A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em favor do adquirente do imóvel hipotecado, que paga a credor hipotecário, bem como do terceiro que efetiva o pagamento para não ser privado de direito sobre imóvel. 

A sub-rogação transfere ao novo credor todos os direitos, ações, privilégios e garantias do primitivo, em relação à dívida, contra o devedor principal e os fiadores. 

Na sub-rogação convencional o credor não poderá exercer os direitos e as ações do sub-rogado, senão até à soma que tiver desembolsado para desobrigar o devedor.