Segundo a Lei nº 4591/64, a iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:
I - o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos legais.
II - o construtor ou corretor de imóveis.
III - o ente da Federação imitido na posse - por exemplo o Município, a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente.