{"id":82285,"date":"2024-11-05T20:49:15","date_gmt":"2024-11-05T23:49:15","guid":{"rendered":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/?p=82285"},"modified":"2024-11-12T23:10:00","modified_gmt":"2024-11-13T02:10:00","slug":"condomino-acao-exigir-contas-individualmente","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/condomino-acao-exigir-contas-individualmente\/","title":{"rendered":"Cond\u00f4mino n\u00e3o pode ajuizar a\u00e7\u00e3o de exigir contas individualmente \u2013 Informativo 831 do STJ"},"content":{"rendered":"\n

Imagine que voc\u00ea mora em um condom\u00ednio residencial e suspeita de irregularidades na administra\u00e7\u00e3o das despesas comuns<\/mark><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 poss\u00edvel e natural que um \u00fanico cond\u00f4mino possa ingressar com uma a\u00e7\u00e3o judicial de \u201cexigir contas\u201d em face do s\u00edndico?<\/pre>\n\n\n\n
Em um caso an\u00e1logo, o STJ se pronunciou recentemente no informativo 831<\/strong> sobre esse assunto atrav\u00e9s do AgInt no AREsp 2.408.594-SP<\/strong>, como j\u00e1 tinha sido noticiado anteriormente pela 3\u00aa Turma em 2023:<\/p>\n\n\n\n
Cond\u00f4mino n\u00e3o pode ajuizar a\u00e7\u00e3o de exigir contas individualmente, decide STJ<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n
A decis\u00e3o do STJ, embora originada de um caso envolvendo um shopping center em Sorocaba, estabelece diretrizes que se aplicam tanto aos condom\u00ednios comerciais quanto aos residenciais.<\/p>\n\n\n\n
Em ambas as situa\u00e7\u00f5es, o princ\u00edpio \u00e9 o mesmo: a presta\u00e7\u00e3o de contas deve seguir o caminho institucional estabelecido em lei, privilegiando o interesse coletivo sobre o individual<\/mark><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n
O caso concreto<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Em breve s\u00edntese, o lit\u00edgio teve in\u00edcio quando um lojista do Jos\u00e9 Sorocaba Shopping Center decidiu, individualmente, ajuizar uma a\u00e7\u00e3o de presta\u00e7\u00e3o de contas contra a administra\u00e7\u00e3o do estabelecimento.\u00a0No caso concreto, o autor buscava obter demonstra\u00e7\u00f5es anal\u00edticas das despesas rateadas entre os locat\u00e1rios, questionando a transpar\u00eancia <\/strong>na gest\u00e3o dos valores comuns. \u00c9 como se ele desconfiasse dos valores aplicados da gest\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Em primeira inst\u00e2ncia, o pedido foi acolhido, e o Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo manteve o entendimento, reconhecendo a legitimidade do lojista para tal pleito.<\/p>\n\n\n\n
Ent\u00e3o a administra\u00e7\u00e3o do shopping, inconformada com a decis\u00e3o, levou a quest\u00e3o ao STJ, argumentando que a presta\u00e7\u00e3o de contas deveria seguir o rito estabelecido pela Lei de Condom\u00ednios (Lei n\u00ba 4.591\/1964)<\/strong> e pelo C\u00f3digo Civil<\/strong>, que preveem a assembleia como \u00fanico foro leg\u00edtimo para tal procedimento.<\/p>\n\n\n\n
Quais s\u00e3o as legisla\u00e7\u00f5es aplic\u00e1veis?<\/span><\/h2>\n\n\n\n
De in\u00edcio, a Lei n\u00ba 4.591\/1964, conhecida como Lei de Condom\u00ednios, representa o primeiro pilar desse julgamento.<\/p>\n\n\n\n
Em seu artigo 22, \u00a7 1\u00ba, f<\/strong>, estabelece com clareza meridiana o dever fundamental do s\u00edndico de prestar contas<\/mark><\/strong> \u00e0 assembleia. Observe que esta obriga\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 meramente formal ou protocolar, mas constitui elemento essencial da pr\u00f3pria natureza do cargo sindical, fundamentada no princ\u00edpio da transpar\u00eancia que deve nortear a gest\u00e3o condominial.<\/p>\n\n\n\n
\"Cond\u00f4mino,<\/figure>
\n
Inclusive, o legislador, ao estabelecer este dever, reconheceu a assembleia como \u00f3rg\u00e3o m\u00e1ximo deliberativo, capaz de fiscalizar e aprovar as contas da administra\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, o C\u00f3digo Civil<\/strong> de 2002, por sua vez, n\u00e3o apenas reiterou esta obriga\u00e7\u00e3o, mas a fortaleceu significativamente. Atrav\u00e9s do artigo 1.348, VIII<\/strong>, o CC estabeleceu um verdadeiro poder-dever do s\u00edndico, vinculando sua gest\u00e3o a um controle efetivo pela coletividade dos cond\u00f4minos.<\/p>\n\n\n\n
Assim, esta duplicidade de previs\u00f5es legais – na Lei espec\u00edfica e no C\u00f3digo Civil – n\u00e3o \u00e9 redundante, mas sim complementar, evidenciando a import\u00e2ncia que o legislador conferiu \u00e0 mat\u00e9ria.<\/p>\n\n\n\n
Por fim, adiciona-se a este cen\u00e1rio a Lei do Inquilinato<\/strong> (Lei n\u00ba 8.245\/91), que traz disposi\u00e7\u00f5es espec\u00edficas sobre centros comerciais, reconhecendo suas peculiaridades e estabelecendo regras pr\u00f3prias para estes empreendimentos.<\/p>\n\n\n\n
1) A Lei n\u00ba 4.591\/1964, em seu artigo 22, \u00a7 1\u00ba, f, estabelece o dever do s\u00edndico de prestar contas \u00e0 assembleia<\/strong>;\n\n2) O C\u00f3digo Civil, atrav\u00e9s do artigo 1.348, VIII, refor\u00e7a esta obriga\u00e7\u00e3o<\/strong>;\n\n3) A Lei do Inquilinato (Lei n\u00ba 8.245\/91) traz disposi\u00e7\u00f5es espec\u00edficas sobre centros comerciais.<\/strong><\/pre>\n\n\n\n
E o que decidiu o STJ?<\/span><\/h2>\n\n\n\n
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, sob a relatoria do Ministro Jo\u00e3o Ot\u00e1vio de Noronha, tentou harmonizar estes diferentes diplomas legais.<\/p>\n\n\n\n
Nessa linha, o ac\u00f3rd\u00e3o, decidido por unanimidade, estabeleceu tr\u00eas pilares fundamentais que merecem an\u00e1lise detida.<\/p>\n\n\n\n
1)<\/mark><\/strong>O primeiro pilar<\/strong> se assenta na compreens\u00e3o da natureza essencialmente coletiva<\/mark><\/strong> da presta\u00e7\u00e3o de contas condominial. Ou seja, o STJ reconheceu que esta presta\u00e7\u00e3o n\u00e3o se destina a satisfazer interesses individuais isolados, mas sim a garantir a transpar\u00eancia <\/strong>e a regularidade <\/strong>da gest\u00e3o perante toda a comunidade condominial.<\/p>\n\n\n\n
Em outras palavras, este entendimento se alinha com a pr\u00f3pria natureza do condom\u00ednio, que representa uma comunh\u00e3o de interesses em torno de uma propriedade compartilhada.<\/p>\n\n\n\n
2)<\/mark><\/strong>O segundo pilar<\/strong> reafirma a supremacia da assembleia como \u00f3rg\u00e3o deliberativo m\u00e1ximo<\/mark><\/strong> do condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n
Ora, n\u00e3o se trata de uma mera formalidade procedimental, mas um reconhecimento da import\u00e2ncia do f\u00f3rum coletivo como espa\u00e7o democr\u00e1tico de discuss\u00e3o e delibera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Isto porque, a assembleia, neste contexto, n\u00e3o \u00e9 apenas um local de vota\u00e7\u00e3o, mas um espa\u00e7o institucional onde os interesses individuais se confrontam e se harmonizam em busca do interesse comum.<\/p>\n\n\n\n
3)<\/mark><\/strong>O terceiro pilar<\/strong>, que trata da necessidade de preservar a gest\u00e3o democr\u00e1tica<\/mark><\/strong> do condom\u00ednio, representa talvez o aspecto mais inovador da decis\u00e3o. O STJ reconheceu que permitir a\u00e7\u00f5es individuais de presta\u00e7\u00e3o de contas poderia fragmentar o controle da gest\u00e3o condominial<\/strong>, potencialmente gerando decis\u00f5es conflitantes e prejudicando a efici\u00eancia administrativa.<\/p>\n\n\n\n
Consequ\u00eancias pr\u00e1ticas<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Diante da impossibilidade de agir isoladamente para exigir presta\u00e7\u00e3o de contas, quais seriam os caminhos leg\u00edtimos para um cond\u00f4mino que suspeita de irregularidades? O STJ, em seu julgado, apresenta um poss\u00edvel roteiro:<\/p>\n\n\n\n
1. Fase Preparat\u00f3ria – levantamento e documenta\u00e7\u00e3o<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n
O primeiro passo \u00e9 fundamentalmente documental e investigativo, compreendendo:<\/p>\n\n\n\n