Hoje, vamos conhecer um pouco a respeito de importante decisão do STJ acerca da ausência de registro da alienação fiduciária de bem imóvel. Daremos enfoque aos temas mais cobrados na área dos concursos de carreira jurídica.
Vamos lá!
Alienação fiduciária de bem imóvel: tese do STJ
Sobre a ausência do registro de alienação fiduciária de bem imóvel, o STJ fixou a seguinte tese (edição 229):
A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária, no competente Cartório de Registro de Imóveis, não retira a eficácia do negócio entre os CONTRATANTES, porém é IMPRESCINDÍVEL para que o credor promova a alienação extrajudicial do imóvel.
Alienação fiduciária de bem imóvel: considerações iniciais
Regulamentação
A alienação fiduciária está regulamentada no ordenamento jurídico da seguinte forma:
- Lei nº 9.514/97: trata da alienação fiduciária de bens imóveis;
- Lei nº 4.728/65 e Decreto-Lei nº 911/69: tratam da alienação fiduciária de bens móveis no âmbito das instituições financeiras;
- CC (arts. 1.361 ao 1.368-B): trata da alienação fiduciária de bens móveis infungíveis fora do âmbito das instituições financeiras (credor fiduciário pode ser pessoa natural ou jurídica).
Conceito
À luz da tese do STJ destacada acima, falaremos acerca da alienação fiduciária de bem imóvel.
Segundo a Lei nº 9.514/97:
Art. 22 – A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante (devedor), com o escopo de GARANTIA de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
Segundo o doutrinador Fábio Ulhoa, por meio desse contrato, o “credor (fiduciário) se torna titular da propriedade resolúvel da coisa e seu possuidor indireto, enquanto o devedor (fiduciante) é investido na condição de possuidor direto e depositário“.
Regras essenciais
Quitada a obrigação pelo devedor, opera-se a resolução da propriedade fiduciária do imóvel. Neste caso, o devedor passa a ser o proprietário pleno e único possuidor da coisa, enquanto o credor deixa de titularizar qualquer direito real sobre o bem.
Por outro lado, vencida e não paga a dívida, após a constituição em mora do devedor, será consolidada a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário consoante os procedimentos legais.
ATENÇÃO: Na alienação fiduciária de:
- bem IMÓVEL: é possível a purgação da mora pelo devedor com a satisfação da prestação vencida e de encargos acessórios. Portanto, basta o pagamento somente das parcelas atrasadas para que a obrigação contratual convalesça;
- bem MÓVEL: NÃO é possível a purgação da mora, pois ocorrerá o vencimento antecipado da obrigação. Neste caso, o devedor terá o ônus de pagar a integralidade da dívida (parcelas vencidas e vincendas) para permanecer com o bem. Por tal razão, o STJ NÃO reconhece a aplicação da teoria do adimplemento substancial na alienação fiduciária de bens móveis.
Alienação fiduciária de bem imóvel: entenda a tese do STJ
Conforme o art. 23 da Lei nº 9.514/97, é imprescindível o registro do contrato no competente Registro de Imóveis para constituir a propriedade fiduciária de coisa imóvel. Nesse sentido:
Art. 23 – Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante REGISTRO, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Por sua vez, a ausência do registro do contrato de alienação fiduciária não retira a eficácia do negócio entre os CONTRATANTES (credor fiduciário e devedor fiduciante). O registro será necessário, porém, para que a acordado produza efeitos perante terceiros.
Alienação extrajudicial do imóvel
Todavia, o registro é imprescindível para a ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. Isto porque a constituição do devedor em mora e a eventual purgação da mora por ele somente será possível perante o oficial do Registro de Imóveis competente. Nesse sentido:
- Art. 26 – Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
- § 1º – Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.
ATENÇÃO: APÓS a efetivação do registro, o credor fiduciário poderá promover a alienação extrajudicial do imóvel no caso de inadimplência.
Jurisprudência do STJ
Recentemente, a 2ª Seção do STJ confirmou a tese sobre o tema (EREsp 1.866.844):
A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante TERCEIROS. O registro é imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis. A ausência de registro do contrato NÃO confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, APÓS a efetivação do registro, promover a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.
Conclusão
Hoje, vimos um pouco a respeito de importante decisão do STJ acerca da ausência do registro de alienação fiduciária de bem imóvel.
Por ora, finalizamos mais um tema empolgante para os que almejam a sonhada carreira jurídica.
Advertimos que esse artigo, juntamente com as questões do Sistema de Questões do Estratégia Carreira Jurídica, serve como complemento ao estudo do tema proposto, devendo-se priorizar o material teórico, em PDF ou videoaula, do curso.
Até a próxima!
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