Fala, pessoal, tudo certo? Hoje faremos um resumo sobre o tema “Atividade predatória e tenant mix: lojas em shopping center”, destacando o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) quanto ao assunto.
Desse modo, teceremos algumas considerações iniciais sobre as espécies de locação, bem como sobre as características desse contrato.
Na sequência, falaremos das locações em shoppings centers, abordando por completo o artigo 54 da Lei n. 8.245/1991 à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
Por fim, comentaremos também o que a Corte Superior entendeu no julgamento do REsp 2.101.659/RJ.
Vamos ao que interessa!
Sumário
Atividade predatória e tenant mix: lojas em shopping center
Espécies de locação e características do contrato
Maria Helena Diniz, citando Clóvis Beviláqua, define o contrato de locação como sendo aquele pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a fornecer, durante certo lapso de tempo, (i) o uso e o gozo de uma coisa infungível, (ii) a prestação de um serviço apreciável economicamente ou (iii) a execução de alguma obra determinada.
Desse conceito, a autora destaca que podemos extrair três espécies de locação, que, respectivamente, de acordo com os itens acima consistem na (a) locação de coisa (locatio conductio rerum); (b) locação de serviço (locatio conductio operarum); e (c) locação de obra ou empreitada (locatio conductio operis).
A locação de coisas encontra-se expressamente disciplinada entre os artigos 565 a 578 do Código Civil. Já a locação de serviço está, conforme Maria Helena, regulamentada pelos artigos 593 a 609 do CC. Por sua vez, a locação de empreitada consta dos artigos 610 a 626 do CC.
Independentemente da espécie de que se está tratando, a e. doutrinadora aponta que o contrato terá como características gerais:
- cessão temporária do uso e gozo da coisa/serviço/execução;
- remuneração: consistente no aluguel, salário ou preço, a depender, respectivamente, da espécie de locação;
- contratualidade: é um contrato bilateral, oneroso, comutativo, consensual e de execução continuada;
- presença das partes intervenientes: locador e locatário.
Além disso, é importante destacar que a Lei nº 8.245/1991 dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, o que está inserido no contexto da locação de coisa.
Para embasar nossa análise sobre a atividade predatória e o tenant mix em lojas de shopping center, vamos falar sobre a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) agora.
Locação em shopping center
O artigo 54 da Lei 8.245/1991 dispõe que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais “previstas nesta lei”.
Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça entende que o contrato de locação em shopping center tem índole marcadamente empresarial. Os sujeitos da relação obrigacional são empresários (pressuposto subjetivo) e seu objeto decorre da atividade empresarial por eles exercida (pressuposto objetivo).
Desse modo, a Corte Cidadã entende que a natureza empresarial da relação estabelecida entre lojista e empreendedor de shopping center favorece o primado da livre iniciativa, afastando a intervenção judicial.
Nessa lógica, o § 1º do artigo 54 dispõe que o empreendedor NÃO poderá cobrar do locatário em shopping center:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
d) despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
Vejam que a proibição da cobrança dessas despesas tem por objetivo conferir uma maior liberdade para o lojista, bem como evitar a interferência do locatário (shopping center) na atividade empresarial desenvolvida.
Tanto é assim que o § 2º do mesmo dispositivo preconiza que as despesas cobradas do locatário deverão estar previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas.
Além disso, a Lei permite ao locatário/inquilino (ou à entidade de classe que o represente) a exigir a comprovação dessas despesas a cada 60 dias.
Dessa forma, caso o locatário, de posse das despesas, perceba que houve cobrança indevida por parte do locador (shopping center) poderá ajuizar uma ação de repetição de indébito.
Sobre isso, o STJ entende, de uma maneira geral, que a pretensão de repetição de indébito fundada em cobrança indevida sujeita-se ao prazo de prescrição residual de 10 (dez) anos constante do art. 205 do CC.
Nessa esteira, em julgamento recente, firmou o entendimento de que a mesma lógica jurídica incide na repetição de indébito proveniente da ação de exigir contas proposta pelo locatário de loja em shopping center fundada no art. 54, § 2º, da Lei n. 8.245/1991, submetendo-se, desse modo, tais pretensões à prescrição decenal (REsp n. 2.110.689/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 11/6/2024, DJe de 14/6/2024).
Ademais, é interessante destacar que, para o STJ, esse prazo de 60 dias para que o locatário formule pedido de prestação de contas no âmbito de contrato de locação em shopping center NÃO possui natureza de prazo decadencial, “mas sim estatui uma periodicidade mínima para essa prestação”.
Atividade predatória e tenant mix
Conceito
De forma sucinta, vamos ver o conceito de atividade predatória e de tenant mix, começando por este último.
Podemos definir como tenant mix a “mistura de inquilinos” em um empreendimento de shopping center, isso é, a definição de qual inquilino ocupará qual espaço, de modo que a disposição das lojas melhor atenda aos objetivos desejados.
Para o Superior Tribunal de Justiça, o tenant mix, organização do espaço, é uma das principais características de um shopping center, cabendo ao empreendedor a escolha das lojas que comporão o empreendimento, a instalação de áreas de lazer e a realização de propaganda e promoções, tudo a atrair o maior número de consumidores ao empreendimento e alcançar a melhor lucratividade, finalidade que atende aos interesses dos lojistas e do próprio shopping, que faz jus ao recebimento de aluguel calculado sobre o faturamento.
Agora, imagine o que poderia ser considerado como atividade predatória dentro desse contexto de disposição de inquilinos. Seria a disposição de lojas frente a frente? lado a lado?
Responderemos isso com base na jurisprudência do STJ (REsp 2.101.659-RJ).
Controvérsia no REsp 2.101.659-RJ, STJ
Chegou ao STJ um caso concreto no qual um restaurante japonês “A” e um shopping “B” possuíam contrato de locação desde 2001, tendo havido três renovações (a última mediante ação renovatória).
O restaurante “A”, que iniciou a ação judicial, alegou, dentre outras coisas, que, no início da locação, foi atraído pela concessão de exclusividade na exploração da culinária japonesa, de modo que não poderia o Shopping romper esse ajuste de modo unilateral, sem uma prévia consulta.
Essa irresignação se deu em virtude de o shopping “B” ter permitido a instalação de um quiosque de culinária japonesa “C” em área próxima ao restaurante “A”, o que, de acordo com este, ensejou a quebra da expectativa de manutenção da exclusividade mencionada, que teve seus efeitos prorrogados no tempo após cada renovação contratual.
Alegou, ainda, que o shopping “B” aumentou significativamente o número de comércios alimentícios, inviabilizando não só sua atividade, mas também a de outros restaurantes, o que provocou, inclusive, um manifesto por parte dos lojistas.
Entendimento firmado no REsp 2.101.659-RJ, STJ
Embora o julgamento não tenha sido unânime, a Terceira Turma do STJ, sob a relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, firmou o entendimento de que a instalação de lojas do mesmo ramo em shopping center não configura, por si só, atividade predatória nem ofensa ao tenant mix, desde que essa opção não implique desrespeito aos contratos firmados com os lojistas.
Os principais fundamentos para essa decisão foram:
- O contrato de locação em shopping center tem índole marcadamente empresarial e a atividade empresarial é caracterizada pelo risco e regulada pela lógica da livre concorrência, razão pela qual prevalecem a autonomia da vontade e o princípio do pacta sunt servanda, salvo situação excepcional;
- O caput do artigo 54 da Lei n. 8.245/1991, ao preconizar que prevalecerão as condições livremente pactuadas, acaba por admitir as chamadas cláusulas denominadas atípicas, de índole econômica, como as que estabelecem o pagamento de aluguel em dobro no mês de dezembro ou o valor variável da locação, atrelado ao faturamento;
- Embora sejam aceitas cláusulas atípicas, não pode haver desvantagem manifestamente excessiva;
- A preferência temporária para o restaurante japonês “A” não trouxe excessiva desvantagem para o locatário. Isso porque a cláusula estava claramente redigida (o contrato previa expressamente o prazo da preferência) e, a admissão de outro restaurante do mesmo ramo trouxe aumento no faturamento do recorrido, conforme perícia contábil, ainda que se afirme que essa situação não tenha refletido nos lucros;
- O faturamento do restaurante japonês “A” já vinha em declínio antes mesmo da instalação do quiosque japonês “C”;
- Diferentemente do caso concreto analisado no REsp nº 764.901/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, não há, no caso do REsp 2.101.659/RJ, cláusula prevendo a exclusividade de determinada loja para exercer determinada atividade empresarial.
Por fim, para melhor compreender o entendimento do STJ sobre a atividade predatória e o tenant mix, vejamos o seguinte trecho do voto do Relator:
Apesar de em um primeiro momento parecer que a concorrência entre lojas no mesmo shopping center não é a melhor estratégia, o fato é que em empreendimentos maiores é comum a presença de lojas do mesmo segmento concorrendo entre si, instaladas lado a lado, ou frente a frente, como no caso das lanchonetes de fast food, lojas de sapato e roupas, trazendo atratividade para o shopping e beneficiando os consumidores e, portanto, os demais lojistas.
Sob essa perspectiva, não está vedado ao empreendedor do shopping, caso entenda que a concorrência trará benefícios para a organização das lojas (tenant mix), optar pela instalação de lojas concorrentes, desde que essa opção não implique desrespeito aos contratos firmados com os lojistas. De fato, cabe ao lojista avaliar se os custos para participar daquele empreendimento, no qual pode enfrentar alguma concorrência, compensam.
Conclusão
Portanto, pessoal, esse foi nosso resumo sobre o tema “Atividade predatória e tenant mix: lojas em shopping center”, destacando o entendimento do Superior Tribunal de Justiça quanto ao assunto.
Vimos que a instalação de lojas do mesmo ramo em shopping center não configura, por si só, atividade predatória nem ofensa ao tenant mix, desde que essa opção não implique desrespeito aos contratos firmados com os lojistas.
Até a próxima!
Quer estudar para Concursos Jurídicos em 2024?
O Estratégia Carreira Jurídica é campeão de aprovações nos concursos para Carreiras Jurídicas com um corpo docente qualificado e materiais completos. Conheça nossos cursos e garanta sua aprovação em Concurso Jurídicos:
