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Em 27/07/2025, foi aplicada a prova objetiva do concurso público para o Oficial de Cartório do Tribunal de Justiça do Espírito Santo. Assim que divulgados o caderno de provas e o gabarito preliminar oficial, nosso time de professores analisou cada uma das questões que agora serão apresentadas em nossa PROVA COMENTADA.
Este material visa a auxiliá-los na aferição das notas, elaboração de eventuais recursos, verificação das chances de avanço para fase discursiva, bem como na revisão do conteúdo cobrado no certame.
De modo complementar, elaboramos também o Ranking do TJES – Cartório em que nossos alunos e seguidores poderão inserir suas respostas à prova, e, ao final, aferir sua nota, de acordo com o gabarito elaborado por nossos professores. Através do ranking, também poderemos estimar a nota de corte da 1º fase. Essa ferramenta é gratuita.
Além disso, montamos um caderno para nossos seguidores, alunos ou não, verem os comentários e comentar as questões da prova:
Por fim, comentaremos a prova, as questões mais polêmicas, as possibilidades de recurso, bem como a estimativa da nota de corte no TERMÔMETRO PÓS-PROVA, no nosso canal do Youtube. Inscreva-se e ative as notificações!
Estratégia Carreira Jurídica – YouTube
Esperamos que gostem do material e de todos os novos projetos que preparamos para que avancem rumo à aprovação.
Contem sempre conosco.
Yasmin Ushara,
Coordenação do Estratégia Carreiras Jurídicas.
Confira agora mesmo a prova comentada de todas as disciplinas
QUESTÃO 01. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Nesse cenário, considerando as disposições da Lei nº 4.591/1964, incumbe ao incorporador:
a) entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada seis meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmado por profissionais habilitados;
b) promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, à exceção da adoção de medidas judiciais;
c) manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;
d) entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o semestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;
e) manter escrituração contábil completa, salvo se estiver desobrigado pela legislação tributária.
Comentários
A alternativa correta é a letra C.
A questão trata sobre Regime de Afetação na Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964).
A alternativa A está incorreta. A periodicidade exigida pela Lei nº 4.591/1964, Art. 31-D, inciso IV, para a entrega de demonstrativos à Comissão de Representantes é trimestral, e não semestral.
Essa prestação de contas é fundamental para a transparência e fiscalização da incorporação sob o regime de afetação. Vejamos: “Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: IV – entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;”
A alternativa B está incorreta. A Lei nº 4.591/1964, Art. 31-D, inciso I, estabelece que compete ao incorporador promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, incluindo a adoção de medidas judiciais e extrajudiciais para o resguardo dos interesses do patrimônio de afetação. A exclusão de “medidas judiciais” torna a alternativa falsa. A saber: “Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: I – promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;”
A alternativa C está correta, A exigência de uma conta específica para os recursos do patrimônio de afetação é uma das pedras angulares do regime, garantindo a segregação patrimonial e a destinação exclusiva dos fundos para a consecução da incorporação, protegendo os adquirentes, consoante o Art. 31-D, inciso V: “Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: V – manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;”
A alternativa D está incorreta. A periodicidade é trimestral, e a lei exige demonstrativos do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação.
A alternativa E está incorreta. A segregação contábil é essencial para a transparência e fiscalização do patrimônio de afetação, nos termos do Art. 31-D, inciso VIII: “VIII – manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.”
QUESTÃO 02. João adquiriu uma unidade imobiliária autônoma com base em um financiamento imobiliário obtido junto à instituição financeira X autorizada a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário. Como garantia do financiamento, foi pactuada alienação fiduciária em garantia da referida unidade. Após alguns anos cumprindo as obrigações decorrentes do referido financiamento, João observou que a instituição financeira Y, também integrante do referido Sistema, oferecia condições de financiamento mais favoráveis. Bor tal razão, almejava fazer cessar o contrato celebrado com X e fazer com que o financiamento, doravante, fosse estabelecido com Y.
Após analisar a legislação de regência, João concluiu corretamente que:
a) somente pode celebrar o ajuste com Y caso haja anuência de . X na extinção do ajuste em que figura como parte;
b) X tem o direito de ter conhecimento da proposta de financiamento apresentada por Y, podendo cobrir o que foi proposto;
c) os financiamentos são autônomos; logo, a celebração do ajuste com Y não produzirá efeitos em relação ao ajuste mantido com X;
d) é vedada a existência de dois financiamentos, ainda que sequenciais, tendo por objeto a mesma unidade, o que impede a execução do objetivo alvitrado;
e) a celebração do ajuste com Y independe do conhecimento e da anuência de X, o que somente é exigido em relação à transferência da propriedade resolúvel caso seja pactuada nova alienação fiduciária em garantia.
Comentários
A alternativa correta é a letra E.
A questão trata sobre Portabilidade de Crédito Imobiliário (Lei nº 9.514/1997). Aqui, verificamos que essa questão é passível de recurso.
A alternativa B está correta, conforme o gabarito preliminar divulgado plea banca examinadora. Contudo, essa questão é passível de recurso. Embora na prática a instituição financeira original X possa ser informada e, em alguns casos, até oferecer uma contraproposta para reter o cliente, não existe um direito legal expresso na Lei nº 9.514/1997
A alternativa E está correta, consoante a Lei 9514 – Art. 33-A, não há nenhuma previsão legal acerca de direito do credor originário em ter acesso às negociações para portabilidade ou novas alienações fiduciárias supervenientes. Vejamos: “Art. 33-A. A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência.”
Esta alternativa sintetiza corretamente o instituto da portabilidade de crédito imobiliário, portanto, estaria a alternativa B incorreta.
QUESTÃO 08. A sociedade empresária XYZ, interessada em construir grande empreendimento no Município Alfa, tomou conhecimento sobre a necessidade de ser elaborado, antes, um estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV), visando à obtenção das licenças ou autorizações de construção.
Nesse cenário, considerando as disposições da Lei nº 10,257/2001, estudo de impacto de vizinhança incluirá a análise, no mínimo, das seguintes questões:
a) adensamento populacional; equipamentos urbanos e comunitários; uso e ocupação do solo; valorização imobiliária; mobilidade urbana, geração de tráfego e demanda por transporte público; ventilação e iluminação; e paisagem urbana e patrimônio natural e cultural;
b) adensamento populacional; equipamentos urbanos e comunitários; uso e ocupação do solo; valorização imobiliária; mobilidade urbana, geração de tráfego e demanda por transporte público; e ventilação e iluminação;
c) uso e ocupação do solo; mobilidade urbana, geração de tráfego e demanda por transporte público; ventilação e iluminação; e paisagem urbana e patrimônio natural e cultural;
d) uso e ocupação do solo; valorização imobiliária, mobilidade urbana, geração de tráfego e demanda por transporte público; e paisagem urbana e patrimônio natural e cultural;
e) adensamento populacional; valorização imobiliária; mobilidade urbana, geração de tráfego e demanda por transporte público; e ventilação e iluminação.
Comentários
A alternativa correta é a letra A.
A questão trata sobre Estudo de Impacto de Vizinhança (Lei nº 10.257/2001 – Estatuto da Cidade).
A alternativa A está correta, consoante a Lei 10.257 em seu Art. 37, esta alternativa reproduz fielmente o rol mínimo de itens a serem analisados no Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), conforme o Art. 37 da Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade). Vejamos: “Art. 37. O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões:
I – adensamento populacional;
II – equipamentos urbanos e comunitários;
III – uso e ocupação do solo;
IV – valorização imobiliária;
V – mobilidade urbana, geração de tráfego e demanda por transporte público; (Redação dada pela Lei nº 14.849, de 2024)
VI – ventilação e iluminação;
VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.
A alternativa B está incorreta. Esta alternativa está incompleta. Embora contenha a maioria dos itens, omite a análise da paisagem urbana e do patrimônio natural e cultural, que é um requisito expresso no Art. 37, inciso VII, da Lei nº 10.257/2001.
A alternativa C está incorreta. Esta alternativa está significativamente incompleta. Omite itens cruciais como o adensamento populacional, os equipamentos urbanos e comunitários e a valorização imobiliária, todos expressamente previstos no Art. 37 da Lei nº 10.257/2001.
A alternativa D está incorreta. Esta alternativa está incompleta. Deixa de fora o adensamento populacional, os equipamentos urbanos e comunitários e a ventilação e iluminação, que são elementos obrigatórios do EIV, conforme o Art. 37 da Lei nº 10.257/2001.
A alternativa E está incorreta. sta alternativa também está incompleta, pois omite a análise do uso e ocupação do solo, dos equipamentos urbanos e comunitários e da paisagem urbana e patrimônio natural e cultural, conforme exigido pelo Art. 37 da Lei nº 10.257/2001.
QUESTÃO 10. De acordo com a Lei nº 10.257/2001, os núcleos urbanos informais existentes, sem oposição, há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250 m² por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Nesse cenário, considerando as disposições da Lei nº 10.257/2001, é correto afirmar que:
a) no provimento jurisdicional em que declarar a aquisição da propriedade por força da usucapião especial coletiva de imóvel urbano, o juiz atribuirá frações ideais diferenciadas a cada possuidor, a partir da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo igual fração ideal para todos;
b) o condomínio constituído em razão da usucapião especial coletiva de imóvel urbano é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada pela maioria absoluta dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio;
c) as deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou, ausentes;
d) a usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz mediante decisão interlocutória, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis;
e) é vedado ao possuidor, inclusive para o fim de cômputo do prazo para a usucapião especial coletiva de imóvel urbano, acrescentar sua posse à de seu antecessor.
Comentários
A alternativa correta é a letra C.
A questão trata sobre Usucapião Especial Coletiva Urbana.
A alternativa A está incorreta. O Art. 10, §3º, da Lei nº 10.257/2001 estabelece o oposto: na usucapião especial coletiva, salvo acordo expresso entre os condôminos em contrário, as frações ideais serão iguais para todos. A regra geral é a igualdade das frações ideais, a menos que haja um acordo específico para diferenciá-las. A saber: “§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.”
A alternativa B está incorreta. O Art. 10, §4º, da Lei nº 10.257/2001, de fato, prevê a indivisibilidade do condomínio em regra, mas permite a sua extinção por deliberação de dois terços (2/3) dos condôminos, e não apenas por “maioria absoluta”. Além disso, a extinção não se restringe apenas ao caso de execução de urbanização posterior.
A alternativa C está correta, consoante a Art. 10, §5º, as deliberações sobre a administração do condomínio resultante da usucapião especial coletiva seguem o princípio da maioria simples dos condôminos presentes, e suas decisões vinculam a todos, garantindo a governança do condomínio.
A alternativa D está incorreta. Conforme o art. 13, essa sentença, transitada em julgado, servirá como título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis: “Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis.”
A alternativa E está incorreta. O possuidor pode acrescentar sua posse à de seu antecessor, desde que contínuas e pacíficas, conforme o art. 10, §1º: “§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.”
QUESTÃO 11. Após a observância das formalidades legais, o Município de Vitória, no Espírito Santo, procedeu à desapropriação urbanística da propriedade Alfa, porquanto João, expropriado, não observou a função social do referido imóvel.
Nesse cenário, considerando as disposições da Lei nº 10.257/2001, o valor real da indenização a João deverá ser pago em:
a) títulos da dívida pública e não computará expectativas de ganhos ou lucros cessantes, mas englobará juros compensatórios;
b) títulos da dívida pública e não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios;
c) dinheiro e não computará expectativas de ganhos ou lucros cessantes, mas englobará juros compensatórios;
d) títulos da dívida pública e computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios;
e) dinheiro e não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.
Comentários
A alternativa correta é a letra B
A questão trata sobre Desapropriação Urbanística Sancionatória.
A alternativa A está incorreta. Embora a indenização seja em títulos da dívida pública e não compute expectativas de ganhos ou lucros cessantes, o Art. 8º, §2º, inciso II, da Lei nº 10.257/2001, expressamente determina que a indenização não englobará juros compensatórios na desapropriação urbanística.
A alternativa B está correta, consoante Art. 8º, caput e §2º, II, a desapropriação urbanística sancionatória, aplicada pela inobservância da função social da propriedade, prevê uma indenização diferenciada, a ser paga em títulos da dívida pública resgatáveis em até dez anos, sem a inclusão de expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios. A saber:
“Art. 8o Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.
§ 1o Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano.
§ 2o O valor real da indenização:
I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza após a notificação de que trata o § 2o do art. 5o desta Lei;
II – não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.”
A alternativa C está incorreta. Incorreta. A indenização pela desapropriação urbanística não é paga em dinheiro, mas sim em títulos da dívida pública, conforme o Art. 8º, caput, da Lei nº 10.257/2001.
A alternativa D está incorreta. O Art. 8º, §2º, inciso II, da Lei nº 10.257/2001 veda expressamente o cômputo de expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.
A alternativa E está incorreta. A indenização não é paga em dinheiro, mas em títulos da dívida pública. Embora não compute os demais itens mencionados, a forma de pagamento está incorreta.
QUESTÃO 13. De acordo com a Lei nº 6.015/1973, que versa sobre os registros públicos, no exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.
Nesse cenário, considerando as disposições da (Lei nº 6.015/1973, deve-se realizar, independentemente do recolhimento de custas e emolumentos;
a) a primeira averbação de construção residencial de até 100 m² de edificação em áreas urbanas objeto de regularização fundiária de interesse social, independentemente da comprovação do pagamento de quaisquer tributos, inclusive previdenciários;
b) o primeiro registro de direito real constituído em favor de beneficiário de regularização fundiária de interesse social em áreas urbanas e em áreas rurais de agricultura familiar, Independentemente da comprovação do pagamento de quaisquer tributos, inclusive previdenciários;
c) o primeiro registro de direito real constituído em favor de beneficiário de regularização fundiária de interesse social em áreas urbanas e em áreas rurais de agricultura familiar, desde que haja comprovação do pagamento dos tributos devidos, inclusive previdenciários;
d) a primeira averbação de construção residencial de até 100 m² de edificação em áreas urbanas objeto de regularização fundiária de interesse social, desde que haja comprovação do pagamento dos tributos devidos, inclusive previdenciários;
e) o registro de título de legitimação de posse, concedido pelo poder público, e de sua conversão em propriedade, desde que haja comprovação do pagamento dos tributos devidos, inclusive previdenciários.
Comentários
A alternativa correta é a letra B
A questão trata sobre Isenções de Custas e Emolumentos em Regularização Fundiária (Lei nº 6.015/1973).
A alternativa A está incorreta. A isenção de tributos é matéria distinta da isenção de emolumentos.
A alternativa B está correta, consoante o art. 290-A, inciso I e §1º da Lei nº 6.015/1973, A lei estabelece a isenção total de custas e emolumentos para o primeiro registro do direito real (como a propriedade ou a legitimação de posse) em favor do beneficiário de regularização fundiária de interesse social, abrangendo tanto áreas urbanas quanto rurais de agricultura familiar, e o mais importante, independentemente da comprovação do pagamento de tributos, inclusive previdenciários. Vejamos: “Art. 290-A. Devem ser realizados independentemente do recolhimento de custas e emolumentos: I – o primeiro registro de direito real constituído em favor de beneficiário de regularização fundiária de interesse social em áreas urbanas e em áreas rurais de agricultura familiar; § 1o O registro e a averbação de que tratam os incisos I, II e III do caput deste artigo independem da comprovação do pagamento de quaisquer tributos, inclusive previdenciários.”
A alternativa C está incorreta. A exigência de comprovação de tributos inviabilizaria a facilitação prevista em lei. O Art. 290-A, §1º, da Lei nº 6.015/1973, que expressamente dispensa a comprovação do pagamento de tributos para a isenção de custas e emolumentos nos casos de primeiro registro de direito real em regularização fundiária de interesse social.
A alternativa D esta incorreta. A exigência de comprovação do pagamento dos tributos para a isenção de custas e emolumentos na primeira averbação de construção em regularização fundiária de interesse social é contrária ao Art. 290-A, §1º, da Lei nº 6.015/1973.
A alternativa E está incorreta. Conforme o Art. 290-A, §1º, da Lei nº 6.015/1973. A exigência da comprovação torna a alternativa falsa.
QUESTÃO 18. Caio, interessado em efetivar o loteamento do solo urbano no Município Alfa, tomou ciência de que o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, deverá ser apresentado à Prefeitura Municipal, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia.
Nesse cenário, considerando as disposições da Lei nº 6.766/1979, além da descrição sucinta do loteamento, com as suas características, e da fixação da zona ou zonas de uso predominante, o memorial descritivo deverá obrigatoriamente, pelo menos
a) as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas; a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento; e a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública já existentes no loteamento e adjacências;
b) as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas; e a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública já existentes no loteamento e adjacências;
c) as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas; e a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento;
d) a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento; e a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública já existentes no loteamento e adjacências;
e) a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública já existentes no loteamento e adjacências.
Comentários
A alternativa correta é a letra A.
A questão trata sobre Loteamento Urbano, mais especificamente, Memorial Descritivo.
A alternativa A está correta, consoante o Art. 9§, §2º, da Lei nº 6.766/1979, O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:
I – a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante;
II – as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;
III – a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento;
IV – a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências.”
Portanto, as demais alternativas estão incorretas, ao omitirem as exigências para o memorial descritivo.
QUESTÃO 20. A Lei nº 4.380/1964 instituiu a correção monetária nos contratos imobiliários de interesse social e o sistema financeiro para aquisição da casa própria, bem como criou o Banco Nacional da Habitação (BNH) e sociedades de crédito imobiliário e as letras imobiliárias e o serviço federal de habitação e urbanismo, além de estabelecer outras providências.
Nesse cenário, considerando as disposições da Lei nº 4.380/1964, é correto afirmar que terão prioridade na aplicação dos recursos, dentre outros, os projetos:
a) municipais ou estaduais que, com as ofertas de terrenos já urbanizados e dotados dos necessários melhoramentos, permitirem o início imediato da construção de habitações;
b) municipais que, com as ofertas de terrenos já urbanizados e dotados dos necessários melhoramentos, permitirem o início, em até 60 dias, da construção de habitações;
c) municipais ou estaduais que, com as ofertas de terrenos pendentes de urbanização, permitirem o início, em até 60 dias, da construção de habitações;
d) federais que, com as ofertas de terrenos já urbanizados е dotados dos necessários melhoramentos, permitirem o início imediato da construção de habitações;
e) federais que, com as ofertas de terrenos pendentes de F urbanização, permitirem o início, em até 180 dias, da construção de habitações.
Comentários
A alternativa correta é a letra A.
A questão trata sobre Sistema Financeiro para Aquisição da Casa Própria (SFH)
A alternativa A está correta. Esta alternativa reproduz textualmente o Art. 4º, inciso II, da Lei nº 4.380/1964:
“Art. 4º Terão prioridade na aplicação dos recursos:
I – a construção de conjuntos habitacionais destinados à eliminação de favelas, mocambos e outras aglomerações em condições sub-humanas de habitação;
II – os projetos municipais ou estaduais que com as ofertas de terrenos já urbanizados e dotados dos necessários melhoramentos, permitirem o início imediato da construção de habitações;
III – os projetos de cooperativas e outras formas associativas de construção de casa própria;
IV – os projetos da iniciativa privada que contribuam para a solução de problemas habitacionais …(Vetado);
V – (Vetado).
V – a construção de moradia a população rural.”
O foco é em projetos que já disponham de infraestrutura básica, permitindo o rápido início da construção e a solução de problemas habitacionais, agilizando as construções de moradias, onde a prioridade é para projetos municipais ou estaduais com terrenos já urbanizados e que permitam início imediato.
Portanto, as demais alternativas estão incorretas, ao contrariarem o disposto no Art. 4º, inciso II, da Lei nº 4.380/1964.
QUESTÃO 26. João, particular, e Maria, servidora pública federal, residentes na circunscrição territorial X, do Estado Alfa, compareceram perante o tabelião de notas da circunscrição Y, situada no mesmo ente federativo, e solicitaram a elaboração de escritura de compra e venda de um imóvel. Esse imóvel, pela sua dimensão e localização, teria, ao ver do tabelião, valor máximo de 200 mil reais. No entanto, tanto João, comprador, como Maria, vendedora, definiram que o valor da compra era de 2 milhões de reais, o que levantou a suspeita de que o negócio jurídico estaria associado a uma hipótese de lavagem de dinheiro.
Na situação descrita, consoante o Código de Normas Corregedoria Nacional de Justiça, é correto afirmar que o notário deve:
a) suscitar dúvida perante o juízo competente;
b) negar-se a elaborar a escritura pública de compra e venda;
c) informar o negócio jurídico ao órgão competente por meio do sistema de controle de atividades financeiras;
d) solicitar que os celebrantes do negócio jurídico apresentem laudo subscrito por profissional habilitado, subsidiando o valor atribuído ao imóvel;
e) comunicar à Corregedoria Geral da Justiça, por meio de formulário eletrônico, para que avalie a conveniência de comunicar à unidade de inteligência financeira.
Comentários
A alternativa correta é a letra C.
A alternativa A está incorreta. A dúvida registral, nos moldes do art. 198 e dos seguintes da LRP, suscitada perante o juízo competente, é um procedimento específico para dirimir controvérsias sobre a registrabilidade de um título, não sendo o mecanismo adequado para tratar de suspeitas de lavagem de dinheiro ou outros ilícitos penais.
A alternativa B está incorreta. legislação sobre lavagem de dinheiro impõe o dever de comunicação aos órgãos competentes, mas não necessariamente a recusa automática da prática do ato, a menos que haja uma determinação judicial expressa ou evidências irrefutáveis de ilegalidade que impeçam a formalização do ato. O foco é a comunicação e não a recusa sumária, nos termos do art. 141 do Código de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça.
A alternativa C está correta. De acordo com as normas de prevenção e combate à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo, regulamentadas pelo Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) e reiteradas pelos Códigos de Normas das Corregedorias, os notários e registradores têm o dever de comunicar operações que levantem suspeitas de lavagem de dinheiro ao COAF. Esta comunicação é feita eletronicamente, por meio do sistema próprio do COAF (Siscoaf), garantindo o sigilo da informação e permitindo que as autoridades de inteligência financeira investiguem a situação. Vejamos: “Art. 142. Os notários e os registradores comunicarão à Unidade de Inteligência Financeira (UIF), por intermédio do Sistema de Controle de Atividades Financeiras (Siscoaf), quaisquer operações que, por seus elementos objetivos e subjetivos, possam ser consideradas suspeitas de lavagem de dinheiro ou financiamento do terrorismo.”
A alternativa D está incorreta. O dever primordial é a comunicação à autoridade competente. Além disso, a simples apresentação de um laudo pode não afastar a suspeita de ilicitude subjacente.
A alternativa E está incorreta. A responsabilidade pela comunicação é direta do notário ou registrador ao órgão competente (COAF).
QUESTÃO 29. Com o objetivo de obter os recursos necessários à aquisição de propriedade superficiária de bem imóvel, João decidiu celebrar negócio jurídico de alienação fiduciária, Preocupado com as exatas implicações de sua decisão, máxime se vier a descumprir a obrigação assumida, consultou um especialista na matéria, o especialista esclareceu corretamente a João, à luz da sistemática estabelecida na Lei nº 9.514/1997, que:
a) o não pagamento do valor devido permitirá o registro da propriedade fiduciária;
b) o fiduciante é constituído em mora com o só decurso do prazo estabelecido para o pagamento total ou parcial dar obrigação;
c) vencida-e não paga a dívida, o fiduciário deve requer a intimação do fiduciante pelo oficial do Registro de Imóveis competente para pagar os valores devidos;
a consolidação da propriedade fiduciária resolúvel, em prol do fiduciante, decorre do não pagamento da dívida pelo fiduciário após a sua regular constituição em mora;
e) o contrato deve estabelecer um prazo de carência, após o vencimento da obrigação, e, uma vez decorrido esse prazo, o fiduciário será intimado pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos para a purga da mora.
Comentários
A alternativa correta é a letra C.
A alternativa A está incorreta. O não pagamento do valor devido leva à constituição em mora do fiduciante e, posteriormente, à consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, e não ao registro inicial da propriedade fiduciária, que já ocorreu. Vejamos: “Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.”
A alternativa B está incorreta. O Art. 26, §1º da Lei nº 9.514/1997 exige a intimação para a purgação da mora.
A alternativa C está incorreta. Uma vez vencida e não paga a dívida, o credor fiduciário deve, de fato, requerer ao oficial do Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel que intime o fiduciante para purgar a mora no prazo legal. Este é o procedimento formal para a constituição em mora e início do processo de consolidação da propriedade, consoante o Art. 26, caput, da Lei nº 9.514/1997.
A alternativa D está incorreta. A consolidação ocorre após o não pagamento da dívida pelo fiduciante e sua constituição em mora, e não pelo fiduciário (Art. 26, caput, da Lei nº 9.514/1997)
A alternativa E está incorreta. A intimação para a purga da mora é feita pelo oficial do Registro de Imóveis (Art. 26, §1º), e não pelo Registro de Títulos e Documentos. A saber: “§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação”.
QUESTÃO 31. Nos termos da legislação de regência, os estados mediante lei complementar, poderão instituir regiões metropolitanas aglomerações urbanas, constituídas por agrupamento de municípios limítrofes, para integrar a organização, planejamento e a execução de funções públicas de interesse comum.
Nesse cenário, considerando as disposições da Lei nº 13.089/2015, governança interfederativa das regiões metropolitanas e das aglomerações urbanas observará a seguinte diretriz específica:
a) compartilhamento de responsabilidades e de gestão para a promoção do desenvolvimento urbano integrado;
b) estabelecimento de sistema integrado de alocação de recursos e de prestação de contas;
c) observância das peculiaridades regionais e locais;
d) efetividade no uso dos recursos públicos;
e) busca do desenvolvimento sustentável.
Comentários
A alternativa correta é a letra A.
A questão trata sobre Governança Interfederativa das Regiões Metropolitanas e Aglomerações Urbanas, Lei nº 13.089/2015.
A alternativa A está correta. O compartilhamento de responsabilidades e de gestão é uma diretriz fundamental para a governança interfederativa, visando à promoção do desenvolvimento urbano integrado em regiões metropolitanas e aglomerações urbanas, conforme o art. 5º, I: “Art. 5º As leis complementares estaduais referidas nos arts. 3º e 4º desta Lei definirão, no mínimo: I – os Municípios que integram a unidade territorial urbana;”
A alternativa B etá incorreta. O estabelecimento de um sistema integrado de alocação de recursos e de prestação de contas é uma condição para a aplicação dos recursos federais em regiões metropolitanas e aglomerações urbanas, nos termos do art. 12 da Lei nº 13.089/2015.
A alternativa C está incorreta. Não se trata de diretriz, mas de um princípio (art. 4º da Lei nº 13.089/2015).
A alternativa D está incorreta. efetividade no uso dos recursos públicos é uma diretriz geral da gestão pública e um dos objetivos dos instrumentos de desenvolvimento urbano, mas não uma diretriz específica da governança interfederativa constante do Art. 5º da Lei nº 13.089/2015.
A alternativa E está incorreta. A busca do desenvolvimento sustentável é um princípio fundamental da política urbana e metropolitana,não uma diretriz específica.
QUESTÃO 32. Ingrid, de nacionalidade alemã, está autorizada a residir no território brasileiro e decidiu comprar uma propriedade rural com o objetivo de iniciar a produção de gêneros alimentícios, visando à exportação para o mercado europeu.
Ao procurar assistência especializada, ela foi corretamente informada de que a compra almejada:
a) é vedada pela legislação brasileira;
b) somente pode ter por objeto imóvel com área não superior a três módulos;
c) deve ser registrada, em livro próprio, perante o Ministério das Relações Exteriores;
d) pode ter por objeto área de até cinquenta módulos de exploração indefinida, ainda que a área seja descontínua;
e) deve ser precedida de assentimento prévio do órgão com competência para realizar deliberações em matéria de segurança nacional.
Comentários
A alternativa correta é a letra D.
A questão trata sobre Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiros.
A alternativa A está incorreta. A legislação brasileira (Lei nº 5.709/1971) não veda totalmente a aquisição de imóvel rural por estrangeiros. Ela estabelece condições e limites para essa aquisição, mas não uma proibição absoluta.
A alternativa B está incorreta. Para estrangeiros residentes no País, a lei permite a aquisição de áreas maiores, até cinquenta módulos, dependendo do caso (Art. 3º, caput).
A alternativa C está incorreta. O registro da aquisição de imóvel rural por estrangeiro, para fins de publicidade e eficácia, é feito no Cartório de Registro de Imóveis competente pela localização do imóvel.
A alternativa D está correta, consoante art. 3º da Lei nº 5.709/1971, estabelece que a pessoa física estrangeira residente no País pode adquirir imóvel rural com área de até cinquenta módulos de exploração indefinida, mesmo que a área seja descontínua. Este é o limite para a aquisição por estrangeiros residentes sem necessidade de autorização prévia de órgãos de segurança nacional (que se aplica a áreas maiores ou em faixas de fronteira).
A alternativa E está incorreta. Para o limite de até cinquenta módulos, para estrangeiro residente, não há essa exigência.
QUESTÃO 34. Foi protocolizado no Registro de Imóveis da circunscrição X, para fins de registro, a citação em uma ação pessoal reipersecutória, que tinha, por objeto, imóvel situado em loteamento urbano regularmente constituído.
Na situação descrita, à luz da sistemática estabelecida na Lei nº 6.015/1973, é correto afirmar que:
a) pode ser emitida nota devolutiva no prazo de 15 dias;
b) o título somente pode ser registrado no Registro de Títulos e Documentos;
c) o caso não é de registro, e sim de averbação, que deve ser promovida em até 30 dias;
d) o protocolo tem a eficácia de registro caso o oficial não A apresente qualquer impugnação ao teor do título;
e) o não cumprimento dos prazos estabelecidos pode acarretar a perda da delegação, nos termos estabelecidos pelo órgão competente.
Comentários
A alternativa correta é a letra E.
A questão trata sobre Ato de Registro no Registro de Imóveis.
A alternativa A está incorreta. O prazo máximo é de 15 dias, sendo eles contados da data da apresentação do título em cartório.
A alternativa B está incorreta. Uma citação em ação pessoal reipersecutória que tem por objeto um imóvel deve ser averbada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o Art. 167, inciso I, item 21, da Lei nº 6.015/1973.
A alternativa C está incorreta. Ao contrário do que afirma a alternativa, não há um prazo fixo de “até 30 dias” para a promoção dessa averbação por parte do oficial.
A alternativa D está incorreta. A ausência de impugnação não o transforma em registro automaticamente, ante a falta de previsão legal nesse sentido.
A alternativa E está correta. O não cumprimento dos prazos legais para a prática dos atos registrais, bem como o descumprimento dos deveres inerentes à delegação, podem, sim, configurar infração disciplinar grave, sujeitando o oficial a sanções que podem ir desde advertência até a perda da delegação, conforme previsto na Lei nº 8.935/1994 em seus Arts. 30, X; 31, V e Art. 32, IV.
QUESTÃO 35. A sociedade empresária Alfa proprietária de um terreno, com acessões, e decidiu promover a construção de um conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, para fins de alienação parcial, contratando a construtora Sigma para a realização da obra. Em razão de uma tendência do mercado imobiliário, Alfa decidiu que o referido terreno, com as acessões, seria destinado à consecução da referida incorporação e à entrega das unidades aos respectivos adquirentes.
Considerando os balizamentos oferecidos pela Lei n 4.591/1964, é correto afirmar que:
a) Alfa não responde pelos prejuízos causados ao referido terreno, apenas Sigma;
b) a Comissão de Representantes pode nomear, às suas expensas, alguém para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação;
c) o referido terreno pode ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja relacionado às atividades finalísticas de Alfa;
d) será estabelecido o vínculo do terreno com o referido objetivo constituindo patrimônio de afetação, com a referência expressa a essa circunstância no memorial de incorporação;
e) apesar de o terreno e as acessões estarem integrados ao patrimônio geral de Alfa, eles devem ser prioritariamente utilizados para a satisfação das obrigações existentes em prol dos adquirentes das unidades.
Comentários
A alternativa correta é a letra D.
A questão trata sobre Constituição do Patrimônio de Afetação na Incorporação Imobiliária.
A alternativa A está incorreta. A responsabilidade da incorporadora não é afastada pela contratação de terceiros, podendo, inclusive, responder solidariamente ou regressivamente. A Lei nº 4.591/1964, Art. 31-D, inciso I, atribui ao incorporador a responsabilidade pela condução da incorporação. Vejamos: “Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: I – promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)”
A alternativa B está incorreta. A Comissão de Representantes tem o direito e o dever de fiscalizar a incorporação, nos termos do Art. 50 da Lei nº 4.591/1964: “Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral a ser realizada por iniciativa do incorporador no prazo de até 6 (seis) meses, contado da data do registro do memorial de incorporação, uma comissão de representantes composta por, no mínimo, 3 (três) membros escolhidos entre os adquirentes para representá-los perante o construtor ou, no caso previsto no art. 43 desta Lei, o incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação do disposto nos art. 31-A a art. 31-F desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)”
A alternativa C está incorreta. Uma vez que o patrimônio de afetação é constituído, o terreno e as acessões se tornam um patrimônio separado do patrimônio geral da incorporadora (Alfa).
A alternativa D está correta. Esta afirmação está em perfeita consonância com o Art. 31-A, §1º, da Lei nº 4.591/1964. A constituição do patrimônio de afetação é feita mediante averbação no Registro de Imóveis, e o memorial de incorporação deve fazer expressa menção a essa circunstância. A saber: “§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.”
É esse ato formal que aparta o patrimônio da incorporação do patrimônio geral do incorporador, protegendo os adquirentes das unidades.
A alternativa E está incorreta. A principal característica do regime de afetação é justamente que o terreno e as acessões NÃO ficam integrados ao patrimônio geral da incorporadora (Art. 31-A, caput, da Lei nº 4.591/1964).
QUESTÃO 36. No decorrer de um simpósio sobre o Estatuto da Cidade, Matheus, palestrante, analisou um instituto jurídico e político utilizado para a consecução das finalidades previstas na referida legislação.
Nesse cenário, considerando as disposições da Lei nº 10.257/2001, é correto afirmar que Matheus fez referência:
a) à demarcação urbanística para fins de regularização fundiária;
b) à disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;
c) aos planos de desenvolvimento econômico e social;
d) às diretrizes orçamentárias e orçamento anual;
e) aos incentivos e benefícios fiscais e financeiros.
Comentários
A alternativa correta é a letra A.
A questão trata sobre Instrumentos da Política Urbana.
A alternativa A está correta, consoante a Lei nº 10.257/2001, em seu Art. 4º, inciso V, alínea “t”. Vejamos: “Art. 4º Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos: V – institutos jurídicos e políticos: t) demarcação urbanística para fins de regularização fundiária;” A demarcação urbanística é uma ferramenta específica, enquanto a disciplina é um aspecto mais abrangente do planejamento urbano.
A demarcação urbanística para fins de regularização fundiária é um dos instrumentos da política urbana. Ou seja, é um instituto jurídico-político fundamental para a regularização de assentamentos informais, promovendo a titulação e a integração urbanística.
Portanto, as demais alternativas estão incorretas, por contrariarem o disposto no Art. 4º, inciso V, alínea “t”, sendo a demarcação urbanística um instituto jurídico e político.
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