![\"im\u00f3vel\"](\"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/07160700\/imovel-alugado-impenhoravel-sustento.png\")
<\/figure>\n<\/div>\n\n\nO inteiro teor est\u00e1 aqui: https:\/\/www.conjur.com.br\/\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/STJ_202500196019_tipo_integra_320216082.pdf<\/u><\/a><\/p>\n\n\n\n Perceba, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a examinou no REsp 2.193.122\/PE uma situa\u00e7\u00e3o que aparece muito nas execu\u00e7\u00f5es judiciais.<\/p>\n\n\n\n Um devedor tentou evitar a penhora da sua casa de praia alegando que aquele era seu \u00fanico im\u00f3vel residencial e que a renda do aluguel sustentava sua fam\u00edlia.<\/strong><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Acontece que o caso tinha alguns detalhes importantes.<\/p>\n\n\n\n Aquela “casa de veraneio de alto padr\u00e3o” ficava na praia de Enseadinha, litoral pernambucano.<\/p>\n\n\n\n O devedor alegava que precisava daquele aluguel para sobreviver, mas as provas dos autos contavam outra hist\u00f3ria bem diferente.<\/p>\n\n\n\n Assim, o Ministro Jo\u00e3o Ot\u00e1vio de Noronha analisou todos os elementos do caso e manteve a penhora do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n Vamos entender por que isso aconteceu e o que voc\u00ea precisa saber sobre bem de fam\u00edlia quando o im\u00f3vel est\u00e1 alugado.<\/p>\n\n\n\n Ora, a Lei 8.009\/1990 criou a figura do bem de fam\u00edlia<\/mark><\/strong> para proteger o im\u00f3vel residencial da pessoa contra penhoras.<\/p>\n\n\n\n Isto porque a Constitui\u00e7\u00e3o Federal garante o direito \u00e0 moradia<\/strong>, e ningu\u00e9m deveria perder o teto da fam\u00edlia por conta de d\u00edvidas, exceto em situa\u00e7\u00f5es muito espec\u00edficas previstas na pr\u00f3pria lei e na jurisprud\u00eancia que vamos abordar aqui.<\/p>\n\n\n\n Logo, a regra b\u00e1sica \u00e9 simples.<\/p>\n\n\n\n Se aquele \u00e9 o \u00fanico im\u00f3vel residencial que voc\u00ea possui e sua fam\u00edlia mora l\u00e1, ele n\u00e3o pode ser penhorado para pagar d\u00edvidas comuns. Essa prote\u00e7\u00e3o existe justamente para garantir a dignidade da pessoa humana e o direito b\u00e1sico de ter onde morar.<\/p>\n\n\n\n Por\u00e9m, e quando o im\u00f3vel n\u00e3o \u00e9 usado como resid\u00eancia, mas sim est\u00e1 alugado para terceiros?<\/p>\n\n\n\n Foi exatamente sobre isso que o STJ criou a S\u00famula 486, que ampliou a prote\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia para situa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas.<\/p>\n\n\n\n Veja bem, o Tribunal entendeu que n\u00e3o faria sentido proteger apenas quem mora no pr\u00f3prio im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n Imagine uma pessoa que tem uma casa grande demais para suas necessidades, aluga aquele im\u00f3vel e com o dinheiro do aluguel consegue pagar o aluguel de um apartamento menor mais adequado \u00e0 sua realidade. Essa pessoa merece prote\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m.<\/p>\n\n\n\n Nesse sentido, o STJ ampliou o conceito de bem de fam\u00edlia para abranger essas situa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n Mas aten\u00e7\u00e3o, essa amplia\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 autom\u00e1tica. Ela depende de uma condi\u00e7\u00e3o essencial que precisa ser comprovada pelo devedor.<\/p>\n\n\n\n Assim, n\u00e3o basta simplesmente alegar que o im\u00f3vel est\u00e1 alugado e que voc\u00ea usa aquele dinheiro para viver.<\/p>\n\n\n\n Isto porque, \u00e9 preciso provar isso de forma concreta e convincente. Logo, o \u00f4nus da prova \u00e9 todo seu se voc\u00ea quer essa prote\u00e7\u00e3o ampliada.<\/p>\n\n\n\n Isto porque, quando o legislador criou a Lei 8.009\/1990, estava pensando em proteger quem realmente precisa, n\u00e3o em dar uma blindagem patrimonial para quem tem recursos e simplesmente escolheu investir em im\u00f3veis. A prote\u00e7\u00e3o existe para garantir o m\u00ednimo existencial<\/strong>, a subsist\u00eancia digna da fam\u00edlia.<\/p>\n\n\n\n Dessa maneira, o devedor precisa demonstrar que aquela renda do aluguel representa sua fonte principal ou \u00fanica de sustento. Precisa mostrar sua movimenta\u00e7\u00e3o financeira<\/strong>, comprovar que n\u00e3o tem outras fontes significativas de renda, explicar como mant\u00e9m seu padr\u00e3o de vida.<\/p>\n\n\n\n Perceba que no caso concreto julgado em junho de 2025, o devedor n\u00e3o conseguiu fazer essa prova. Pelo contr\u00e1rio, os autos estavam cheios de elementos que indicavam outras fontes de renda bem mais robustas<\/strong> que o aluguel daquela casa de praia.<\/p>\n\n\n\n Veja alguns detalhes reveladores que constam no ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Primeiro, o devedor tinha pelo menos quatro im\u00f3veis registrados em seu nome<\/strong>. Ora, como algu\u00e9m que possui v\u00e1rios im\u00f3veis pode dizer que depende exclusivamente do aluguel de um deles para sobreviver?<\/p>\n\n\n\n Ademais, foram penhorados dois ve\u00edculos do devedor avaliados em mais de R$ 180.000,00. Inclusive, quando o juiz determinou essa penhora dos carros, o devedor ofereceu substituir por dinheiro, propondo depositar R$ 200.000,00 para liberar os ve\u00edculos.<\/p>\n\n\n\n Agora pense bem. Se a \u00fanica renda dele era o aluguel da casa de praia, que rendia R$ 18.333,00 por m\u00eas (segundo o contrato juntado aos autos), e ele ainda precisava pagar R$ 4.100,00 de aluguel da casa onde morava, como conseguiria juntar R$ 200.000,00? Essa conta simplesmente n\u00e3o fecha.<\/p>\n\n\n\n Dessa forma, o juiz de primeiro grau fez uma an\u00e1lise muito cuidadosa de todos esses elementos.<\/p>\n\n\n\n Verificou que o devedor tinha patrim\u00f4nio extenso, incluindo participa\u00e7\u00e3o em empresas que funcionavam em sala comercial em \u00e1rea nobre do Recife. Uma dessas empresas se dedicava justamente ao aluguel de im\u00f3veis e corretagem, outra era uma empresa de factoring.<\/p>\n\n\n\n Logo, ficou claro que existiam outras fontes de renda al\u00e9m daquele aluguel da casa de praia. O devedor n\u00e3o explicou de onde vinham os recursos para manter seu padr\u00e3o de vida<\/strong>, para pagar as despesas que fazia, para oferecer aqueles R$ 200.000,00 na substitui\u00e7\u00e3o da penhora.<\/p>\n\n\n\n Inclusive, tem um detalhe interessante no contrato de loca\u00e7\u00e3o. O devedor alugava a casa por 18 meses, mas no contrato excepcionava o per\u00edodo de festas de fim de ano (21 de dezembro a 4 de janeiro). Ora, por que algu\u00e9m que depende daquela renda para sobreviver abriria m\u00e3o justamente da \u00e9poca de festas, quando poderia cobrar muito mais caro pelo aluguel?<\/p>\n\n\n\n Nesse sentido, esse detalhe sugere que o im\u00f3vel serve mais como investimento <\/strong>ou at\u00e9 para uso recreativo pr\u00f3prio naquele per\u00edodo, n\u00e3o como fonte essencial de subsist\u00eancia familiar.<\/p>\n\n\n\n Logo, o Tribunal de Justi\u00e7a de Pernambuco manteve a decis\u00e3o de primeiro grau afastando a prote\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia. A conclus\u00e3o foi clara: sem prova robusta e s\u00e9ria de que o aluguel destina-se \u00e0 subsist\u00eancia, n\u00e3o h\u00e1 como estender aquela prote\u00e7\u00e3o excepcional.<\/p>\n\n\n\n Assim, vamos consolidar os aspectos principais que voc\u00ea precisa gravar desse julgamento. Primeiro, a prote\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia pode sim abranger im\u00f3vel locado a terceiros, desde que cumpridos os requisitos da S\u00famula 486.<\/p>\n\n\n\n Segundo, essa extens\u00e3o da prote\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 autom\u00e1tica. O devedor precisa comprovar que a renda do aluguel \u00e9 efetivamente revertida para sua subsist\u00eancia ou moradia. O \u00f4nus da prova \u00e9 dele.<\/p>\n\n\n\n Terceiro, essa prova precisa ser robusta e convincente. N\u00e3o basta alega\u00e7\u00e3o gen\u00e9rica ou apresenta\u00e7\u00e3o apenas do contrato de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\nO que a lei diz sobre bem de fam\u00edlia?<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Como funciona a S\u00famula 486 do STJ?<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Dessa forma, a S\u00famula 486 estabelece que \"\u00e9 impenhor\u00e1vel o \u00fanico im\u00f3vel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a loca\u00e7\u00e3o seja revertida para a subsist\u00eancia ou a moradia da sua fam\u00edlia\".<\/pre>\n\n\n\n
O que precisa provar para ter essa prote\u00e7\u00e3o?<\/span><\/h3>\n\n\n\n
O que aconteceu no caso julgado pelo STJ?<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Os sinais de riqueza incompat\u00edveis com a alega\u00e7\u00e3o<\/span><\/h3>\n\n\n\n
Julgados do STJ sobre bem de fam\u00edlia<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Caso hipot\u00e9tico: Jo\u00e3o tinha dois filhos: Pedro (casado, morava em sua pr\u00f3pria casa) e Ana (solteira, vivia com o pai). O \u00fanico bem de Jo\u00e3o era o apartamento onde residia com Ana. Ap\u00f3s o falecimento, foi aberto invent\u00e1rio. Havia, por\u00e9m, uma d\u00edvida de ICMS deixada por Jo\u00e3o. A Fazenda P\u00fablica ajuizou execu\u00e7\u00e3o fiscal contra o esp\u00f3lio, resultando na penhora do apartamento. Pedro, inventariante, defendeu que o im\u00f3vel era impenhor\u00e1vel por se tratar de bem de fam\u00edlia, pois Ana continuava morando nele como \u00fanica resid\u00eancia. Alegou tamb\u00e9m que ela teria direito real de habita\u00e7\u00e3o, em raz\u00e3o de sua condi\u00e7\u00e3o de depend\u00eancia e conviv\u00eancia com o pai. O STJ concordou.
Na hip\u00f3tese em que o bem im\u00f3vel for qualificado como bem de fam\u00edlia, ainda que esteja inclu\u00eddo em a\u00e7\u00e3o de invent\u00e1rio, deve ser assegurada a sua impenhorabilidade no processo executivo fiscal.
A morte do devedor n\u00e3o faz cessar automaticamente a impenhorabilidade do im\u00f3vel caracterizado como bem de fam\u00edlia nem o torna apto a ser penhorado para garantir pagamento futuro de seus credores.
STJ. 1\u00aa Turma. AgInt no REsp 2.168.820-RS, Rel. Min. Benedito Gon\u00e7alves, julgado em 18\/8\/2025 (Info 861).<\/pre>\n\n\n\nI) A exce\u00e7\u00e3o \u00e0 impenhorabilidade do bem de fam\u00edlia nos casos de execu\u00e7\u00e3o de hipoteca sobre o im\u00f3vel, oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar, prevista no art. 3\u00ba, V, da Lei n. 8.009\/1990, restringe-se \u00e0s hip\u00f3teses em que a d\u00edvida foi constitu\u00edda em benef\u00edcio da entidade familiar;
II) Em rela\u00e7\u00e3o ao \u00f4nus da prova, a) se o bem for dado em garantia real por um dos s\u00f3cios de pessoa jur\u00eddica, \u00e9, em regra, impenhor\u00e1vel, cabendo ao credor o \u00f4nus de comprovar que o d\u00e9bito da pessoa jur\u00eddica se reverteu em benef\u00edcio da entidade familiar; e b) caso os \u00fanicos s\u00f3cios da sociedade sejam os titulares do im\u00f3vel hipotecado, a regra \u00e9 da penhorabilidade do bem de fam\u00edlia, competindo aos propriet\u00e1rios demonstrar que o d\u00e9bito da pessoa jur\u00eddica n\u00e3o se reverteu em benef\u00edcio da entidade familiar.
STJ. 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o. REsp 2.093.929-MG e REsp 2.105.326-SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgados em 5\/6\/2025 (Recurso Repetitivo - Tema 1261) (Info 855).<\/pre>\n\n\n\nCaso hipot\u00e9tico: Jo\u00e3o e Regina, casados e com um filho de 5 anos, doaram sua casa ao filho ap\u00f3s serem citados em uma execu\u00e7\u00e3o proposta pelo banco cobrando R$ 500 mil. Vale ressaltar que o im\u00f3vel era bem de fam\u00edlia e a d\u00edvida executada n\u00e3o se enquadra nas exce\u00e7\u00f5es do art. 3\u00ba da Lei n\u00ba 8.009\/1990. Em outras palavras, o im\u00f3vel era impenhor\u00e1vel e n\u00e3o havia motivo para eles terem feito essa doa\u00e7\u00e3o j\u00e1 que n\u00e3o perderiam o bem.
O banco alegou que houve fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o e, com base nisso, pediu a penhora do im\u00f3vel.
N\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel que o im\u00f3vel seja penhorado neste caso.
A fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o torna a aliena\u00e7\u00e3o ineficaz em rela\u00e7\u00e3o ao exequente, mas n\u00e3o afasta necessariamente a impenhorabilidade do bem de fam\u00edlia.
A casa j\u00e1 era protegida antes da doa\u00e7\u00e3o, a d\u00edvida n\u00e3o se enquadrava nas exce\u00e7\u00f5es da Lei n\u00ba 8.009\/1990 e, mesmo ap\u00f3s a aliena\u00e7\u00e3o, o im\u00f3vel continuou sendo a resid\u00eancia da fam\u00edlia.
Como todas essas condi\u00e7\u00f5es foram atendidas, deve-se manter a prote\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia.
Esse entendimento evita que fraudes prejudiquem credores, mas tamb\u00e9m impede que a aplica\u00e7\u00e3o excessiva da regra de fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o resulte na perda da moradia da entidade familiar. Assim, mesmo que a aliena\u00e7\u00e3o seja ineficaz perante o banco, o im\u00f3vel continua protegido, garantindo o direito \u00e0 moradia e \u00e0 dignidade dos devedores e seus familiares.
STJ. 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o. EAREsp 2.141.032-GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 6\/2\/2025 (Info 840).<\/pre>\n\n\n\n
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