Em 26/11/2023, foi aplicada a prova objetiva do concurso público para Provimento em Cartórios do TJ-SE. Assim que finalizada a prova, nosso time de professores analisou todas as questões e elaborou o Gabarito extraoficial, que, agora, será apresentado juntamente com nossa PROVA COMENTADA.
Este material visa a auxiliá-los na aferição das notas, elaboração de eventuais recursos, verificação das chances de avanço para fase discursiva, bem como na revisão do conteúdo cobrado no certame.
De modo complementar, elaboramos também o RANKING de Cartórios do TJ-SE, em que nossos alunos e seguidores poderão inserir suas respostas à prova, e, ao final, aferir sua nota, de acordo com o gabarito elaborado por nossos professores. Através do ranking, também poderemos estimar a nota de corte da 1º fase. Essa ferramenta é gratuita e, para participar, basta clicar AQUI!
Além disso, montamos um caderno para nossos seguidores, alunos ou não, verem os comentários e comentar as questões da prova:
Por fim, comentaremos a prova, as questões mais polêmicas, as possibilidades de recurso, bem como a estimativa da nota de corte no TERMÔMETRO PÓS-PROVA, no nosso canal do Youtube. Inscreva-se e ative as notificações!
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Provas comentadas e Gabarito Extraoficial TJ SE Cartórios
Prova comentada Registro de Imóveis
QUESTÃO 01. Antônio, ao realizar alentada pesquisa sobre registros públicos, constatou que o denominado Registro Torrens está em franco desuso em nossa realidade. Esse registro, de acordo com suas conclusões, teria como características: (1) a ambivalência registral, sendo primordialmente aplicado aos imóveis rurais e secundariamente aos imóveis urbanos, nas situações indicadas me lei; (2) o Registro Torrens conduz a uma presunção juris tantum de propriedade não protegendo o proprietário contra reivindicações posteriores de propriedade; e (3) o requerimento de inscrição do imóvel no Registro Torrens exige a apresentação de sua planta.
À luz da sistemática estabelecida na Lei n° 6.015/1973, é correto afirmar, em relação às conclusões de Antônio, que:
a) apenas 2 está correta;
b) apenas 3 está correta;
c) apenas 1 e 2 estão corretas;
d) apenas 1 e 3 estão corretas;
e) 1, 2 e 3 estão corretas.
Comentários
A alternativa correta é a letra B.
A conclusão (1) está incorreta. O Registro Torrens é restrito a imóveis rurais (art. 278 da Lei nº 6.015/73.
A conclusão (2) está incorreta. O Registro Torrens gera presunção absoluta (iuris et iure) de domínio, protegendo o proprietário contra reivindicações posteriores (CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 2ª. ed. Rio de Janeiro: Forense. 1977, p. 473).
A conclusão (3) está correta. De fato, o requerimento deve ser instruído com a planta do imóvel (art. 278, IV, da Lei nº 6.0.15/73).
QUESTÃO 12. Maria tinha a posse mansa e pacífica de determinada casa situada em área urbana e já tinha preenchido os requisitos exigidos pela legislação de regência para a aquisição originária da propriedade por meio de usucapião. Por tal razão, procurou uma advogada e a questionou sobre a possibilidade de que essa situação fosse reconhecida extrajudicialmente pelo cartório com atribuição, a exemplo do que se verifica em situações como inventário e partilha e divórcio consensual.
A advogada respondeu, corretamente, à luz da sistemática estabelecida na Lei n° 6.015/1973, que:
a) o processo prévio à decisão judicial pode ser integralmente desenvolvido perante o tabelião de notas, que praticará os atos necessários, incluindo publicações é recebimento de impugnações, encaminhando-os ao juízo competente;
b) o processo prévio à decisão judicial será desenvolvido perante o Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel, sendo que eventuais impugnações serão apresentadas diretamente ao juízo competente;
c) o pedido será processado diretamente no Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel, o que, ao final, preenchidos os requisitos exigidos e à míngua de impugnação justificada, será decidido pelo próprio oficial;
d) o paralelo com as situações descritas por Maria está incorreto, pois o reconhecimento de usucapião é potencialmente litigioso, não consensual, o que atrai a via judicial;
e) a solução alvitrada por Maria é possível, desde que, à luz dos documentos disponíveis, o proprietário do imóvel, notificado em caráter preliminar, anua ao pedido de Maria.
Comentários
A alternativa correta é a letra C.
A letra A está incorreta. Não é necessária a intervenção judicial, sendo o procedimento realizado no bojo do Registro de Imóveis, mas instruído com ata notarial lavrada por tabelião (art. 216-A da Lei nº 6.015/73).
A letra B está incorreta. Não é necessária a intervenção judicial, sendo o procedimento realizado no bojo do Registro de Imóveis, mas instruído com ata notarial lavrada por tabelião, e a impugnação é apresentada diretamente ao Registro de Imóveis (art. 216-A da Lei nº 6.015/73).
A letra C está correta. De fato, o pedido será processado no Registro de Imóveis, mas, em caso de impugnação justificada, os autos serão remetidos ao juízo competente, devendo o requerendo adequar a petição inicial ao procedimento comum (art. 216-A, §10, da Lei nº 6.015/73). Contudo, como não é o caso de impugnação justificada, o pedido será decidido pelo próprio Oficial.
A letra D está incorreta. O paralelo é adequado do ponto de vista da extrajudicialização, não se cogitando, na espécie, falar em litígio.
A letra E está incorreta. A anuência prévia é despicienda, podendo inclusive ser tácita (art. 216-A, §2º, da Lei nº 6.015/73).
QUESTÃO 14. Para a implementação do Programa Minha Casa, Minha Vida, a União participou do Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), de modo a assumir o saldo devedor do financiamento imobiliário, em caso de morte ou invalidez permanente, e as despesas de recuperação relativas a danos ao imóvel, para mutuários que preencham os requisitos indicados.
Em relação à constituição de patrimônio de afetação para a cobertura da assunção do saldo devedor de que trata a narrativa, é correto afirmar, nos termos da Lei n° 11.977/2009, que ela é:
a) facultativa, sendo feita por registro no Registro de Imóveis;
b) facultativa, sendo feita por registro no Registro de Títulos e Documentos;
c) obrigatória, sendo averbada, no Registro de Imóveis, na matrícula do imóvel afetado;
d) obrigatória, sendo averbada, no Registro de Imóveis, na matrícula do imóvel garantido;
(E) ínsita ao programa, figurando no contrato de aquisição do imóvel, com alienação fiduciária, celebrado pelo mutuário.
Comentários
A alternativa correta é a letra B.
Nos termos do art. 21 da Lei n° 11.977/2009, a constituição do patrimônio de afetação é facultativa, além de que a constituição é feita por meio do registro no Registro de Títulos e documentos. Confira-se:
Art. 20. Fica a União autorizada a participar, observadas suas disponibilidades orçamentárias e financeiras consignadas nas dotações anuais, do Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), que terá por finalidades: II – assumir o saldo devedor do financiamento imobiliário, em caso de morte ou invalidez permanente, e as despesas de recuperação relativas a danos físicos ao imóvel para mutuários com renda familiar mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil seiscentos e cinquenta reais).
Art. 21. É facultada a constituição de patrimônio de afetação para a cobertura de que trata o inciso II do caput do art. 20, que não se comunicará com o restante do patrimônio do FGHab, ficando vinculado exclusivamente à garantia da respectiva cobertura, não podendo ser objeto de penhora, arresto, sequestro, busca e apreensão ou qualquer ato de constrição judicial decorrente de outras obrigações do Fundo.
Parágrafo único. A constituição do patrimônio de afetação será feita por registro em cartório de registro de títulos e documentos.
QUESTÃO 20. João requereu o registro de escritura de compra e venda de uma casa no Registro de Imóveis da respectiva circunscrição. Na ocasião, o oficial do Registro de Imóveis informou corretamente a João, à luz da sistemática estabelecida na Lei n° 6.015/1973, que a referida escritura foi prenotada:
a) devendo o respectivo prazo de vigência da prenotação ser contado em dias contínuos;
b) devendo o respectivo prazo de vigência da prenotação ser suspenso caso haja diligências a serem cumpridas por João;
c) o que se dá pelo prazo inicial de trinta dias, prorrogável uma única vez, dentro do qual devem ser cumpridas as exigências formuladas;
d) indicativo de que cessarão os seus efeitos se, decorridos trinta dias do seu lançamento no protocolo, houver omissão do interessado em atender às exigências;
e) e, caso haja exigência, integralmente cumprida, com o reingresso do título no prazo de vigência da prenotação, o título deve ser registrado no prazo de cinco dias.
Comentários
A alternativa correta é a letra E.
A letra A está incorreta, já que os prazos para vigência da prenotação são contados em dias úteis (art. 9º, §1º, da Lei de Registros Públicos – LRP).
A letra B está incorreta, por inexistir previsão de suspensão do prazo em virtude da necessidade de realização de diligências. Caso o interessado não as cumpra no prazo, deverá realizar novo requerimento.
A letra C está incorreta. O prazo de vigência da prenotação é de 20 dias úteis (art. 205 da LRP).
A letra D está incorreta. O prazo de vigência da prenotação é de 20 dias úteis (art. 205 da LRP), sendo que cessam automaticamente os seus efeitos com o transcurso desse prazo.
A letra E está correta. O oficial tem 10 dias úteis, contados do protocolo, para expedir a nota devolutiva. Então, se não tiverem mais exigências a serem cumpridas, o Oficial registrará em cinco dias úteis a escritura pública de compra e venda (art. 188, caput c/c §1º, I, da LRP).
QUESTÃO 21. A sociedade empresária Alfa, do ramo de construção civil, decidiu promover e realizar a construção, para fins de alienação total, de uma edificação composta de unidades autônomas.
Ao consultar o seu advogado a respeito dos requisitos a serem atendidos para que possam ser alienadas as frações ideais de terreno que corresponderão às futuras unidades autônomas, foi corretamente informado a Alfa que era imprescindível o registro, incluindo o provisório, entre os documentos abaixo indicados, apenas do(a):
a) instrumento de divisão do terreno em frações ideais;
b) memorial descritivo das especificações da obra;
c) projeto de construção devidamente aprovado;
d) minuta de convenção de condomínio;
e) memorial de incorporação.
Comentários
A alternativa correta é a letra E. Contudo, entende-se que a questão é passível de recurso.
Todos os documentos estão listados no art. 32 Lei nº 4.591/64 e são essenciais para o registro pretendido.
Em verdade, os demais documentos constantes nas letras A, B, C e D compõem o memorial de incorporação, mas nem por isso nos parece que esse fato torna as demais alternativas incorretas. Confira-se a redação do dispositivo legal:
“O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão;
j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário”.
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