{"id":176898,"date":"2026-01-29T21:07:51","date_gmt":"2026-01-30T00:07:51","guid":{"rendered":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/?p=176898"},"modified":"2026-01-29T21:07:56","modified_gmt":"2026-01-30T00:07:56","slug":"presuncao-devassamento-direito-vizinhanca-stj","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/presuncao-devassamento-direito-vizinhanca-stj\/","title":{"rendered":"Presun\u00e7\u00e3o de devassamento no Direito de Vizinhan\u00e7a – STJ"},"content":{"rendered":"\n

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, em julgamento realizado em outubro de 2025, enfrentou quest\u00e3o de grande relev\u00e2ncia pr\u00e1tica sobre os limites do direito de construir <\/strong>e a prote\u00e7\u00e3o \u00e0 privacidade<\/strong> entre vizinhos.<\/p>\n\n\n\n

Nessa linha, o caso, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, envolveu a constru\u00e7\u00e3o de escadas a menos de metro e meio do terreno cont\u00edguo. A situa\u00e7\u00e3o gerou intenso debate sobre a aplica\u00e7\u00e3o do artigo 1.301 do C\u00f3digo Civil e suas consequ\u00eancias jur\u00eddicas.<\/p>\n\n\n\n

Nesse sentido: Devassamento leva \u00e0 demoli\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica da obra, mas readequa\u00e7\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel se constar do pedido<\/u><\/a><\/p>\n\n\n

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\"devassamento\"<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

O conflito f\u00e1tico e a presun\u00e7\u00e3o objetiva de devassamento<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Veja que a situa\u00e7\u00e3o concreta apresentava contornos bastante espec\u00edficos: uma construtora adquiriu terreno vizinho \u00e0 resid\u00eancia da autora e, durante a execu\u00e7\u00e3o de seu empreendimento imobili\u00e1rio, construiu tr\u00eas escadas apoiadas diretamente no muro divis\u00f3rio entre as propriedades.<\/p>\n\n\n\n

Dos patamares mais elevados dessas escadas, restou demonstrado nos autos, era poss\u00edvel visualizar integralmente o interior do im\u00f3vel vizinho.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, a obra danificou a concertina e a cerca el\u00e9trica instaladas sobre o muro divis\u00f3rio.<\/p>\n\n\n\n

Ora, o artigo 1.301 do C\u00f3digo Civil estabelece de forma categ\u00f3rica: \"\u00c9 defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terra\u00e7o ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho\".<\/pre>\n\n\n\n
Perceba que o dispositivo cria uma presun\u00e7\u00e3o objetiva de devassamento, conforme j\u00e1 havia assentado o pr\u00f3prio STJ no julgamento do REsp 1.531.094\/SP.<\/p>\n\n\n\n
Essa presun\u00e7\u00e3o, como ressaltou a Ministra Nancy Andrighi, possui natureza absoluta e independe da verifica\u00e7\u00e3o de aspectos subjetivos relativos \u00e0 efetividade ou potencialidade da invas\u00e3o de privacidade.<\/p>\n\n\n\n
Com efeito, a regra n\u00e3o exige prova de que h\u00e1 devassamento concreto.<\/p>\n\n\n\n
Basta a constru\u00e7\u00e3o da abertura a menos de metro e meio para que se configure a viola\u00e7\u00e3o ao direito do propriet\u00e1rio vizinho. <\/strong><\/u><\/strong><\/strong><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n
Trata-se de norma inserida no direito de construir, que estabelece limita\u00e7\u00f5es bilaterais ao conte\u00fado do direito de propriedade<\/strong> dos titulares de terrenos lim\u00edtrofes, permitindo a coexist\u00eancia harm\u00f4nica entre as propriedades cont\u00edguas.<\/p>\n\n\n\n
A consequ\u00eancia: demoli\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica ou readequa\u00e7\u00e3o?<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Nesse sentido, o artigo 1.312 do C\u00f3digo Civil \u00e9 expresso ao determinar que “todo aquele que violar as proibi\u00e7\u00f5es estabelecidas nesta Se\u00e7\u00e3o \u00e9 obrigado a demolir as constru\u00e7\u00f5es feitas, respondendo por perdas e danos”.<\/p>\n\n\n\n
A leitura combinada dos artigos 1.301 e 1.312 levaria, em princ\u00edpio, \u00e0 conclus\u00e3o de que a demoli\u00e7\u00e3o seria consequ\u00eancia autom\u00e1tica e inevit\u00e1vel da viola\u00e7\u00e3o \u00e0 dist\u00e2ncia m\u00ednima.<\/p>\n\n\n\n
Destarte, a propriet\u00e1ria prejudicada ajuizou a\u00e7\u00e3o de nuncia\u00e7\u00e3o de obra nova formulando pedido principal de demoli\u00e7\u00e3o das tr\u00eas escadas e, subsidiariamente, a amplia\u00e7\u00e3o do muro divis\u00f3rio em quatro linhas de tijolos.<\/p>\n\n\n\n
Isto \u00e9, o ju\u00edzo de primeiro grau, embora tenha mencionado equivocadamente o termo “alternativo” quando deveria referir-se a pedido “subsidi\u00e1rio”, acolheu expressamente o segundo pedido e rejeitou a demoli\u00e7\u00e3o. O entendimento foi de que o aumento do muro seria medida mais proporcional e razo\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n
O TJMG manteve a senten\u00e7a, fundamentando que o acolhimento de pedido subsidi\u00e1rio est\u00e1 em perfeita conformidade com o art. 492 do CPC, n\u00e3o caracterizando julgamento citra petita.<\/p>\n\n\n\n
A recorrente, inconformada, sustentou que o juiz estava obrigado a observar a hierarquia dos pedidos, devendo primeiro analisar o principal para s\u00f3 ent\u00e3o, em caso de rejei\u00e7\u00e3o, conhecer do subsidi\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n
A solu\u00e7\u00e3o do STJ: flexibiliza\u00e7\u00e3o proporcional da consequ\u00eancia demolidora<\/span><\/h2>\n\n\n\n
No STJ, perceba que a Ministra Nancy Andrighi construiu solu\u00e7\u00e3o juridicamente sofisticada ao reconhecer simultaneamente dois postulados aparentemente contradit\u00f3rios.<\/p>\n\n\n\n
De um lado, confirmou que o descumprimento do artigo 1.301 do CC gera presun\u00e7\u00e3o objetiva de devassamento e, consequentemente, obriga\u00e7\u00e3o de demoli\u00e7\u00e3o da estrutura irregular.<\/p>\n\n\n\n
De outro, admitiu que n\u00e3o h\u00e1 impedimento legal para que o autor da a\u00e7\u00e3o requeira, subsidiariamente, a adequa\u00e7\u00e3o da obra de modo a resguardar sua privacidade sem necessariamente destruir a constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Ora, essa interpreta\u00e7\u00e3o harmoniza o rigor da prote\u00e7\u00e3o \u00e0 privacidade com os princ\u00edpios da razoabilidade e proporcionalidade.<\/p>\n\n\n\n
Como bem fundamentou a relatora, “\u00e9 indiscut\u00edvel a viola\u00e7\u00e3o \u00e0 privacidade da recorrente; tal circunst\u00e2ncia, todavia, pode ser eliminada pela amplia\u00e7\u00e3o do muro, que corresponde ao seu pedido subsidi\u00e1rio, n\u00e3o havendo raz\u00e3o para o acolhimento do pedido principal de demoli\u00e7\u00e3o das escadas, que representaria um encargo maior ao propriet\u00e1rio do terreno lim\u00edtrofe”.<\/p>\n\n\n\n
Veja que o ac\u00f3rd\u00e3o n\u00e3o afasta a presun\u00e7\u00e3o de devassamento nem nega a viola\u00e7\u00e3o ao direito de vizinhan\u00e7a<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n
O que faz \u00e9 reconhecer que, havendo pedido alternativo do pr\u00f3prio lesado para readequa\u00e7\u00e3o da obra, o Judici\u00e1rio pode optar pela solu\u00e7\u00e3o menos gravosa que ainda assim preserve integralmente o direito violado.<\/p>\n\n\n\n
Nesse caso, com a amplia\u00e7\u00e3o do muro em quatro linhas de tijolos, a privacidade da autora restaria completamente resguardada, eliminando-se a possibilidade de visualiza\u00e7\u00e3o do interior de sua propriedade.<\/p>\n\n\n\n
FAQ: meu vizinho pode fazer isso?<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Do ponto de vista pr\u00e1tico, essa decis\u00e3o traz importantes esclarecimentos para propriet\u00e1rios e construtores.<\/p>\n\n\n\n
Veja, seu vizinho n\u00e3o pode construir janelas, varandas, terra\u00e7os, eirados ou qualquer estrutura que permita visualiza\u00e7\u00e3o de sua propriedade a menos de metro e meio da divisa<\/strong><\/u><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n
Perceba que essa limita\u00e7\u00e3o independe de comprova\u00e7\u00e3o de preju\u00edzo concreto \u2014 a mera constru\u00e7\u00e3o nessa dist\u00e2ncia j\u00e1 configura viola\u00e7\u00e3o legal presumida.<\/p>\n\n\n\n
Caso seu vizinho construa escadas, plataformas elevadas ou qualquer abertura nessas condi\u00e7\u00f5es, voc\u00ea tem direito l\u00edquido e certo de exigir a demoli\u00e7\u00e3o da obra irregular.<\/p>\n\n\n\n
No entanto, se preferir solu\u00e7\u00e3o menos dr\u00e1stica, pode formular pedido subsidi\u00e1rio de readequa\u00e7\u00e3o \u2014 como constru\u00e7\u00e3o de muro mais alto, instala\u00e7\u00e3o de anteparos, veda\u00e7\u00f5es ou outras medidas que eliminem o devassamento sem destruir completamente a obra vizinha.<\/p>\n\n\n\n
FAQ: posso perder meu im\u00f3vel por construir irregularmente?<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Destarte, \u00e9 fundamental esclarecer que voc\u00ea n\u00e3o perde a propriedade do im\u00f3vel por construir em desconformidade com as normas de vizinhan\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n
O que ocorre \u00e9 a obriga\u00e7\u00e3o de demolir a parte irregular da constru\u00e7\u00e3o e indenizar o vizinho por eventuais danos causados, conforme expressamente previsto no artigo 1.312 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n
Ora, a propriedade permanece intacta, mas voc\u00ea arcar\u00e1 com os custos da demoli\u00e7\u00e3o (ou readequa\u00e7\u00e3o, se for o caso) e responder\u00e1 por perdas e danos.<\/p>\n\n\n\n
Nesse sentido, os danos podem incluir repara\u00e7\u00e3o dos elementos danificados no im\u00f3vel vizinho (como concertina, cerca el\u00e9trica, pinturas), al\u00e9m de eventual dano moral pela viola\u00e7\u00e3o \u00e0 privacidade, como ocorreu no caso julgado pelo STJ, no qual foi fixada indeniza\u00e7\u00e3o de R$ 2.000,00 a esse t\u00edtulo.<\/p>\n\n\n\n
FAQ: posso denunciar obra irregular do vizinho?<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Com efeito, voc\u00ea disp\u00f5e de dois instrumentos processuais espec\u00edficos para coibir constru\u00e7\u00f5es irregulares: a a\u00e7\u00e3o de nuncia\u00e7\u00e3o de obra nova, enquanto a constru\u00e7\u00e3o ainda est\u00e1 em andamento, e a a\u00e7\u00e3o demolit\u00f3ria, se a obra j\u00e1 foi conclu\u00edda.<\/p>\n\n\n\n
Ambas permitem tanto o pedido de demoli\u00e7\u00e3o quanto, subsidiariamente, a readequa\u00e7\u00e3o da estrutura.<\/p>\n\n\n\n
Perceba que a nuncia\u00e7\u00e3o de obra nova possui natureza preventiva, permitindo a obten\u00e7\u00e3o de liminar para embargo imediato da constru\u00e7\u00e3o irregular.<\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 a a\u00e7\u00e3o demolit\u00f3ria \u00e9 repressiva, buscando desfazer obra j\u00e1 conclu\u00edda. Em ambos os casos, \u00e9 poss\u00edvel cumular pedidos de indeniza\u00e7\u00e3o por danos materiais e morais decorrentes da viola\u00e7\u00e3o ao direito de vizinhan\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n
Veja que o STJ deixou claro que a presun\u00e7\u00e3o de devassamento \u00e9 objetiva, dispensando provas complexas sobre invas\u00e3o efetiva de privacidade.<\/p>\n\n\n\n
Basta demonstrar a constru\u00e7\u00e3o a menos de metro e meio da divisa para que o direito \u00e0 demoli\u00e7\u00e3o (ou readequa\u00e7\u00e3o) reste configurado. Essa facilita\u00e7\u00e3o probat\u00f3ria torna mais acess\u00edvel a tutela jurisdicional aos propriet\u00e1rios prejudicados.<\/p>\n\n\n\n
Conclus\u00e3o<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Com efeito, o REsp 2.205.379\/STJ representa importante contribui\u00e7\u00e3o \u00e0 consolida\u00e7\u00e3o do entendimento sobre direito de vizinhan\u00e7a e presun\u00e7\u00e3o de devassamento.<\/p>\n\n\n\n
Ao mesmo tempo em que reafirma a natureza objetiva da viola\u00e7\u00e3o ao artigo 1.301 do CC e a demoli\u00e7\u00e3o como consequ\u00eancia natural, reconhece a viabilidade de solu\u00e7\u00f5es proporcionais que preservem a privacidade do vizinho prejudicado sem impor encargos excessivos ao construtor irregular.<\/p>\n\n\n\n
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