A enfiteuse é uma espécie de direito real na coisa alheia regulada pelo Código Civil de 1916. Nesse contrato, o enfiteuta paga uma pensão ou foro para o proprietário (senhorio) e este transfere àquele o domínio útil do imóvel. O enfiteuta possui amplos poderes sobre o imóvel (usar, gozar e dispor), podendo, inclusive, aliená-lo.

Segundo o CC/2016, o contrato de enfiteuse é perpétuo. Tal característica destoava da nova CF de 1988, que estabelecia a função social da propriedade como um direito fundamental e como um princípio da ordem econômica (art. 5º, 5º, XXIII e art. 170, CF). Assim, o Código Civil de 2002 trouxe nova disposição sobre o instituto:

“Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071, de 1 o de janeiro de 1916, e leis posteriores.

§1º Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso: I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações; II - constituir subenfiteuse”.

Assim, não é mais possível contratar enfiteuse e, as que já existiam, continuam reguladas pelo CC/1916. Elas serão extintas nas seguintes hipóteses:

“Art. 692. A enfiteuse extingue-se: I - Pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capital correspondente ao fôro e mais um quinto deste. II - Pelo compromisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por três anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias. III - Falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores”.

A alternativa correta é a letra E.

A alternativa A está incorreta, nos termos do art. 678 do CC de 1916: “Art. 678. Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui à outro o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável”.

Como se depreende do artigo, a enfiteuse é um negócio jurídico oneroso e o seu pagamento será anual (pensão ou foro) certo e invariável.

A alternativa B está incorreta, nos termos do art. 167, I, 10, da Lei nº 6.015: “No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I - o registro: 10) da enfiteuse”.

Além disso, conforme o caput do art. 2.038 do CC/02: “Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071, de 1 o de janeiro de 1916, e leis posteriores”.

Assim, não é admitido o registro de nova enfiteuse.

A alternativa C está incorreta, conforme o fundamento exposto no comentário da alternativa A. Além disso, dispõe o art. 681 do CC/16: “Os bens enfitêuticos transmitem-se por herança na mesma ordem estabelecida a respeito dos alodiais neste Código, arts. 1.603 e 1619; mas, não podem ser divididos em glebas sem consentimento do senhorio”.

Assim, é admissível tanto a transmissão inter vivos como causa mortis.

A alternativa D está incorreta, nos termos do art. 682 do CC de 1916: “É obrigado o enfiteuta a satisfazer os impostos e os ônus reais que gravarem o imóvel”. Dessa forma, a enfiteuse se sujeita à incidência tributária sendo o enfiteuta o contribuinte do IPTU.

A alternativa E está correta, conforme o fundamento exposto no comentário da alternativa A. Na enfiteuse há a transmissão do domínio útil do imóvel.