E consequentemente da senten\u00e7a aqui divulgada:<\/p>\n\n\n\n
Senten\u00e7a – Comarca de Goi\u00e2nia<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n De in\u00edcio, perceba que o instituto da conven\u00e7\u00e3o condominial constitui instrumento fundamental para a regulamenta\u00e7\u00e3o da vida em condom\u00ednio edil\u00edcio, estabelecendo diretrizes que harmonizam o exerc\u00edcio individual da propriedade com os interesses coletivos da comunidade condominial.<\/p>\n\n\n\n Com efeito, a for\u00e7a normativa deste documento, consagrada pelos artigos 1.333 e 1.334 do C\u00f3digo Civil<\/a><\/strong>, confere legitimidade \u00e0s limita\u00e7\u00f5es impostas ao uso das unidades aut\u00f4nomas, sobretudo quando direcionadas \u00e0 preserva\u00e7\u00e3o da destina\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria do empreendimento.<\/p>\n\n\n\n Nesse diapas\u00e3o, emerge quest\u00e3o de particular relev\u00e2ncia jur\u00eddica: a compatibilidade entre a loca\u00e7\u00e3o de unidades residenciais atrav\u00e9s de plataformas digitais de hospedagem e as disposi\u00e7\u00f5es convencionais que vedam atividades comerciais.<\/p>\n\n\n\n Perceba, a percuciente an\u00e1lise desta problem\u00e1tica demanda exame detalhado dos contornos dogm\u00e1ticos que distinguem a loca\u00e7\u00e3o por temporada da hospedagem at\u00edpica, modalidades frequentemente confundidas na pr\u00e1xis forense.<\/p>\n\n\n\n O caso em apre\u00e7o, tramitado sob o processo n\u00ba 5544128-41.2024.8.09.0051, perante a 21\u00aa Vara C\u00edvel de Goi\u00e2nia, apresenta controv\u00e9rsia paradigm\u00e1tica sobre os limites do direito de propriedade<\/mark><\/strong> em regime condominial.<\/p>\n\n\n\n Isto porque, o propriet\u00e1rio da unidade, ap\u00f3s investir aproximadamente R$ 200.000,00 em reformas estruturais e mob\u00edlia, passou a disponibilizar seu im\u00f3vel atrav\u00e9s da plataforma Airbnb desde 2020, sustentando tratar-se de loca\u00e7\u00e3o por temporada amparada pelo artigo 48 da Lei n\u00ba 8.245\/91.<\/p>\n\n\n\n Por conseguinte, o Condom\u00ednio, fundamentando-se nas disposi\u00e7\u00f5es da Conven\u00e7\u00e3o e do Regimento Interno<\/strong> que estabelecem destina\u00e7\u00e3o exclusivamente residencial<\/strong>, notificou o propriet\u00e1rio em diversas oportunidades ao longo de 2024, culminando na aplica\u00e7\u00e3o de multa correspondente a 50% da taxa condominial.<\/p>\n\n\n\n Destarte, a resist\u00eancia do propriet\u00e1rio ao cumprimento das normas condominiais ensejou o ajuizamento de a\u00e7\u00e3o judicial para dirimir a controv\u00e9rsia.<\/p>\n\n\n\n O ju\u00edzo, alicer\u00e7ou sua decis\u00e3o no precedente firmado pelo Superior Tribunal de Justi\u00e7a no Recurso Especial n\u00ba 1.819.075\/RS<\/strong>, relatado pelo eminente Ministro Raul Ara\u00fajo.<\/p>\n\n\n\n Isto porque, messa linha de intelec\u00e7\u00e3o, o ac\u00f3rd\u00e3o paradigma estabeleceu distin\u00e7\u00e3o fundamental entre a loca\u00e7\u00e3o por temporada e a hospedagem at\u00edpica exercida atrav\u00e9s de plataformas digitais.<\/p>\n\n\n\n Conforme asseverou o Relator, trata-se de “modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas, sem v\u00ednculo entre si, em ambientes f\u00edsicos de estrutura t\u00edpica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produ\u00e7\u00e3o desse servi\u00e7o para os interessados”.<\/p>\n\n\n\n Ademais, o tribunal reconheceu que tal atividade “n\u00e3o se confunde com aquelas esp\u00e9cies tradicionais de loca\u00e7\u00e3o, regidas pela Lei 8.245\/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada”.<\/p>\n\n\n\n Veja, a ratio decidendi<\/em> da decis\u00e3o em an\u00e1lise reside na caracteriza\u00e7\u00e3o da natureza jur\u00eddica da atividade desenvolvida pelo propriet\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n Nesse sentido, faz-se imperioso distinguir dois institutos jur\u00eddicos distintos: de um lado, a loca\u00e7\u00e3o por temporada<\/strong>, que pressup\u00f5e “loca\u00e7\u00e3o plena e formalizada de im\u00f3vel adequado a servir de resid\u00eancia tempor\u00e1ria para determinado locat\u00e1rio e, por \u00f3bvio, seus familiares ou amigos, por prazo n\u00e3o superior a noventa dias”; de outro, a hospedagem at\u00edpica<\/strong>, caracterizada pela disponibiliza\u00e7\u00e3o fracionada do im\u00f3vel para pessoas estranhas entre si.<\/p>\n\n\n\n Outrossim, o magistrado observou que os investimentos significativos realizados pelo propriet\u00e1rio evidenciam o car\u00e1ter comercial da atividade, desvirtuando a finalidade estritamente residencial estabelecida na Conven\u00e7\u00e3o do Condom\u00ednio<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Nessa esteira, a pr\u00e1tica configura modalidade de hospedagem que, embora l\u00edcita, encontra veda\u00e7\u00e3o nas normas condominiais espec\u00edficas.<\/p>\n\n\n\n Ora, a disponibiliza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis para uso de terceiros por meio de plataformas digitais de hospedagem, a depender do caso concreto, pode ser enquadrada nas mais variadas hip\u00f3teses existentes no ordenamento jur\u00eddico, sobretudo em fun\u00e7\u00e3o da constante expans\u00e3o das atividades desenvolvidas por empresas do g\u00eanero, sempre em busca de maiores lucros e maiores condi\u00e7\u00f5es de sobreviv\u00eancia no mercado mundial.<\/p>\n\n\n\n Nessa medida, somente a partir dos elementos f\u00e1ticos delineados em cada hip\u00f3tese submetida \u00e0 aprecia\u00e7\u00e3o judicial – considerados aspectos relativos ao tempo de hospedagem, ao grau de profissionalismo da atividade, \u00e0 destina\u00e7\u00e3o exclusiva do im\u00f3vel ao ocupante ou o seu compartilhamento com o propriet\u00e1rio, \u00e0 destina\u00e7\u00e3o da \u00e1rea em que ele est\u00e1 inserido (se residencial ou comercial), \u00e0 presta\u00e7\u00e3o ou n\u00e3o de outros servi\u00e7os perif\u00e9ricos, entre outros – \u00e9 que se afigura poss\u00edvel enquadrar determinada atividade em alguma das hip\u00f3teses legais, se isso se mostrar relevante para a solu\u00e7\u00e3o do lit\u00edgio.<\/p>\n\n\n\n Diversa \u00e9 a hip\u00f3tese em que o conflito se verifica na rela\u00e7\u00e3o entre o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel que o disponibiliza para uso de terceiros e o pr\u00f3prio condom\u00ednio no qual o im\u00f3vel est\u00e1 inserido, atingindo diretamente os interesses dos demais cond\u00f4minos. Nessa espec\u00edfica hip\u00f3tese, imp\u00f5e-se observar as regras relativas ao condom\u00ednio edil\u00edcio, previstas no C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n O art. 19 da Lei n\u00ba 4.591\/64 (Lei do Condom\u00ednio em Edifica\u00e7\u00f5es<\/mark><\/strong>) assegura aos cond\u00f4minos o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade aut\u00f4noma, segundo suas conveni\u00eancias e interesses, condicionado \u00e0s normas de boa vizinhan\u00e7a, podendo usar as partes e coisas comuns de maneira a n\u00e3o causar dano ou inc\u00f4modo aos demais moradores, nem obst\u00e1culo ou embara\u00e7o ao bom uso das mesmas partes por todos:<\/p>\n\n\n\n O art. 1.336, IV, do CC\/2002, por seu turno, prescreve ser dever do cond\u00f4mino dar \u00e0 sua parte exclusiva a mesma destina\u00e7\u00e3o que tem a edifica\u00e7\u00e3o, utilizando-a de maneira a preservar o sossego, a salubridade, a seguran\u00e7a e os bons costumes:<\/p>\n\n\n\n Assim, chega-se \u00e0 conclus\u00e3o de que a explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica<\/strong> de unidades aut\u00f4nomas mediante loca\u00e7\u00e3o por curto ou curt\u00edssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e pela transitoriedade, n\u00e3o se compatibiliza<\/strong> com a destina\u00e7\u00e3o exclusivamente residencial atribu\u00edda ao condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n N\u00e3o h\u00e1, portanto, nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restri\u00e7\u00e3o imposta pelo condom\u00ednio, a quem cabe decidir acerca da conveni\u00eancia ou n\u00e3o de permitir a loca\u00e7\u00e3o das unidades aut\u00f4nomas por curto per\u00edodo, tendo como embasamento legal o art. 1.336, IV, do CC, observada a destina\u00e7\u00e3o prevista na conven\u00e7\u00e3o condominial.<\/p>\n\n\n\n A afeta\u00e7\u00e3o do sossego, da salubridade e da seguran\u00e7a, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas<\/strong> e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual est\u00e3o temporariamente inseridas, \u00e9 o que confere razoabilidade a eventuais restri\u00e7\u00f5es impostas com fundamento na destina\u00e7\u00e3o prevista na conven\u00e7\u00e3o condominial.<\/p>\n\n\n\n O direito de propriedade<\/mark><\/strong>, assegurado constitucionalmente, n\u00e3o \u00e9 s\u00f3 de quem explora economicamente o seu im\u00f3vel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, al\u00e9m de um lugar seguro para a sua fam\u00edlia, a paz e o sossego necess\u00e1rios para recompor as energias gastas ao longo do dia.<\/p>\n\n\n\nAn\u00e1lise do caso concreto<\/h2>\n\n\n\n
Fundamenta\u00e7\u00e3o do ju\u00edzo<\/h2>\n\n\n\n
Quest\u00e3o central<\/h2>\n\n\n\n
Entendimento do STJ<\/h2>\n\n\n\n
O condom\u00ednio que possui destina\u00e7\u00e3o exclusivamente residencial pode proibir a loca\u00e7\u00e3o de unidade aut\u00f4noma por curto per\u00edodo de tempo.
STJ. 3\u00aa Turma. REsp 1.884.483-PR, Rel. Min. Ricardo Villas B\u00f4as Cueva, julgado em 23\/11\/2021 (Informativo 720).<\/pre>\n\n\n\nPropriet\u00e1rio x condom\u00ednio<\/span><\/h3>\n\n\n\n
![\"condom\u00ednios\"](\"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2025\/09\/11095752\/discussao-briga-argumento-conversa.png\")
<\/figure>Art. 19. Cada cond\u00f4mino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade aut\u00f4noma, segundo suas conveni\u00eancias e inter\u00easses, condicionados, umas e outros \u00e0s normas de boa vizinhan\u00e7a, e poder\u00e1 usar as partes e coisas comuns de maneira a n\u00e3o causar dano ou inc\u00f4modo aos demais cond\u00f4minos ou moradores, nem obst\u00e1culo ou embara\u00e7o ao bom uso das mesmas partes por todos. <\/pre>\n\n\n\n
Sossego, seguran\u00e7a, salubridade e bons costumes<\/span><\/h3>\n\n\n\n
Art. 1.336. S\u00e3o deveres do cond\u00f4mino:
(...)
IV - dar \u00e0s suas partes a mesma destina\u00e7\u00e3o que tem a edifica\u00e7\u00e3o, e n\u00e3o as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e seguran\u00e7a dos possuidores, ou aos bons costumes.<\/pre>\n\n\n\nJulgado correlato tamb\u00e9m j\u00e1 decidido pelo STJ<\/span><\/h4>\n\n\n\n
Existindo na Conven\u00e7\u00e3o de Condom\u00ednio regra impondo destina\u00e7\u00e3o residencial, mostra-se indevido o uso de unidade condominial para fins de hospedagem remunerada, com m\u00faltipla e concomitante loca\u00e7\u00e3o de aposentos existentes nos apartamentos, a diferentes pessoas, por curta temporada (ex: loca\u00e7\u00e3o pelo Airbnb).
Vale ressaltar que existe a possibilidade de os pr\u00f3prios cond\u00f4minos de um condom\u00ednio edil\u00edcio de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (2\/3 das fra\u00e7\u00f5es ideais), permitir a utiliza\u00e7\u00e3o das unidades condominiais para fins de hospedagem at\u00edpica, por interm\u00e9dio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para al\u00e9m do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modifica\u00e7\u00e3o \u00e0 Conven\u00e7\u00e3o do Condom\u00ednio.
STJ. 4\u00aa Turma. REsp 1819075\/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salom\u00e3o, Rel. p\/ Ac\u00f3rd\u00e3o Min. Raul Ara\u00fajo, julgado em 20\/04\/2021 (Informativo 693).<\/pre>\n\n\n\nComo o tema j\u00e1 caiu em concursos?<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Ano: 2024 Banca: VUNESP \u00d3rg\u00e3o: TJ-SP Prova: VUNESP - 2024 - TJ-SP - Titular de Servi\u00e7os de Notas e de Registros - Provimento<\/strong>
Propriet\u00e1rio de unidade aut\u00f4noma em condom\u00ednio edil\u00edcio passa a locar seu im\u00f3vel por meio de plataformas digitais, para hospedagens de curta dura\u00e7\u00e3o, com menos de 90 (noventa) dias. Advertido pelo condom\u00ednio de que dever\u00e1 cessar tal pr\u00e1tica, sob pena de multa, uma vez que a respectiva conven\u00e7\u00e3o prev\u00ea a destina\u00e7\u00e3o exclusivamente residencial do edif\u00edcio, o cond\u00f4mino aju\u00edza a\u00e7\u00e3o visando ao reconhecimento da legalidade da sua conduta. Nesse caso, a loca\u00e7\u00e3o
Alternativas<\/strong>
a) n\u00e3o deve ser permitida, porquanto se trata de contrato at\u00edpico de hospedagem, que desvirtua a natureza exclusivamente residencial do edif\u00edcio prevista na conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, devido \u00e0 alta rotatividade de pessoas, que oferece riscos potenciais \u00e0 seguran\u00e7a, ao sossego e \u00e0 sa\u00fade dos demais cond\u00f4minos.
B)deve ser permitida, pois, embora a hospedagem seja at\u00edpica e de curta dura\u00e7\u00e3o, n\u00e3o desvirtua a natureza exclusivamente residencial do edif\u00edcio, na medida em que os h\u00f3spedes utilizam a unidade aut\u00f4noma locada da mesma forma que o propriet\u00e1rio a utilizaria, e n\u00e3o para outras finalidades, como a comercial.
C)deve ser permitida, pois, \u00e0 falta de proibi\u00e7\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, o propriet\u00e1rio pode usar, fruir e dispor livremente de sua unidade aut\u00f4noma.
D)n\u00e3o deve ser permitida, pois, para tanto, a conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio teria de ser previamente alterada para admitir expressamente essa possibilidade, por delibera\u00e7\u00e3o em assembleia tomada pela maioria simples dos cond\u00f4minos.
Gab: A.<\/strong><\/pre>\n\n\n\n
\n\n\n\nQuer saber quais ser\u00e3o os pr\u00f3ximos concursos?<\/span><\/h2>\n\n\n\n
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