![\"leil\u00e3o\"](\"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/07132624\/leilao-extrajudicial-alienacao-fiduciaria-1024x903.png\")
<\/figure>\n<\/div>\n\n\nPerceba, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a examinou, no REsp 2.167.979\/PB, uma situa\u00e7\u00e3o que afeta diretamente quem financia im\u00f3veis e acaba inadimplente, e \u00e0s vezes vai a leil\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Nessa linha, a Ministra Nancy Andrighi enfrentou uma quest\u00e3o simples, mas que gera consequ\u00eancias na pr\u00e1tica. Assim, o caso envolveu um cidad\u00e3o que financiou a compra de um terreno com a Caixa Econ\u00f4mica Federal.<\/p>\n\n\n\n
Entretanto, acontece que, na \u00e9poca em que firmou o contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, aquele “terreno” j\u00e1 tinha uma casa em constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Por\u00e9m, l\u00e1 no papel, continuou registrado apenas como terreno mesmo.<\/p>\n\n\n\n
Logo, anos depois, quando veio o inadimplemento, a Caixa realizou o leil\u00e3o extrajudicial daquele im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
Por\u00e9m, a adivinhe qual foi a descri\u00e7\u00e3o que constou no edital? Isso mesmo, apenas “terreno”, sem qualquer men\u00e7\u00e3o \u00e0 casa que j\u00e1 estava pronta naquele momento.<\/p>\n\n\n\n
Logo, o im\u00f3vel foi arrematado por apenas 23% do seu valor real.<\/p>\n\n\n\n
Vamos entender por que isso acontece e qual foi a solu\u00e7\u00e3o dada pelo STJ.<\/p>\n\n\n\n
Descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel<\/span><\/h2>\n\n\n\n(Aten\u00e7\u00e3o LEILOEIROS) Por que a descri\u00e7\u00e3o do edital n\u00e3o pode simplesmente copiar o contrato antigo?<\/em><\/p>\n\n\n\nOra, quando voc\u00ea financia um im\u00f3vel pelo sistema de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, o banco exige que conste no contrato uma descri\u00e7\u00e3o completa do bem que est\u00e1 sendo dado em garantia.<\/p>\n\n\n\n
Isso est\u00e1 previsto no artigo 1.362, inciso IV, do C\u00f3digo Civil<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\nLogo, essa descri\u00e7\u00e3o serve para identificar exatamente qual im\u00f3vel responder\u00e1 pela d\u00edvida caso voc\u00ea n\u00e3o pague.<\/p>\n\n\n\n
Acontece que entre o momento da assinatura do contrato e o eventual leil\u00e3o podem se passar anos.<\/p>\n\n\n\n
Nesse intervalo, muita coisa pode mudar. Aquele terreno pode ter recebido uma constru\u00e7\u00e3o… Aquela casa pequena pode ter ganhado um segundo andar. E por a\u00ed vai…<\/p>\n\n\n\n
Assim, o STJ deixou claro que o edital de leil\u00e3o n\u00e3o est\u00e1 amarrado \u00e0 descri\u00e7\u00e3o antiga do contrato.<\/p>\n\n\n\n
Isto porque o artigo 886, inciso I, do C\u00f3digo de Processo Civil manda que o edital contenha “a descri\u00e7\u00e3o do bem penhorado, com suas caracter\u00edsticas”.<\/strong><\/u><\/strong> <\/p>\n\n\n\nVeja bem, o bem atual, n\u00e3o o bem de cinco anos atr\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n
Dessa forma, o contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria e o edital de leil\u00e3o s\u00e3o documentos independentes, cada um com sua fun\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria.<\/p>\n\n\n\n
Logo, o contrato serve para constituir a garantia l\u00e1 no in\u00edcio. J\u00e1 o edital serve para divulgar o bem e atrair compradores no momento da venda. S\u00e3o momentos diferentes, realidades diferentes.<\/p>\n\n\n\n
O que acontece quando o edital traz informa\u00e7\u00e3o desatualizada?<\/span><\/h3>\n\n\n\nImagine a seguinte situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Voc\u00ea est\u00e1 procurando um im\u00f3vel para comprar e encontra no jornal o an\u00fancio de um leil\u00e3o de “terreno” localizado em determinado bairro. O pre\u00e7o inicial est\u00e1 relativamente baixo…<\/p>\n\n\n\n
Por\u00e9m, se o edital dissesse a verdade e descrevesse “casa de tr\u00eas quartos, dois banheiros, garagem coberta”, a\u00ed sim voc\u00ea teria interesse.<\/p>\n\n\n\n
Nesse caso, provavelmente apareceriam muito mais compradores interessados, e o pre\u00e7o do lance subiria naturalmente pela disputa entre eles.<\/p>\n\n\n\n
Perceba o preju\u00edzo que causa para o devedor essa descri\u00e7\u00e3o errada.<\/p>\n\n\n\n
O bem dele acaba sendo vendido por um valor rid\u00edculo, muito abaixo do que realmente vale, simplesmente porque os potenciais compradores n\u00e3o sabem o que est\u00e3o comprando.<\/p>\n\n\n\n
Isto posto, foi exatamente isso que aconteceu no caso julgado pelo STJ.<\/p>\n\n\n\n
O im\u00f3vel tinha uma casa constru\u00edda, mas foi leiloado como se fosse terreno vazio.<\/p>\n\n\n\n
Resultado: arremata\u00e7\u00e3o por m\u00edseros 23% do valor real.<\/p>\n\n\n\n
Um preju\u00edzo brutal para o devedor, que perdeu quase 80% do valor do seu patrim\u00f4nio desnecessariamente.<\/p>\n\n\n\n
A quest\u00e3o do pre\u00e7o vil <\/span><\/h2>\n\n\n\nAdemais, existe outro conceito importante que precisa ser explicado aqui.<\/p>\n\n\n\n
A jurisprud\u00eancia do STJ considera que existe “pre\u00e7o vil” quando o im\u00f3vel \u00e9 arrematado por menos da metade do seu valor de avalia\u00e7\u00e3o<\/strong><\/u><\/strong>.<\/p>\n\n\n\nInclusive, mesmo no segundo leil\u00e3o, onde a lei autoriza a venda pelo valor da d\u00edvida, ainda assim n\u00e3o pode haver arremata\u00e7\u00e3o por pre\u00e7o vil.<\/p>\n\n\n\n
Logo, quando o edital traz descri\u00e7\u00e3o incorreta ou desatualizada do im\u00f3vel, acaba gerando uma avalia\u00e7\u00e3o completamente equivocada.<\/p>\n\n\n\n
Veja bem, se o perito avalia o bem como “terreno”, vai atribuir determinado valor.<\/p>\n\n\n\n
Se avalia como “casa constru\u00edda”, o valor ser\u00e1 muito maior. Dessa maneira, a descri\u00e7\u00e3o errada contamina todo o processo de avalia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Nesse sentido, o que o STJ decidiu \u00e9 que n\u00e3o adianta o credor argumentar: “mas foi o pr\u00f3prio devedor que descreveu o bem como terreno l\u00e1 no contrato”. Ora, isso n\u00e3o importa. O que importa \u00e9 a realidade atual do im\u00f3vel no momento do leil\u00e3o.<\/strong><\/u><\/strong><\/strong><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\nA Ministra Nancy Andrighi foi muito clara ao explicar que o leil\u00e3o precisa buscar dois objetivos ao mesmo tempo.<\/p>\n\n\n\n
Por um lado, conseguir o maior valor poss\u00edvel para pagar o credor.
Por outro lado, evitar onerosidade excessiva para o devedor.<\/pre>\n\n\n\nEsses dois objetivos s\u00f3 s\u00e3o alcan\u00e7ados se o edital descrever corretamente o bem.<\/p>\n\n\n\n
Conclus\u00e3o<\/span><\/h2>\n\n\n\nAssim, do ponto de vista dos bancos e institui\u00e7\u00f5es financeiras que realizam leil\u00f5es extrajudiciais, essa decis\u00e3o traz uma exig\u00eancia clara. N\u00e3o basta mais simplesmente copiar a descri\u00e7\u00e3o do contrato antigo quando for elaborar o edital. \u00c9 preciso mandar algu\u00e9m at\u00e9 o im\u00f3vel, verificar a situa\u00e7\u00e3o atual, ver se houve benfeitorias, reformas, amplia\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n
Ademais, essa verifica\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 apenas uma formalidade processual. Trata-se de requisito essencial para a validade do leil\u00e3o. Se o edital trouxer descri\u00e7\u00e3o errada e o im\u00f3vel for arrematado por pre\u00e7o vil em raz\u00e3o disso, o leil\u00e3o ser\u00e1 anulado:<\/p>\n\n\n\n
Na hip\u00f3tese de ocorrer uma valoriza\u00e7\u00e3o expressiva do im\u00f3vel em fun\u00e7\u00e3o de uma obra ou benfeitoria significativa, \u00e9 necess\u00e1rio que a descri\u00e7\u00e3o do bem no edital de leil\u00e3o extrajudicial acompanhe a situa\u00e7\u00e3o f\u00e1tica atual, em prol da efetividade da execu\u00e7\u00e3o e da menor onerosidade ao devedor.
REsp 2.167.979-PB, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 9\/9\/2025, DJEN 17\/9\/2025.<\/pre>\n\n\n\nPortanto, a tese fixada pelo STJ nesse julgamento deixa muito claro que, havendo valoriza\u00e7\u00e3o expressiva do im\u00f3vel por obra ou benfeitoria significativa, a descri\u00e7\u00e3o do bem no edital de leil\u00e3o extrajudicial precisa acompanhar a situa\u00e7\u00e3o f\u00e1tica atual. Isso acontece em favor da efetividade da execu\u00e7\u00e3o e para evitar onerosidade excessiva ao devedor.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\nQuer saber quais ser\u00e3o os pr\u00f3ximos concursos?<\/span><\/h2>\n\n\n\nConfira nossos artigos para Carreiras Jur\u00eddicas<\/a>!<\/pre>\n\n\n\n
Ora, quando voc\u00ea financia um im\u00f3vel pelo sistema de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, o banco exige que conste no contrato uma descri\u00e7\u00e3o completa do bem que est\u00e1 sendo dado em garantia.<\/p>\n\n\n\n
Isso est\u00e1 previsto no artigo 1.362, inciso IV, do C\u00f3digo Civil<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Logo, essa descri\u00e7\u00e3o serve para identificar exatamente qual im\u00f3vel responder\u00e1 pela d\u00edvida caso voc\u00ea n\u00e3o pague.<\/p>\n\n\n\n Acontece que entre o momento da assinatura do contrato e o eventual leil\u00e3o podem se passar anos.<\/p>\n\n\n\n Nesse intervalo, muita coisa pode mudar. Aquele terreno pode ter recebido uma constru\u00e7\u00e3o… Aquela casa pequena pode ter ganhado um segundo andar. E por a\u00ed vai…<\/p>\n\n\n\n Assim, o STJ deixou claro que o edital de leil\u00e3o n\u00e3o est\u00e1 amarrado \u00e0 descri\u00e7\u00e3o antiga do contrato.<\/p>\n\n\n\n Isto porque o artigo 886, inciso I, do C\u00f3digo de Processo Civil manda que o edital contenha “a descri\u00e7\u00e3o do bem penhorado, com suas caracter\u00edsticas”.<\/strong><\/u><\/strong> <\/p>\n\n\n\n Veja bem, o bem atual, n\u00e3o o bem de cinco anos atr\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n Dessa forma, o contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria e o edital de leil\u00e3o s\u00e3o documentos independentes, cada um com sua fun\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria.<\/p>\n\n\n\n Logo, o contrato serve para constituir a garantia l\u00e1 no in\u00edcio. J\u00e1 o edital serve para divulgar o bem e atrair compradores no momento da venda. S\u00e3o momentos diferentes, realidades diferentes.<\/p>\n\n\n\n Imagine a seguinte situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Voc\u00ea est\u00e1 procurando um im\u00f3vel para comprar e encontra no jornal o an\u00fancio de um leil\u00e3o de “terreno” localizado em determinado bairro. O pre\u00e7o inicial est\u00e1 relativamente baixo…<\/p>\n\n\n\n Por\u00e9m, se o edital dissesse a verdade e descrevesse “casa de tr\u00eas quartos, dois banheiros, garagem coberta”, a\u00ed sim voc\u00ea teria interesse.<\/p>\n\n\n\n Nesse caso, provavelmente apareceriam muito mais compradores interessados, e o pre\u00e7o do lance subiria naturalmente pela disputa entre eles.<\/p>\n\n\n\n Perceba o preju\u00edzo que causa para o devedor essa descri\u00e7\u00e3o errada.<\/p>\n\n\n\n O bem dele acaba sendo vendido por um valor rid\u00edculo, muito abaixo do que realmente vale, simplesmente porque os potenciais compradores n\u00e3o sabem o que est\u00e3o comprando.<\/p>\n\n\n\n Isto posto, foi exatamente isso que aconteceu no caso julgado pelo STJ.<\/p>\n\n\n\n O im\u00f3vel tinha uma casa constru\u00edda, mas foi leiloado como se fosse terreno vazio.<\/p>\n\n\n\n Resultado: arremata\u00e7\u00e3o por m\u00edseros 23% do valor real.<\/p>\n\n\n\n Um preju\u00edzo brutal para o devedor, que perdeu quase 80% do valor do seu patrim\u00f4nio desnecessariamente.<\/p>\n\n\n\n Ademais, existe outro conceito importante que precisa ser explicado aqui.<\/p>\n\n\n\n A jurisprud\u00eancia do STJ considera que existe “pre\u00e7o vil” quando o im\u00f3vel \u00e9 arrematado por menos da metade do seu valor de avalia\u00e7\u00e3o<\/strong><\/u><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Inclusive, mesmo no segundo leil\u00e3o, onde a lei autoriza a venda pelo valor da d\u00edvida, ainda assim n\u00e3o pode haver arremata\u00e7\u00e3o por pre\u00e7o vil.<\/p>\n\n\n\n Logo, quando o edital traz descri\u00e7\u00e3o incorreta ou desatualizada do im\u00f3vel, acaba gerando uma avalia\u00e7\u00e3o completamente equivocada.<\/p>\n\n\n\n Veja bem, se o perito avalia o bem como “terreno”, vai atribuir determinado valor.<\/p>\n\n\n\n Se avalia como “casa constru\u00edda”, o valor ser\u00e1 muito maior. Dessa maneira, a descri\u00e7\u00e3o errada contamina todo o processo de avalia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Nesse sentido, o que o STJ decidiu \u00e9 que n\u00e3o adianta o credor argumentar: “mas foi o pr\u00f3prio devedor que descreveu o bem como terreno l\u00e1 no contrato”. Ora, isso n\u00e3o importa. O que importa \u00e9 a realidade atual do im\u00f3vel no momento do leil\u00e3o.<\/strong><\/u><\/strong><\/strong><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n A Ministra Nancy Andrighi foi muito clara ao explicar que o leil\u00e3o precisa buscar dois objetivos ao mesmo tempo.<\/p>\n\n\n\n Esses dois objetivos s\u00f3 s\u00e3o alcan\u00e7ados se o edital descrever corretamente o bem.<\/p>\n\n\n\n Assim, do ponto de vista dos bancos e institui\u00e7\u00f5es financeiras que realizam leil\u00f5es extrajudiciais, essa decis\u00e3o traz uma exig\u00eancia clara. N\u00e3o basta mais simplesmente copiar a descri\u00e7\u00e3o do contrato antigo quando for elaborar o edital. \u00c9 preciso mandar algu\u00e9m at\u00e9 o im\u00f3vel, verificar a situa\u00e7\u00e3o atual, ver se houve benfeitorias, reformas, amplia\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n Ademais, essa verifica\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 apenas uma formalidade processual. Trata-se de requisito essencial para a validade do leil\u00e3o. Se o edital trouxer descri\u00e7\u00e3o errada e o im\u00f3vel for arrematado por pre\u00e7o vil em raz\u00e3o disso, o leil\u00e3o ser\u00e1 anulado:<\/p>\n\n\n\n Portanto, a tese fixada pelo STJ nesse julgamento deixa muito claro que, havendo valoriza\u00e7\u00e3o expressiva do im\u00f3vel por obra ou benfeitoria significativa, a descri\u00e7\u00e3o do bem no edital de leil\u00e3o extrajudicial precisa acompanhar a situa\u00e7\u00e3o f\u00e1tica atual. Isso acontece em favor da efetividade da execu\u00e7\u00e3o e para evitar onerosidade excessiva ao devedor.<\/p>\n\n\n\nO que acontece quando o edital traz informa\u00e7\u00e3o desatualizada?<\/span><\/h3>\n\n\n\n
A quest\u00e3o do pre\u00e7o vil <\/span><\/h2>\n\n\n\n
Por um lado, conseguir o maior valor poss\u00edvel para pagar o credor.
Por outro lado, evitar onerosidade excessiva para o devedor.<\/pre>\n\n\n\nConclus\u00e3o<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Na hip\u00f3tese de ocorrer uma valoriza\u00e7\u00e3o expressiva do im\u00f3vel em fun\u00e7\u00e3o de uma obra ou benfeitoria significativa, \u00e9 necess\u00e1rio que a descri\u00e7\u00e3o do bem no edital de leil\u00e3o extrajudicial acompanhe a situa\u00e7\u00e3o f\u00e1tica atual, em prol da efetividade da execu\u00e7\u00e3o e da menor onerosidade ao devedor.
REsp 2.167.979-PB, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 9\/9\/2025, DJEN 17\/9\/2025.<\/pre>\n\n\n\n
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