{"id":176502,"date":"2026-01-27T22:24:05","date_gmt":"2026-01-28T01:24:05","guid":{"rendered":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/?p=176502"},"modified":"2026-01-27T22:24:10","modified_gmt":"2026-01-28T01:24:10","slug":"controle-acesso-condominios-fechados","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/controle-acesso-condominios-fechados\/","title":{"rendered":"Controle de acesso em condom\u00ednios fechados"},"content":{"rendered":"\n

* Thiago de Paula Leite \u00e9 procurador do Estado de S\u00e3o Paulo e professor de direito ambiental e agr\u00e1rio do Estrat\u00e9gia.<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Decis\u00e3o do STJ<\/span><\/h2>\n\n\n\n
\u201cCandidato, no \u00e2mbito do direito urban\u00edstico, \u00e9 poss\u00edvel um condom\u00ednio restringir a entrada de moradores \"n\u00e3o associados\"? Responda fundamentadamente segundo entendimento recente do Superior Tribunal de Justi\u00e7a.\u201d<\/pre>\n\n\n\n
Imagina se essa quest\u00e3o cai na sua prova. Como voc\u00ea responderia? Se liga no entendimento do STJ sobre o caso.<\/p>\n\n\n\n
A 4\u00aa turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a proferiu uma decis\u00e3o hist\u00f3rica no REsp 2.191.745, consolidando o entendimento de que associa\u00e7\u00f5es de moradores em loteamentos de acesso controlado n\u00e3o podem impor restri\u00e7\u00f5es discriminat\u00f3rias a residentes que optaram por n\u00e3o se associar.<\/p>\n\n\n\n
Nesse sentido, a decis\u00e3o refor\u00e7a que n\u00e3o se pode utilizar a gest\u00e3o de seguran\u00e7a e o controle de acesso como instrumentos de coa\u00e7\u00e3o para for\u00e7ar a filia\u00e7\u00e3o de propriet\u00e1rios \u00e0 entidade.<\/p>\n\n\n\n
A natureza p\u00fablica das vias em loteamentos<\/span><\/h2>\n\n\n\n
O cerne da quest\u00e3o jur\u00eddica reside na interpreta\u00e7\u00e3o da Lei 6.766\/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano<\/mark><\/strong>).<\/p>\n\n\n\n
Conforme os artigos 2\u00ba e 22 da norma, com reda\u00e7\u00e3o atualizada pela Lei 13.465\/2017, as vias de circula\u00e7\u00e3o, pra\u00e7as e espa\u00e7os livres tornam-se \u00e1reas p\u00fablicas a partir do registro do loteamento. \u00c9 o chamado concurso volunt\u00e1rio<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n
Lei n\u00ba 6.766\/79<\/em>

Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poder\u00e1 ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposi\u00e7\u00f5es desta Lei e as das legisla\u00e7\u00f5es estaduais e municipais pertinentes.<\/em>

\u00a7 1o Considera-se loteamento a subdivis\u00e3o de gleba em lotes destinados a edifica\u00e7\u00e3o, com abertura de novas vias de circula\u00e7\u00e3o, de logradouros p\u00fablicos ou prolongamento, modifica\u00e7\u00e3o ou amplia\u00e7\u00e3o das vias existentes.<\/em>

\u00a7 2o Considera-se desmembramento a subdivis\u00e3o de gleba em lotes destinados a edifica\u00e7\u00e3o, com aproveitamento do sistema vi\u00e1rio existente, desde que n\u00e3o implique na abertura de novas vias e logradouros p\u00fablicos, nem no prolongamento, modifica\u00e7\u00e3o ou amplia\u00e7\u00e3o dos j\u00e1 existentes.<\/em>

...<\/em>

Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o dom\u00ednio do Munic\u00edpio as vias e pra\u00e7as, os espa\u00e7os livres e as \u00e1reas destinadas a edif\u00edcios p\u00fablicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.<\/em>

...<\/em>

\u00a7 1\u00ba Par\u00e1grafo \u00fanico. \u00a0Na hip\u00f3tese de parcelamento do solo implantado e n\u00e3o registrado, o Munic\u00edpio poder\u00e1 requerer, por meio da apresenta\u00e7\u00e3o de planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Munic\u00edpio e de declara\u00e7\u00e3o de que o parcelamento se encontra implantado, o registro das \u00e1reas destinadas a uso p\u00fablico, que passar\u00e3o dessa forma a integrar o seu dom\u00ednio.<\/em>

\u00a7 2\u00ba \u00a0A partir da data de registro do loteamento, o Munic\u00edpio providenciar\u00e1 a atualiza\u00e7\u00e3o do cadastro imobili\u00e1rio da gleba que serviu de base para a aprova\u00e7\u00e3o do loteamento e das \u00e1reas que passaram a integrar o seu dom\u00ednio.<\/em>

\u00a7 3\u00ba \u00a0Somente a partir da emiss\u00e3o do Termo de Verifica\u00e7\u00e3o e Execu\u00e7\u00e3o de Obras (TVEO), o Munic\u00edpio promover\u00e1 a individualiza\u00e7\u00e3o dos lotes no cadastro imobili\u00e1rio municipal em nome do adquirente ou compromiss\u00e1rio comprador no caso dos lotes comercializados e, em nome do propriet\u00e1rio da gleba, no caso dos lotes n\u00e3o comercializados. \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/em><\/pre>\n\n\n\n
Dessa forma, o acesso a essas \u00e1reas n\u00e3o pode ser negado a pedestres ou condutores, mesmo que n\u00e3o sejam residentes, desde que estejam devidamente identificados ou cadastrados.<\/p>\n\n\n\n
A associa\u00e7\u00e3o de moradores, embora tenha legitimidade para exercer o controle de acesso por quest\u00f5es de seguran\u00e7a, n\u00e3o possui poder legal para impedir o ingresso de terceiros solicitados pelos moradores.<\/p>\n\n\n\n
Ilegalidade da discrimina\u00e7\u00e3o no procedimento de entrada<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Um dos pontos mais sens\u00edveis do caso envolvia a cria\u00e7\u00e3o de procedimentos distintos para o ingresso no residencial.<\/p>\n\n\n\n
\"controle\"<\/figure>
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A associa\u00e7\u00e3o exigia que moradores n\u00e3o associados se submetessem a uma identifica\u00e7\u00e3o manual e morosa em cada entrada, enquanto os associados utilizavam cart\u00f5es eletr\u00f4nicos para acesso r\u00e1pido.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n
Para a ministra relatora Isabel Gallotti, essa pr\u00e1tica configura um meio indireto de constrangimento para for\u00e7ar a ades\u00e3o \u00e0 pessoa jur\u00eddica. O tribunal estabeleceu que:<\/p>\n\n\n\n