Confira neste artigo um resumo sobre Direito Urbanístico.
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Olá, amigos.
Tudo bom? Espero que sim.
No artigo de hoje, abordaremos uma visão geral sobre Direito Urbanístico, um dos tópicos explorados em provas de concursos públicos. Dado que esse tema é relevante e abrangente, é fundamental entender seus principais pontos para uma melhor organização dos estudos e compreensão completa da matéria.
Primeiramente, vejamos os tópicos que serão abordados:
- Fundamentos Constitucionais do Direito Urbanístico;
- Princípios;
- Função Social da Propriedade e o Direito de Construir;
- Plano Diretor;
- Limitações ao Direito de Construir;
- Justa Distribuição dos Benefícios e Ônus da Urbanização;
- Competências e Sanções na Função Social da Propriedade;
- Usucapião Urbano.
Animados?
Vamos lá.
Fundamentos Constitucionais do Direito Urbanístico
A Constituição de 1988 estabelece os pilares jurídicos do Direito Urbanístico no Brasil, destacando a dignidade da pessoa humana como base do ordenamento jurídico. A igualdade também é um princípio essencial, assegurando que todos sejam tratados da mesma forma pela lei.
Os fundamentos mais relevantes para o Direito Urbanístico são a função social da propriedade e a função social da cidade. A política de desenvolvimento urbano visa o bem-estar dos habitantes e o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade.
Nesse contexto, o plano diretor é fundamental. Obrigatório para municípios com mais de vinte mil habitantes, ele é o principal instrumento para o planejamento e a expansão urbana, orientando o desenvolvimento ordenado e sustentável da cidade.
A função social da propriedade urbana é vinculada ao cumprimento das exigências do plano diretor, garantindo o uso adequado do solo e atendendo aos interesses da coletividade, não apenas aos interesses individuais dos proprietários.
A importância da função social da propriedade urbana é reforçada em outros dispositivos constitucionais, que estabelecem que a propriedade deve contribuir para o bem-estar coletivo e estar alinhada aos princípios da ordem econômica, promovendo uma sociedade justa e equilibrada.
Princípios do Direito Urbanístico
O Direito Urbanístico se fundamenta em princípios essenciais para garantir um desenvolvimento urbano sustentável e democrático. Entre os mais relevantes, destacam-se:
- Função Pública do Urbanismo e Propriedade Urbana: O urbanismo permite ao Poder Público intervir no espaço urbano e na propriedade privada para garantir o interesse coletivo, assegurando o uso adequado das propriedades conforme normas urbanísticas.
- Contribuição para Infraestrutura: Proprietários de imóveis urbanos devem contribuir para os custos da infraestrutura e serviços públicos que valorizam suas propriedades.
- Distribuição Justa dos Benefícios e Ônus: Os benefícios e encargos da urbanização devem ser distribuídos de forma justa para evitar a concentração de renda e a exclusão social.
- Regulação da Propriedade Urbana e Rural: O Direito Urbanístico estabelece regras de uso, ocupação e parcelamento do solo urbano e rural.
- Sustentabilidade: O desenvolvimento urbano deve ser sustentável ambiental, social e economicamente, garantindo qualidade de vida para as futuras gerações.
- Participação Popular: A população deve participar na definição e implementação das políticas urbanas por meio de audiências públicas e conselhos municipais.
- Cooperação entre Setores: Governos, iniciativa privada e sociedade civil devem cooperar para construir cidades justas e sustentáveis.
- Planejamento Urbano: Essencial para ordenar o crescimento das cidades e evitar os efeitos negativos do desenvolvimento desordenado.
- Integração Urbano-Rural: As atividades urbanas e rurais devem ser harmoniosamente integradas, promovendo o desenvolvimento socioeconômico.
- Padrões Sustentáveis: A expansão urbana deve seguir padrões compatíveis com a sustentabilidade.
- Recuperação de Investimentos Públicos: O Poder Público deve recuperar investimentos em infraestrutura através de contrapartidas urbanísticas.
- Proteção Ambiental e do Patrimônio Cultural: O meio ambiente e o patrimônio cultural devem ser protegidos e preservados.
- Audiências Públicas: Devem ser realizadas para garantir a participação popular em empreendimentos com potenciais impactos negativos.
- Regularização de Áreas de Baixa Renda: Áreas ocupadas por populações de baixa renda devem ser regularizadas e urbanizadas com acesso à moradia digna.
- Simplificação da Legislação: A legislação deve ser simplificada para facilitar o acesso à informação e reduzir custos.
- Isonomia entre Agentes Públicos e Privados: Agentes públicos e privados devem ter condições iguais para promover urbanização.
- Sustentabilidade nas Construções: Incentivar construções que minimizem o impacto ambiental e economizem recursos naturais.
- Prioridade à Infraestrutura: Obras de infraestrutura essenciais devem ser priorizadas para garantir serviços básicos à população.
Fique Atento! Urbanismo refere-se à organização de cidades e suas necessidades. Definir uma cidade é complexo, pois nem todo aglomerado urbano se qualifica como tal.
A urbanização refere-se ao crescimento da população urbana em relação à rural, fenômeno comum em países industrializados.
A propriedade urbana deve cumprir uma função social, o que significa que seu uso deve contribuir para o desenvolvimento ordenado da cidade e o bem-estar dos habitantes. Isso implica que a política de desenvolvimento urbano deve garantir que as propriedades sejam utilizadas de maneira a atender às necessidades sociais da comunidade.
A função social da propriedade urbana estabelece limites ao direito de construir. O proprietário não pode utilizar seu imóvel de maneira indiscriminada, mas deve seguir as diretrizes estabelecidas pelo plano diretor e as normas urbanísticas vigentes.
A propriedade urbana só cumpre sua função social quando atende aos requisitos fundamentais de ordenação da cidade definidos no plano diretor. Isso significa que o direito de construir está condicionado ao cumprimento das normas estabelecidas pelo plano diretor e outras regulamentações urbanísticas.
Plano Diretor – Direito Urbanístico
O plano diretor é o instrumento básico da política de desenvolvimento urbano municipal. Ele define as diretrizes para o uso, ocupação e parcelamento do solo urbano, bem como para a infraestrutura urbana. As normas do plano diretor, portanto, são determinantes para o exercício do direito de construir.
Se liga! O plano diretor é um requisito para municípios com população superior a vinte mil habitantes.
Limitações ao Direito de Construir
O direito de construir pode ser limitado por diversos fatores, como:
- Zoneamento urbano: O plano diretor define as áreas da cidade que podem ser utilizadas para diferentes fins, como residência, comércio, indústria, etc. O proprietário só pode construir em seu imóvel se a construção estiver de acordo com o zoneamento da área.
- Coeficiente de aproveitamento do solo: O coeficiente de aproveitamento do solo define a área máxima que pode ser construída em um determinado terreno. O proprietário só pode construir até o limite estabelecido pelo coeficiente.
- Recuos: Os recuos são as distâncias mínimas que devem ser observadas entre a construção e os limites do terreno, bem como entre as construções vizinhas. Os recuos visam garantir a insolação, a ventilação e a segurança das pessoas.
- Gabarito: O gabarito define a altura máxima da construção. O proprietário só pode construir até a altura máxima estabelecida pelo gabarito.
- Normas arquitetônicas: As normas arquitetônicas definem os padrões estéticos da construção. O proprietário deve observar as normas arquitetônicas para garantir a harmonia da cidade.
Justa Distribuição dos Benefícios e Ônus da Urbanização – Direito Urbanístico
O princípio da justa distribuição dos benefícios e ônus da urbanização é sustentado por vários pilares:
- Princípio da Isonomia: Garante que os benefícios da urbanização sejam compartilhados igualmente entre todos, conforme o ideal de igualdade perante a lei.
- Função Social da Cidade: Assegura que a urbanização contribua para o bem-estar coletivo, alinhando-se à função social da cidade.
- Solidariedade: Reforça que os benefícios e ônus da urbanização devem ser distribuídos de forma justa e equitativa entre todos os membros da sociedade.
Esse princípio se manifesta em medidas concretas, como:
- Contribuição de Melhoria: Captura a valorização dos imóveis devido a obras públicas, ajudando a financiar novas iniciativas e garantir uma distribuição justa dos benefícios.
- Zoneamento Urbano: Define as áreas da cidade para diferentes usos, promovendo um desenvolvimento ordenado e equitativo.
- Programas de Habitação Social: Asseguram acesso à moradia digna para a população de baixa renda, reduzindo desigualdades e garantindo que os benefícios da urbanização alcancem os segmentos mais vulneráveis.
A responsabilidade pela criação e execução de planos de ordenamento territorial, tanto em nível nacional quanto regional, cabe à União. Em contraste, os municípios são encarregados do planejamento e gestão do uso do solo urbano.
O conceito de solo urbano é aquele preparado para funções urbanísticas, como construção e sistemas viários, e seu ordenamento é regido pelo plano diretor aprovado pela câmara municipal.
A função social da propriedade urbana é cumprida quando o imóvel atende aos critérios estabelecidos pelo plano diretor, incluindo saneamento e zoneamento. Caso o proprietário não cumpra com essas exigências, pode enfrentar sanções como:
- Parcelamento ou Edificação Forçada: O município pode obrigar a divisão ou construção no terreno subutilizado.
- IPTU Progressivo: O imposto sobre a propriedade pode aumentar progressivamente para incentivar a edificação do imóvel.
- Desapropriação: O imóvel pode ser desapropriado por um valor abaixo do mercado, com pagamento em títulos da dívida pública, se o proprietário não atender às exigências após outras sanções.
Além da desapropriação por descumprimento das normas, a Constituição também prevê a desapropriação comum por necessidade pública ou interesse social, com indenização justa em dinheiro, mesmo que a propriedade esteja cumprindo sua função social.
Usucapião Urbano – Direito Urbanístico
A usucapião pró-moradia é uma modalidade de usucapião que permite a aquisição de propriedade urbana por quem ocupa um imóvel de até 250 metros quadrados por um período contínuo de cinco anos, utilizando-o para sua própria moradia ou da sua família.
Para que essa usucapião seja concedida, o possuidor não deve ser proprietário de outro imóvel e deve demonstrar que o imóvel está sendo usado para habitação. O direito de usucapir o imóvel pode ser concedido a indivíduos ou casais, independentemente do estado civil.
Esse direito é concedido apenas uma vez por pessoa e não se aplica a imóveis de propriedade pública. Após o cumprimento dos requisitos, o interessado pode solicitar ao juiz a declaração de propriedade, que servirá para registrar o imóvel formalmente.
Referências Bibliográficas – Direito Urbanístico
Concursos Cartórios – Direito Urbanístico – Prof.: Igor Maciel – 2023
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm