{"id":67154,"date":"2024-06-26T12:53:51","date_gmt":"2024-06-26T15:53:51","guid":{"rendered":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/?p=67154"},"modified":"2024-07-04T12:27:30","modified_gmt":"2024-07-04T15:27:30","slug":"lei-venda-potencial-construtivo-vasco","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/lei-venda-potencial-construtivo-vasco\/","title":{"rendered":"Aprovada a lei de venda do potencial construtivo do Vasco da Gama"},"content":{"rendered":"\n
Aprovada a lei que instituiu a Opera\u00e7\u00e3o Urbana Consorciada do Est\u00e1dio de S\u00e3o Janu\u00e1rio. Isso permite a transfer\u00eancia do direito de construir, podendo gerar receitas ao Vasco da ordem de mais de 500 milh\u00f5es de reais.<\/p>\n\n\n\n
* Thiago de Paula Leite \u00e9 procurador do Estado de S\u00e3o Paulo e professor de direito ambiental e agr\u00e1rio do Estrat\u00e9gia.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Entenda o caso<\/span><\/h2>\n\n\n\n
A C\u00e2mara de Vereadores do Rio de Janeiro acaba de aprovar a lei que instituiu a Opera\u00e7\u00e3o Urbana Consorciada (OUC) do Est\u00e1dio de S\u00e3o Janu\u00e1rio<\/strong>, pertencente ao clube Vasco da Gama. A OUC compreende um conjunto de interven\u00e7\u00f5es coordenadas pela Prefeitura, com a participa\u00e7\u00e3o dos moradores da regi\u00e3o, investidores privados e o pr\u00f3prio Vasco. Ela visa a valoriza\u00e7\u00e3o, manuten\u00e7\u00e3o e melhoramentos do Est\u00e1dio de S\u00e3o Janu\u00e1rio e seu entorno, de forma a valorizar o patrim\u00f4nio hist\u00f3rico, cultural, desportivo e social<\/mark><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, essa OUC vai permitir ao Vasco alienar o seu direito de construir no est\u00e1dio, transferindo para outra regi\u00e3o da cidade. Isso pode gerar receitas de mais de 500 milh\u00f5es de reais, e deve-se investir esse valor, necessariamente, na reforma do est\u00e1dio<\/strong>.<\/p>\n\n\n
\nProjeto da fachada do Est\u00e1dio de S\u00e3o Janu\u00e1rio – Fonte: p\u00e1gina do Novo Complexo de S\u00e3o Janu\u00e1rio no Instagram<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n
O terreno onde est\u00e1 localizado S\u00e3o Janu\u00e1rio, por exemplo, \u00e9 enorme e tem grande potencial construtivo, mas um est\u00e1dio n\u00e3o demanda a utiliza\u00e7\u00e3o de todo esse potencial. No projeto de lei aprovado na C\u00e2mara, o Vasco recebe a autoriza\u00e7\u00e3o para transferir (vender) essa capacidade de construir a mais para outro local.<\/p>\n\n\n\n
A venda do potencial construtivo<\/mark><\/strong> no contexto da opera\u00e7\u00e3o urbana consorciada est\u00e1 prevista no Estatuto das Cidades (Lei n\u00ba 10.257\/2001) como um importante instrumento de pol\u00edtica urbana colocado \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o dos Munic\u00edpios pela legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Pol\u00edtica Urbana<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Pol\u00edtica urbana \u00e9 o conjunto de posturas, instrumentos e normas jur\u00eddicas voltados para a ordena\u00e7\u00e3o e o pleno desenvolvimento das cidades, e o consequente bem-estar de seus habitantes. O tema (pol\u00edtica urbana) est\u00e1 previsto no Cap\u00edtulo II do T\u00edtulo VII da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, mais especificamente nos artigos 182 e 183.<\/p>\n\n\n\n
Os Munic\u00edpios, especialmente, executam a pol\u00edtica urbana, e devem observar as diretrizes gerais insculpidas no plano diretor, como determina o artigo 182, \u00a71\u00ba, da CF\/88. O plano diretor, obrigat\u00f3rio para cidades com mais de vinte mil habitantes, est\u00e1 relacionado \u00e0 seguran\u00e7a, moradia, lazer, tr\u00e2nsito, meio ambiente, ordenamento do solo etc. Por sua vez, os planos diretores Municipais devem observar as diretrizes mais abrangentes constantes no Estatuto das Cidades (Lei Federal n\u00ba 10.257\/2001).<\/p>\n\n\n\n
Mas voc\u00ea sabe o que \u00e9 esse potencial construtivo? E a venda do direito de construir? \u00c9 o que veremos em detalhes a partir de agora.<\/p>\n\n\n\n
OUC, potencial construtivo e direito de construir<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Opera\u00e7\u00e3o Urbana Consorciada (OUC)<\/span><\/h3>\n\n\n\n
O Estatuto das Cidades, em seu artigo 32, 1\u00ba, conceitua opera\u00e7\u00e3o urbana consorciada como sendo<\/p>\n\n\n\n
\u201co conjunto de interven\u00e7\u00f5es e medidas coordenadas pelo Poder P\u00fablico municipal, com a participa\u00e7\u00e3o dos propriet\u00e1rios, moradores, usu\u00e1rios permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcan\u00e7ar em uma \u00e1rea transforma\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas estruturais, melhorias sociais e a valoriza\u00e7\u00e3o ambiental\u201d.<\/pre>\n\n\n\n
Ent\u00e3o, como funciona, na pr\u00e1tica, essa opera\u00e7\u00e3o? Simples: o Poder P\u00fablico municipal, atrav\u00e9s de lei espec\u00edfica, deve (1) delimitar uma \u00e1rea, e (2) elaborar um plano de ocupa\u00e7\u00e3o, no qual estejam previstos alguns aspectos, tais como a implementa\u00e7\u00e3o de infraestrutura, nova distribui\u00e7\u00e3o de usos, densidades permitidas e padr\u00f5es de acessibilidade.<\/p>\n\n\n\n
\n
<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Dessa forma, a lei espec\u00edfica que aprovar a opera\u00e7\u00e3o urbana consorciada poder\u00e1 prever a emiss\u00e3o pelo Munic\u00edpio de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de constru\u00e7\u00e3o (CEPAC\u2019s), que ser\u00e3o alienados em leil\u00e3o ou utilizados diretamente no pagamento das obras necess\u00e1rias \u00e0 pr\u00f3pria opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Os certificados de potencial adicional de constru\u00e7\u00e3o ser\u00e3o livremente negociados, mas convers\u00edveis em direito de construir.<\/p>\n\n\n\n
Apresentado pedido de licen\u00e7a para construir, pode-se utilizar o certificado de potencial adicional no pagamento da \u00e1rea de constru\u00e7\u00e3o que supere os padr\u00f5es estabelecidos pela legisla\u00e7\u00e3o de uso e ocupa\u00e7\u00e3o do solo, at\u00e9 o limite fixado pela lei espec\u00edfica que aprovar a opera\u00e7\u00e3o urbana consorciada.<\/p>\n\n\n
\n<\/figure>\n<\/div>\n\n\n
Potencial construtivo<\/span><\/h3>\n\n\n\n
O potencial construtivo<\/mark><\/strong> consiste no quanto o propriet\u00e1rio pode construir numa determinada \u00e1rea. No caso do Vasco da Gama, o clube n\u00e3o utiliza todo o seu potencial construtivo. A lei aprovada, ent\u00e3o, permite que o Vasco venda ou aliene esse potencial construtivo n\u00e3o utilizado para quem quiser construir em outra regi\u00e3o da cidade (prevista na lei) acima do coeficiente b\u00e1sico.<\/p>\n\n\n\n
Exemplo hipot\u00e9tico: vamos imaginar que uma construtora s\u00f3 possa levantar pr\u00e9dios de at\u00e9 6 andares na Barra da Tijuca. Mas ela tem a op\u00e7\u00e3o de comprar, do Vasco, um potencial construtivo de +4 andares. Nesse caso, a construtora, agora, poder\u00e1 levantar pr\u00e9dios de at\u00e9 10 andares. Ou seja, o interessado compra o direito de construir acima do permitido para todos.<\/p>\n\n\n\n
O Secret\u00e1rio Municipal de Coordena\u00e7\u00e3o Governamental, Jorge Arraes, explicou como a lei beneficia o Vasco:<\/p>\n\n\n\n
O projeto de lei complementar tem por objetivo permitir que o Vasco transfira o potencial construtivo que ele teria direito de usar em S\u00e3o Janu\u00e1rio para outros locais da Cidade com mais infraestrutura, como grande parte da Zona Norte e algumas regi\u00f5es da Barra. Ele poder\u00e1 vender esse \u201cdireito de construir\u201d para outros particulares e com isso arrecadar fundos para reformar o Est\u00e1dio e seu entorno.<\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n
Transfer\u00eancia do direito de construir<\/span><\/h3>\n\n\n\n
A transfer\u00eancia do direito de construir<\/mark><\/strong>, da mesma forma que a opera\u00e7\u00e3o urbana consorciada, \u00e9 um instrumento de pol\u00edtica urbana previsto no Estatuto das Cidades (artigo 35), onde lei municipal, baseada no plano diretor, poder\u00e1 autorizar o propriet\u00e1rio de im\u00f3vel urbano, privado ou p\u00fablico, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura p\u00fablica, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legisla\u00e7\u00e3o urban\u00edstica dele decorrente, quando o referido im\u00f3vel for considerado necess\u00e1rio para fins de:<\/p>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\n
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<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Assim, o Estatuto das Cidades prev\u00ea dois tipos de transfer\u00eancia do direito de construir:<\/p>\n\n\n\n
a) Interlocativa<\/mark><\/strong>: o propriet\u00e1rio de dois im\u00f3veis transfere o potencial construtivo de um im\u00f3vel para outro im\u00f3vel (o propriet\u00e1rio dos 2 im\u00f3veis \u00e9 a mesma pessoa);<\/p>\n\n\n\n
b) Intersubjetiva<\/mark><\/strong>: um propriet\u00e1rio aliena o seu potencial construtivo para outro propriet\u00e1rio (aqui temos 2 propriet\u00e1rios distintos).<\/p>\n\n\n
\n<\/figure>\n<\/div>\n\n\n
Ademais, tanto a transfer\u00eancia do direito de construir quanto a opera\u00e7\u00e3o urbana consorciada s\u00e3o instrumentos voltados a no\u00e7\u00e3o de \u201csolo criado\u201d. Como define Jos\u00e9 Afonso da Silva, solo criado s\u00e3o os solos edific\u00e1veis artificiais, suportados pelos solos naturais dos lotes. Eles podem estar tanto no subsolo quanto no espa\u00e7o a\u00e9reo. \u00c9 um conceito que compreende a separa\u00e7\u00e3o do direito de propriedade do direito de constru\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n
No caso espec\u00edfico do Vasco da Gama a lei prev\u00ea a cria\u00e7\u00e3o, pelo clube, de uma Sociedade de Prop\u00f3sito Espec\u00edfico – SPE<\/mark><\/strong>, na forma de sociedade an\u00f4nima, que dever\u00e1 ter como \u00fanico objeto a execu\u00e7\u00e3o da revitaliza\u00e7\u00e3o do Est\u00e1dio de S\u00e3o Janu\u00e1rio<\/mark><\/strong>. Ou seja, todos os valores arrecadados com a venda do direito de construir do est\u00e1dio dever\u00e3o ser destinados \u00e0 essa SPE e investidos na reforma\/revitaliza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Vantagens<\/span><\/h2>\n\n\n\n
A imprensa noticiou que uma grande construtora j\u00e1 ofereceu mais de 500 milh\u00f5es de reais ao Vasco para comprar todo potencial construtivo \u00e0 venda.<\/p>\n\n\n\n
Podemos perceber, portanto, que a Prefeitura pode utilizar o potencial construtivo e a transfer\u00eancia do direito de construir como importantes ferramentas voltadas para a ordena\u00e7\u00e3o das cidades, garantindo o bem-estar dos seus moradores e fomentando o desenvolvimento econ\u00f4mico-social, seja atrav\u00e9s da implanta\u00e7\u00e3o de equipamentos comunit\u00e1rio, seja por meio da valoriza\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio hist\u00f3rico e cultural, por exemplo.<\/p>\n\n\n\n
Nesse caso espec\u00edfico envolvendo o Vasco da Gama todos sa\u00edram ganhando, haja vista que a regi\u00e3o onde fica o est\u00e1dio de S\u00e3o Janu\u00e1rio passar\u00e1 por revitaliza\u00e7\u00e3o, atraindo investimentos, valorizando os im\u00f3veis vizinhos, estimulando a economia local. Ademais, o clube finalmente ter\u00e1 uma arena moderna, com capacidade para aproximadamente 45 mil torcedores, sem precisar desembolsar recursos. J\u00e1 as construtoras que comprarem o potencial construtivo poder\u00e3o executar seus projetos com esse potencial adicional, agregando valor ao seu produto.<\/p>\n\n\n\n
\u00d3tima aplica\u00e7\u00e3o pr\u00e1tica dos instrumentos da pol\u00edtica urbana previstos no Estatuto das Cidades, com boas chances do tema ser cobrado em provas envolvendo direito urban\u00edstico.<\/p>\n\n\n\n
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Quer saber quais ser\u00e3o os pr\u00f3ximos concursos?<\/span><\/h2>\n\n\n\n
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