{"id":159731,"date":"2025-10-27T11:50:31","date_gmt":"2025-10-27T14:50:31","guid":{"rendered":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/?p=159731"},"modified":"2025-10-29T10:53:04","modified_gmt":"2025-10-29T13:53:04","slug":"corretor-imoveis-atraso-obra-tema-1173","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/corretor-imoveis-atraso-obra-tema-1173\/","title":{"rendered":"Corretor de im\u00f3veis e o atraso na obra (Tema 1173 do STJ)"},"content":{"rendered":"\n<p>De in\u00edcio, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a firmou recentemente um importante entendimento para o <strong><a href=\"https:\/\/www.estrategiaconcursos.com.br\/promocoes\/assinaturas-ecj\/\" target=\"_blank\" >Direito Civil<\/a><\/strong> e o mercado imobili\u00e1rio, definindo at\u00e9 que ponto o corretor de im\u00f3veis pode ser responsabilizado por preju\u00edzos sofridos pelo comprador quando a construtora descumpre o contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>Veja, o que foi decidido:<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-large\"><img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"741\" src=\"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/27113555\/corretor-imoveis-responsabilidade-obra-1024x741.png\" alt=\"corretor de im\u00f3veis\" class=\"wp-image-159738\" srcset=\"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/27113555\/corretor-imoveis-responsabilidade-obra-1024x741.png 1024w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/27113555\/corretor-imoveis-responsabilidade-obra-300x217.png 300w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/27113555\/corretor-imoveis-responsabilidade-obra-768x556.png 768w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/27113555\/corretor-imoveis-responsabilidade-obra-380x275.png 380w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/27113555\/corretor-imoveis-responsabilidade-obra-800x579.png 800w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/27113555\/corretor-imoveis-responsabilidade-obra-1160x840.png 1160w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/27113555\/corretor-imoveis-responsabilidade-obra-150x109.png 150w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/27113555\/corretor-imoveis-responsabilidade-obra.png 1297w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<p>Nessa linha, a aquisi\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel ainda em constru\u00e7\u00e3o representa um investimento expressivo e carregado de expectativas, mas atrasos na entrega do empreendimento t\u00eam sido causa frequente de conflitos judiciais.<\/p>\n\n\n\n<p>Diante dessa situa\u00e7\u00e3o, surge uma quest\u00e3o recorrente no Judici\u00e1rio: afinal, quem deve responder pelos preju\u00edzos do comprador? A construtora, a incorporadora ou tamb\u00e9m o <strong>corretor de im\u00f3veis<\/strong>&nbsp;que realizou a intermedia\u00e7\u00e3o?<\/p>\n\n\n\n<p>A discuss\u00e3o acerca da <strong><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-black-color\">responsabilidade civil<\/mark><\/strong> do corretor de im\u00f3veis vinha gerando entendimentos divergentes nos tribunais. Com o objetivo de pacificar a quest\u00e3o, a Segunda Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, ao apreciar os Recursos Especiais n\u00ba 2008542\/RJ e 2008545\/DF sob o rito dos repetitivos, firmou a tese vinculante correspondente ao Tema 1173.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-o-que-o-stj-decidiu-no-tema-1173\"><span id=\"o-que-o-stj-decidiu-no-tema-1173\">O que o STJ decidiu no Tema 1173?<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Perceba, ao julgar dois recursos especiais (2008542\/RJ e 2008545\/DF), o Superior Tribunal de Justi\u00e7a concluiu que o corretor de im\u00f3veis n\u00e3o deve ser responsabilizado, como regra, pelos preju\u00edzos causados por construtoras que descumprem o contrato. Segundo o ministro Raul Ara\u00fajo, relator do caso, o corretor de im\u00f3veis, pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica, <strong>N\u00c3O \u00e9, normalmente, respons\u00e1vel por danos causados ao consumidor<\/strong>, em raz\u00e3o do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obriga\u00e7\u00f5es relativas ao empreendimento imobili\u00e1rio, previstas no contrato de promessa de compra e venda, <strong>SALVO<\/strong>&nbsp;se demonstrado:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Envolvimento do corretor nas atividades de incorpora\u00e7\u00e3o e constru\u00e7\u00e3o;<\/li>\n\n\n\n<li>Que o corretor integra o mesmo grupo econ\u00f4mico da incorporadora ou construtora; ou<\/li>\n\n\n\n<li>Haver confus\u00e3o ou desvio patrimonial das respons\u00e1veis pela constru\u00e7\u00e3o em benef\u00edcio do corretor.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Fora as hip\u00f3teses supramencionadas, a responsabilidade \u00e9 exclusiva da construtora ou incorporadora, que deve arcar com os preju\u00edzos causados ao comprador.<\/p>\n\n\n\n<p>Essa decis\u00e3o, firmada sob o rito dos repetitivos, vincula as inst\u00e2ncias inferiores e uniformiza o entendimento sobre o tema.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-base-legal-e-deveres-do-corretor\"><span id=\"base-legal-e-deveres-do-corretor\">Base legal e deveres do corretor<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Veja, o C\u00f3digo Civil, em seus artigos <strong>722 <\/strong>e<strong>&nbsp;723<\/strong>, definem que o corretor tem obriga\u00e7\u00e3o de meio, e n\u00e3o de resultado. Seu papel \u00e9 facilitar e informar, n\u00e3o garantir a execu\u00e7\u00e3o do contrato ou o seu sucesso.<\/p>\n\n\n\n<p>Dessa forma, sua responsabilidade decorre de falhas na intermedia\u00e7\u00e3o, como agir com <strong>neglig\u00eancia <\/strong>ou omitir informa\u00e7\u00f5es importantes.<\/p>\n\n\n\n<pre class=\"wp-block-preformatted\"><strong>Art. 722<\/strong>. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, n\u00e3o ligada a outra em virtude de mandato, de presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os ou por qualquer rela\u00e7\u00e3o de depend\u00eancia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais neg\u00f3cios, conforme as instru\u00e7\u00f5es recebidas.<\/pre>\n\n\n\n<pre class=\"wp-block-preformatted\"><strong>Art. 723<\/strong>. O corretor \u00e9 obrigado a executar a media\u00e7\u00e3o com dilig\u00eancia e prud\u00eancia, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informa\u00e7\u00f5es sobre o andamento do neg\u00f3cio. (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 12.236, de 2010)<br><br>Par\u00e1grafo \u00fanico. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestar\u00e1 ao cliente todos os esclarecimentos acerca da seguran\u00e7a ou do risco do neg\u00f3cio, das altera\u00e7\u00f5es de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumb\u00eancia. (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 12.236, de 2010)<\/pre>\n\n\n\n<p>De outro lado, o artigo <strong>725<\/strong>&nbsp;do C\u00f3digo Civil estabelece que o corretor faz jus \u00e0 remunera\u00e7\u00e3o pelo \u00eaxito na intermedia\u00e7\u00e3o, ainda que posteriormente o contrato n\u00e3o se cumpra por motivos alheios \u00e0 sua atua\u00e7\u00e3o. Isso refor\u00e7a que a sua responsabilidade se limita ao ato de intermediar o neg\u00f3cio, independentemente da execu\u00e7\u00e3o posterior do contrato pelas partes.<\/p>\n\n\n\n<pre class=\"wp-block-preformatted\"><strong>Art. 725<\/strong>. A remunera\u00e7\u00e3o \u00e9 devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de media\u00e7\u00e3o, ou ainda que este n\u00e3o se efetive em virtude de arrependimento das partes.<\/pre>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-diferencas-entre-corretor-e-construtora\"><span id=\"diferencas-entre-corretor-e-construtora\">Diferen\u00e7as entre corretor e construtora<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>A distin\u00e7\u00e3o entre corretor e construtora\/incorporadora \u00e9 essencial para entender o alcance da decis\u00e3o do STJ.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><td><strong>Crit\u00e9rio<\/strong><strong><\/strong><\/td><td><strong>Corretor de im\u00f3veis<\/strong><strong><\/strong><\/td><td><strong>Construtora ou incorporadora<\/strong><strong><\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>Fun\u00e7\u00e3o<\/strong><\/td><td>Intermedia\u00e7\u00e3o entre as partes<\/td><td>Execu\u00e7\u00e3o e entrega do empreendimento<\/td><\/tr><tr><td><strong>Produto\/Servi\u00e7o<\/strong><strong><\/strong><\/td><td>Presta um <strong>servi\u00e7o<\/strong>&nbsp;de aproxima\u00e7\u00e3o<\/td><td>Vende um <strong>produto<\/strong>&nbsp;(o im\u00f3vel)<\/td><\/tr><tr><td><strong>Contrato principal<\/strong><strong><\/strong><\/td><td>Contrato de Corretagem<\/td><td>Contrato de Promessa de Compra e Venda<\/td><\/tr><tr><td><strong>Natureza da obriga\u00e7\u00e3o<\/strong><\/td><td>De meio<\/td><td>De resultado<\/td><\/tr><tr><td><strong>Fim da obriga\u00e7\u00e3o<\/strong><strong><\/strong><\/td><td>Com a assinatura do contrato<\/td><td>Com a entrega das chaves e a regulariza\u00e7\u00e3o<\/td><\/tr><tr><td><strong>Responsabilidade<\/strong><\/td><td>Informar, intermediar e agir com dilig\u00eancia<\/td><td>Cumprir o contrato e entregar o im\u00f3vel<\/td><\/tr><tr><td><strong>Base legal<\/strong><\/td><td>Arts. 722 e 723 do CC<\/td><td>Lei 4.591\/1964 e CDC<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Logo, enquanto a construtora responde por eventuais v\u00edcios na obra, como atrasos ou descumprimento contratual, o corretor s\u00f3 se responsabiliza quando extrapola suas fun\u00e7\u00f5es, por exemplo, se participar financeiramente do empreendimento ou atuar como incorporador.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-exemplificando-as-excecoes\"><span id=\"exemplificando-as-excecoes\">Exemplificando as exce\u00e7\u00f5es<\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>Vejamos exemplos pr\u00e1ticos de quando o corretor PODE ser responsabilizado:<strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Exemplo 1 (envolvimento direto):<\/strong>&nbsp;Imagine uma imobili\u00e1ria que, al\u00e9m de intermediar as vendas, se apresenta nas campanhas como \u201cparceira realizadora\u201d, participando de reuni\u00f5es e decis\u00f5es com a construtora. Nessa hip\u00f3tese, ela deixa de ser mera intermediadora, assim, passa a responder solidariamente se a obra eventualmente atrasar.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Exemplo 2 (grupo econ\u00f4mico):<\/strong>&nbsp;Quando uma<strong>&nbsp;<\/strong>construtora e imobili\u00e1ria funcionam no mesmo endere\u00e7o, t\u00eam a mesma administra\u00e7\u00e3o e quadro de s\u00f3cios, embora sejam CNPJs diferentes, demonstram atua\u00e7\u00e3o conjunta e podem confundir o consumidor. Nessa situa\u00e7\u00e3o, h\u00e1 um grupo econ\u00f4mico de fato, e a imobili\u00e1ria pode ser responsabilizada junto com a construtora por problemas no empreendimento.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Exemplo 3 (confus\u00e3o patrimonial<\/strong>): Uma construtora pequena vende dezenas de apartamentos, mas decreta fal\u00eancia sem iniciar a obra. Descobriu-se que os valores pagos pelos compradores foram transferidos para a conta do dono da imobili\u00e1ria que intermediava as vendas. Assim houve evidente confus\u00e3o patrimonial e fraude aos consumidores, atraindo a responsabilidade da imobili\u00e1ria ou do corretor por eventuais danos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-como-o-tema-pode-cair-em-provas\"><span id=\"como-o-tema-pode-cair-em-provas\">Como o tema pode cair em provas?<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Quest\u00f5es in\u00e9ditas<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Nos termos do entendimento firmado pelo STJ no Tema 1173, o corretor de im\u00f3veis pode ser responsabilizado pelos danos decorrentes do atraso na entrega do empreendimento, ainda que n\u00e3o tenha participado da incorpora\u00e7\u00e3o ou da constru\u00e7\u00e3o, bastando ter intermediado a venda ao consumidor. (<strong>Errado<\/strong>)<\/li>\n\n\n\n<li>Segundo o art. 723 do C\u00f3digo Civil, o corretor deve atuar com dilig\u00eancia e prud\u00eancia, prestando ao cliente todas as informa\u00e7\u00f5es sobre o andamento do neg\u00f3cio, inclusive os riscos e fatores que possam afetar o resultado, sob pena de responder por perdas e danos. (<strong>Certo<\/strong>)<\/li>\n\n\n\n<li>De acordo com o art. 725 do C\u00f3digo Civil, o corretor faz jus \u00e0 remunera\u00e7\u00e3o apenas se o contrato entre comprador e vendedor for integralmente executado, n\u00e3o havendo direito \u00e0 comiss\u00e3o se o neg\u00f3cio for desfeito por arrependimento das partes. (<strong>Errado<\/strong>)<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-align-center\" id=\"h-quer-saber-quais-serao-os-proximos-concursos\"><span id=\"quer-saber-quais-serao-os-proximos-concursos\">Quer saber quais ser\u00e3o os pr\u00f3ximos concursos?<\/span><\/h2>\n\n\n\n<pre class=\"wp-block-verse has-text-align-center\">Confira nossos&nbsp;<a href=\"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/\" target=\"_blank\" >artigos para Carreiras Jur\u00eddicas<\/a>!<\/pre>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-white-color has-pale-cyan-blue-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-elements-723b3278bf14a50a5e7b7e937b9a17d4\"><a href=\"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/concursos-abertos-carreiras-juridicas\/\">Concursos jur\u00eddicos abertos<\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-white-color has-pale-cyan-blue-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-elements-41349f36dc977263ca2129bf0f6dd541\"><a href=\"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/concursos-2025-carreiras-juridicas\/\" target=\"_blank\" >Concursos jur\u00eddicos 2025<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"De in\u00edcio, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a firmou recentemente um importante entendimento para o Direito Civil e 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This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v27.2 (Yoast SEO v27.2) - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-premium-wordpress\/ -->\n<title>Corretor de im\u00f3veis e o atraso na obra (Tema 1173 do STJ)<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"O STJ definiu quando o corretor de im\u00f3veis pode se responsabilizar por preju\u00edzos causados quando a construtora descumpre contrato.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/corretor-imoveis-atraso-obra-tema-1173\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"pt_BR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Corretor de im\u00f3veis e o atraso na obra (Tema 1173 do STJ)\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"O STJ definiu quando o corretor de im\u00f3veis pode se responsabilizar por preju\u00edzos causados 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