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Tabela de conte\u00fados<\/h2>- Airbnb \u00e9 considerado como “uso residencial”?<\/a>
- Do condom\u00ednio edil\u00edcio<\/a><\/li>
- O que s\u00e3o os Airbnb’s?\u00a0<\/a><\/li>
- Conven\u00e7\u00e3o condominial pode impedir a utiliza\u00e7\u00e3o de apartamento como condom\u00ednio? Airbnb \u00e9 considerado como \u201cuso residencial\u201d?<\/a>
- Controv\u00e9rsia sob julgamento<\/a><\/li>
- E o que o STJ decidiu?<\/a><\/li><\/ul><\/li>
- Considera\u00e7\u00f5es finais<\/a><\/li><\/ul><\/li>
- Quer estudar para Concursos Jur\u00eddicos em 2026?<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n
Airbnb \u00e9 considerado como “uso residencial”?<\/span><\/h2>\n\n\n\nDo condom\u00ednio edil\u00edcio<\/span><\/h3>\n\n\n\nA express\u00e3o \u201ccondom\u00ednio edil\u00edcio\u201d define os famosos condom\u00ednios que conhecemos em edif\u00edcios condominiais, seja de apartamentos, seja de casas. <\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, trata-se de instituto jur\u00eddico que define de maneira geral qualquer edifica\u00e7\u00e3o que possua partes que s\u00e3o propriedade exclusiva e partes que s\u00e3o propriedade comum dos cond\u00f4minos.<\/p>\n\n\n\n
Com efeito, o solo, a estrutura do pr\u00e9dio, o telhado, a rede geral de distribui\u00e7\u00e3o de \u00e1gua, esgoto, g\u00e1s e eletricidade, a calefa\u00e7\u00e3o e refrigera\u00e7\u00e3o centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro p\u00fablico, s\u00e3o utilizados em comum pelos cond\u00f4minos, n\u00e3o podendo ser alienados separadamente, ou divididos (art. 1.331, \u00a7 2\u00ba, C\u00f3digo Civil).<\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 as partes suscet\u00edveis de utiliza\u00e7\u00e3o independente, tais como apartamentos, escrit\u00f3rios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fra\u00e7\u00f5es ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus propriet\u00e1rios, exceto os abrigos para ve\u00edculos, que n\u00e3o poder\u00e3o ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condom\u00ednio, salvo autoriza\u00e7\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio (art. 1.331, \u00a7 1\u00ba, C\u00f3digo Civil). <\/p>\n\n\n\n
A conven\u00e7\u00e3o<\/strong> que constitui o condom\u00ednio edil\u00edcio deve ser subscrita pelos titulares de, no m\u00ednimo, dois ter\u00e7os das fra\u00e7\u00f5es ideais e torna-se, desde logo, obrigat\u00f3ria<\/strong> para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou deten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\nAl\u00e9m disso, para ser opon\u00edvel contra terceiros, a conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio dever\u00e1 ser registrada no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
Dentre os deveres do cond\u00f4mino<\/strong>, est\u00e1 aquele previsto no inciso IV do art. 1.336, qual seja, dar \u00e0s suas partes a mesma destina\u00e7\u00e3o que tem a edifica\u00e7\u00e3o<\/strong>, e n\u00e3o as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e seguran\u00e7a dos possuidores, ou aos bons costumes.<\/p>\n\n\n\nMais recentemente, a Lei n.\u00ba 14.405\/2022 alterou a reda\u00e7\u00e3o do artigo 1.351 do CC e passou a prever que depende da aprova\u00e7\u00e3o de 2\/3 (dois ter\u00e7os) dos votos<\/strong> dos cond\u00f4minos a altera\u00e7\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o, bem como a mudan\u00e7a da destina\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio ou da unidade imobili\u00e1ria. <\/strong><\/p>\n\n\n\nO que s\u00e3o os Airbnb’s? <\/span><\/h3>\n\n\n\nO Airbnb <\/em>\u00e9 uma plataforma online global que faz a intermedia\u00e7\u00e3o entre viajantes a propriet\u00e1rios de im\u00f3veis para estadias\/alugu\u00e9is de curta dura\u00e7\u00e3o. Na pr\u00e1tica, ele costuma conectar os viajantes com os moradores locais de forma digital.\u00a0<\/p>\n\n\n\nNa plataforma, \u00e9 poss\u00edvel reservar casas inteiras, s\u00edtios, ranchos, quartos privativos, chal\u00e9s na montanha ou apenas uma acomoda\u00e7\u00e3o na resid\u00eancia do anfitri\u00e3o no bairro de sua prefer\u00eancia. \u00c9 uma alternativa aos tradicionais hot\u00e9is e pousadas.<\/p>\n\n\n\n
De acordo com o pr\u00f3prio site, o \u201cAirbnb nasceu em 2007, quando dois anfitri\u00f5es receberam tr\u00eas h\u00f3spedes em sua casa em S\u00e3o Francisco. Hoje, a plataforma conta com 5 milh\u00f5es de anfitri\u00f5es que j\u00e1 receberam mais de 2 bilh\u00f5es de h\u00f3spedes em quase todos os pa\u00edses do mundo. Todos os dias, os anfitri\u00f5es oferecem acomoda\u00e7\u00f5es e experi\u00eancias \u00fanicas que possibilitam que os viajantes conhe\u00e7am outras comunidades de uma forma mais aut\u00eantica\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\nConven\u00e7\u00e3o condominial pode impedir a utiliza\u00e7\u00e3o de apartamento como condom\u00ednio? Airbnb \u00e9 considerado como \u201cuso residencial\u201d?<\/span><\/h3>\n\n\n\nControv\u00e9rsia sob julgamento<\/span><\/h4>\n\n\n\nO STJ foi chamado a se manifestar sobre a quest\u00e3o no julgamento do REsp n.\u00ba 2.121.055-MG<\/a>, no qual a Segunda Se\u00e7\u00e3o precisou analisar se, diante da previs\u00e3o, em conven\u00e7\u00e3o condominial, de uso residencial do condom\u00ednio, \u00e9 poss\u00edvel aos cond\u00f4minos celebrar contratos at\u00edpicos de estadia de curta dura\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\nO caso concreto envolvia a\u00e7\u00e3o inibit\u00f3ria ajuizada pela propriet\u00e1ria de um apartamento contra seu condom\u00ednio visando a garantir o direito de realizar loca\u00e7\u00f5es de curta temporada via Airbnb. <\/p>\n\n\n\n
Isso porque o condom\u00ednio estava impedindo tais loca\u00e7\u00f5es sob o fundamento de que o uso das unidades deveria ser estritamente residencial conforme a conven\u00e7\u00e3o condominial.<\/p>\n\n\n\n
Em primeira inst\u00e2ncia, seu pedido foi julgado procedente. Para o juiz, n\u00e3o havia previs\u00e3o espec\u00edfica na conven\u00e7\u00e3o condominial proibindo essa modalidade de loca\u00e7\u00e3o, a qual foi considerada “sui generis”<\/em>, de modo que a ela n\u00e3o se aplicavam as restri\u00e7\u00f5es previstas no artigo que proibia o uso n\u00e3o residencial.<\/p>\n\n\n\nPor\u00e9m, o Tribunal de Justi\u00e7a de Minas Gerais (TJMG) reformou a senten\u00e7a, entendendo, em resumo, que houve desvirtuamento da finalidade residencial, que n\u00e3o se compatibiliza com o conceito de estadias de curta dura\u00e7\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n
\n\u201cLado outro, a loca\u00e7\u00e3o via plataformas digitais \u00e9 at\u00edpica e n\u00e3o se confunde com o aluguel residencial regido pela lei 8.245\/1991; \u00e9 marcada pela transitoriedade, eventualidade e temporariedade ef\u00eamera, n\u00e3o se compatibilizando com sossego, seguran\u00e7a e sa\u00fade, caracter\u00edsticas t\u00edpicas dos condom\u00ednios edil\u00edcios residenciais.\u201d<\/em><\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\nInconformada, a propriet\u00e1ria interp\u00f4s o recurso especial em quest\u00e3o ao STJ!<\/p>\n\n\n\n
E o que o STJ decidiu?<\/span><\/h4>\n\n\n\nFoi reafirmado o entendimento no sentido de que os contratos dessa natureza s\u00e3o at\u00edpicos, por n\u00e3o serem exatamente contratos de loca\u00e7\u00e3o residencial por temporada, a atrair incid\u00eancia da Lei n.\u00ba 8.245\/1991, tampouco contratos de hospedagem hoteleira, a atrair a Lei n.\u00ba 11.771\/2008.<\/p>\n\n\n\n
Assim, como a pr\u00f3pria nomenclatura desses contratos j\u00e1 anuncia, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel consider\u00e1-los como “loca\u00e7\u00f5es” ou “hospedagens”, pois estes s\u00e3o termos jur\u00eddicos pr\u00f3prios. Por isso, o STJ prop\u00f4s design\u00e1-los como contratos at\u00edpicos de curta estadia.<\/strong><\/p>\n\n\n\nNesse sentido, entendeu-se que a utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel em contratos at\u00edpicos de curta estadia, em que haja reiterada explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica ou profissionaliza\u00e7\u00e3o do servi\u00e7o, descaracteriza a destina\u00e7\u00e3o residencial, devendo ser aprovada por dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos.<\/strong><\/p>\n\n\n\nAssim, no caso concreto, como a utiliza\u00e7\u00e3o pretendida pela recorrente era marcada por frequ\u00eancia e habitualidade da disponibiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, em baixa quantidade de di\u00e1rias, houve desvirtuamento da destina\u00e7\u00e3o residencial.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 de salientar que o STJ citou expressamente os dispositivos dos quais falamos acima. Desse modo, recomendamos a leitura deles diretamente no seu C\u00f3digo Civil!<\/p>\n\n\n\n
Considera\u00e7\u00f5es finais<\/span><\/h3>\n\n\n\nEsse foi um breve resumo sobre a possibilidade de o Airbnb ser considerado como \u201cuso residencial\u201d para fins de conven\u00e7\u00e3o condominial. <\/p>\n\n\n\n
Como pudemos ver, a utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel em contratos at\u00edpicos de curta estadia, em que haja reiterada explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica ou profissionaliza\u00e7\u00e3o do servi\u00e7o, descaracteriza a sua destina\u00e7\u00e3o residencial, devendo haver previs\u00e3o na conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, aprovada por dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o deixe de revisar o tema em seu material de estudo e praticar com diversas quest\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n
At\u00e9 a pr\u00f3xima!<\/p>\n\n\n\n
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- Do condom\u00ednio edil\u00edcio<\/a><\/li>
- O que s\u00e3o os Airbnb’s?\u00a0<\/a><\/li>
- Conven\u00e7\u00e3o condominial pode impedir a utiliza\u00e7\u00e3o de apartamento como condom\u00ednio? Airbnb \u00e9 considerado como \u201cuso residencial\u201d?<\/a>
- Controv\u00e9rsia sob julgamento<\/a><\/li>
- E o que o STJ decidiu?<\/a><\/li><\/ul><\/li>
- Considera\u00e7\u00f5es finais<\/a><\/li><\/ul><\/li>
- Quer estudar para Concursos Jur\u00eddicos em 2026?<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n
Airbnb \u00e9 considerado como “uso residencial”?<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Do condom\u00ednio edil\u00edcio<\/span><\/h3>\n\n\n\n
A express\u00e3o \u201ccondom\u00ednio edil\u00edcio\u201d define os famosos condom\u00ednios que conhecemos em edif\u00edcios condominiais, seja de apartamentos, seja de casas. <\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, trata-se de instituto jur\u00eddico que define de maneira geral qualquer edifica\u00e7\u00e3o que possua partes que s\u00e3o propriedade exclusiva e partes que s\u00e3o propriedade comum dos cond\u00f4minos.<\/p>\n\n\n\n
Com efeito, o solo, a estrutura do pr\u00e9dio, o telhado, a rede geral de distribui\u00e7\u00e3o de \u00e1gua, esgoto, g\u00e1s e eletricidade, a calefa\u00e7\u00e3o e refrigera\u00e7\u00e3o centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro p\u00fablico, s\u00e3o utilizados em comum pelos cond\u00f4minos, n\u00e3o podendo ser alienados separadamente, ou divididos (art. 1.331, \u00a7 2\u00ba, C\u00f3digo Civil).<\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 as partes suscet\u00edveis de utiliza\u00e7\u00e3o independente, tais como apartamentos, escrit\u00f3rios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fra\u00e7\u00f5es ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus propriet\u00e1rios, exceto os abrigos para ve\u00edculos, que n\u00e3o poder\u00e3o ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condom\u00ednio, salvo autoriza\u00e7\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio (art. 1.331, \u00a7 1\u00ba, C\u00f3digo Civil). <\/p>\n\n\n\n
A conven\u00e7\u00e3o<\/strong> que constitui o condom\u00ednio edil\u00edcio deve ser subscrita pelos titulares de, no m\u00ednimo, dois ter\u00e7os das fra\u00e7\u00f5es ideais e torna-se, desde logo, obrigat\u00f3ria<\/strong> para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou deten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, para ser opon\u00edvel contra terceiros, a conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio dever\u00e1 ser registrada no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
Dentre os deveres do cond\u00f4mino<\/strong>, est\u00e1 aquele previsto no inciso IV do art. 1.336, qual seja, dar \u00e0s suas partes a mesma destina\u00e7\u00e3o que tem a edifica\u00e7\u00e3o<\/strong>, e n\u00e3o as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e seguran\u00e7a dos possuidores, ou aos bons costumes.<\/p>\n\n\n\n
Mais recentemente, a Lei n.\u00ba 14.405\/2022 alterou a reda\u00e7\u00e3o do artigo 1.351 do CC e passou a prever que depende da aprova\u00e7\u00e3o de 2\/3 (dois ter\u00e7os) dos votos<\/strong> dos cond\u00f4minos a altera\u00e7\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o, bem como a mudan\u00e7a da destina\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio ou da unidade imobili\u00e1ria. <\/strong><\/p>\n\n\n\n
O que s\u00e3o os Airbnb’s? <\/span><\/h3>\n\n\n\n
O Airbnb <\/em>\u00e9 uma plataforma online global que faz a intermedia\u00e7\u00e3o entre viajantes a propriet\u00e1rios de im\u00f3veis para estadias\/alugu\u00e9is de curta dura\u00e7\u00e3o. Na pr\u00e1tica, ele costuma conectar os viajantes com os moradores locais de forma digital.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Na plataforma, \u00e9 poss\u00edvel reservar casas inteiras, s\u00edtios, ranchos, quartos privativos, chal\u00e9s na montanha ou apenas uma acomoda\u00e7\u00e3o na resid\u00eancia do anfitri\u00e3o no bairro de sua prefer\u00eancia. \u00c9 uma alternativa aos tradicionais hot\u00e9is e pousadas.<\/p>\n\n\n\n
De acordo com o pr\u00f3prio site, o \u201cAirbnb nasceu em 2007, quando dois anfitri\u00f5es receberam tr\u00eas h\u00f3spedes em sua casa em S\u00e3o Francisco. Hoje, a plataforma conta com 5 milh\u00f5es de anfitri\u00f5es que j\u00e1 receberam mais de 2 bilh\u00f5es de h\u00f3spedes em quase todos os pa\u00edses do mundo. Todos os dias, os anfitri\u00f5es oferecem acomoda\u00e7\u00f5es e experi\u00eancias \u00fanicas que possibilitam que os viajantes conhe\u00e7am outras comunidades de uma forma mais aut\u00eantica\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n
Conven\u00e7\u00e3o condominial pode impedir a utiliza\u00e7\u00e3o de apartamento como condom\u00ednio? Airbnb \u00e9 considerado como \u201cuso residencial\u201d?<\/span><\/h3>\n\n\n\n
Controv\u00e9rsia sob julgamento<\/span><\/h4>\n\n\n\n
O STJ foi chamado a se manifestar sobre a quest\u00e3o no julgamento do REsp n.\u00ba 2.121.055-MG<\/a>, no qual a Segunda Se\u00e7\u00e3o precisou analisar se, diante da previs\u00e3o, em conven\u00e7\u00e3o condominial, de uso residencial do condom\u00ednio, \u00e9 poss\u00edvel aos cond\u00f4minos celebrar contratos at\u00edpicos de estadia de curta dura\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
O caso concreto envolvia a\u00e7\u00e3o inibit\u00f3ria ajuizada pela propriet\u00e1ria de um apartamento contra seu condom\u00ednio visando a garantir o direito de realizar loca\u00e7\u00f5es de curta temporada via Airbnb. <\/p>\n\n\n\n
Isso porque o condom\u00ednio estava impedindo tais loca\u00e7\u00f5es sob o fundamento de que o uso das unidades deveria ser estritamente residencial conforme a conven\u00e7\u00e3o condominial.<\/p>\n\n\n\n
Em primeira inst\u00e2ncia, seu pedido foi julgado procedente. Para o juiz, n\u00e3o havia previs\u00e3o espec\u00edfica na conven\u00e7\u00e3o condominial proibindo essa modalidade de loca\u00e7\u00e3o, a qual foi considerada “sui generis”<\/em>, de modo que a ela n\u00e3o se aplicavam as restri\u00e7\u00f5es previstas no artigo que proibia o uso n\u00e3o residencial.<\/p>\n\n\n\n
Por\u00e9m, o Tribunal de Justi\u00e7a de Minas Gerais (TJMG) reformou a senten\u00e7a, entendendo, em resumo, que houve desvirtuamento da finalidade residencial, que n\u00e3o se compatibiliza com o conceito de estadias de curta dura\u00e7\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n
\n\u201cLado outro, a loca\u00e7\u00e3o via plataformas digitais \u00e9 at\u00edpica e n\u00e3o se confunde com o aluguel residencial regido pela lei 8.245\/1991; \u00e9 marcada pela transitoriedade, eventualidade e temporariedade ef\u00eamera, n\u00e3o se compatibilizando com sossego, seguran\u00e7a e sa\u00fade, caracter\u00edsticas t\u00edpicas dos condom\u00ednios edil\u00edcios residenciais.\u201d<\/em><\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n
Inconformada, a propriet\u00e1ria interp\u00f4s o recurso especial em quest\u00e3o ao STJ!<\/p>\n\n\n\n
E o que o STJ decidiu?<\/span><\/h4>\n\n\n\n
Foi reafirmado o entendimento no sentido de que os contratos dessa natureza s\u00e3o at\u00edpicos, por n\u00e3o serem exatamente contratos de loca\u00e7\u00e3o residencial por temporada, a atrair incid\u00eancia da Lei n.\u00ba 8.245\/1991, tampouco contratos de hospedagem hoteleira, a atrair a Lei n.\u00ba 11.771\/2008.<\/p>\n\n\n\n
Assim, como a pr\u00f3pria nomenclatura desses contratos j\u00e1 anuncia, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel consider\u00e1-los como “loca\u00e7\u00f5es” ou “hospedagens”, pois estes s\u00e3o termos jur\u00eddicos pr\u00f3prios. Por isso, o STJ prop\u00f4s design\u00e1-los como contratos at\u00edpicos de curta estadia.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Nesse sentido, entendeu-se que a utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel em contratos at\u00edpicos de curta estadia, em que haja reiterada explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica ou profissionaliza\u00e7\u00e3o do servi\u00e7o, descaracteriza a destina\u00e7\u00e3o residencial, devendo ser aprovada por dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Assim, no caso concreto, como a utiliza\u00e7\u00e3o pretendida pela recorrente era marcada por frequ\u00eancia e habitualidade da disponibiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, em baixa quantidade de di\u00e1rias, houve desvirtuamento da destina\u00e7\u00e3o residencial.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 de salientar que o STJ citou expressamente os dispositivos dos quais falamos acima. Desse modo, recomendamos a leitura deles diretamente no seu C\u00f3digo Civil!<\/p>\n\n\n\n
Considera\u00e7\u00f5es finais<\/span><\/h3>\n\n\n\n
Esse foi um breve resumo sobre a possibilidade de o Airbnb ser considerado como \u201cuso residencial\u201d para fins de conven\u00e7\u00e3o condominial. <\/p>\n\n\n\n
Como pudemos ver, a utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel em contratos at\u00edpicos de curta estadia, em que haja reiterada explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica ou profissionaliza\u00e7\u00e3o do servi\u00e7o, descaracteriza a sua destina\u00e7\u00e3o residencial, devendo haver previs\u00e3o na conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, aprovada por dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o deixe de revisar o tema em seu material de estudo e praticar com diversas quest\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n
At\u00e9 a pr\u00f3xima!<\/p>\n\n\n\n
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- E o que o STJ decidiu?<\/a><\/li><\/ul><\/li>
- O que s\u00e3o os Airbnb’s?\u00a0<\/a><\/li>