e posteriormente cobrar esse valor do devedor fiduciante.
Qual foi a fundamentação? Natureza Propter Rem
Em breve síntese, o fundamento central do STJ reside no reconhecimento da natureza propter rem das obrigações condominiais, conforme expressamente previsto no artigo 1.345 do Código Civil.
Dessa maneira, a obrigação “adere” ao próprio imóvel, acompanhando-o independentemente de quem seja seu titular.
Anteriormente, inclusive, o STJ já tinha decidido no acórdão do REsp 2.059.278/SC, relatado pelo Ministro Raul Araújo, evidenciando que as normas específicas da alienação fiduciária (art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e art. 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002) não têm o condão de afastar a natureza propter rem das despesas condominiais.
Como explicado pelo Ministro Raul Araújo no voto vencedor:
"o fato de o banco ser credor fiduciário não subtrai sua posição de proprietário do bem, a quem cabe responder pela dívida de condomínio".
De maneira mais fácil: se o banco quis assumir a propriedade do imóvel como garantia, deve também assumir os ônus inerentes a essa propriedade, incluindo as obrigações condominiais.
Por fim, o Ministro argumentou que não seria razoável impor aos demais condôminos o ônus de arcar com dívidas condominiais de unidades objeto de alienação fiduciária, apenas para preservar os interesses da instituição financeira.
Veja as palavras do Ministro Raul Araújo:
"Não faz sentido esse absurdo. Qualquer proprietário comum de um imóvel existente num condomínio edilício se submete à obrigação de pagar as despesas. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que, sabemos, não é justo, não é correto."
Conclusão
Rapaz, que isso vai cair em provas, vai!
Entretanto, vale alertar para pontos que não foram decididos ainda conforme alertado pelo Amicus Curiae:
- Subsidiariedade da penhora do imóvel: estabelecer que a penhora do bem só seria admissível após o esgotamento de outros meios de constrição, como a penhora online de valores, de bens móveis e de outros ativos do devedor (não decidido);
- Participação do credor fiduciário na execução: definir se é necessária a inclusão da instituição financeira no polo passivo da execução ou se bastaria sua intimação após a efetivação da penhora (não decidido).
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