{"id":106392,"date":"2025-03-19T13:53:46","date_gmt":"2025-03-19T16:53:46","guid":{"rendered":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/?p=106392"},"modified":"2025-03-19T15:42:47","modified_gmt":"2025-03-19T18:42:47","slug":"penhora-imovel-alienacao-fiduciaria-divida-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/penhora-imovel-alienacao-fiduciaria-divida-condominio\/","title":{"rendered":"Cabe penhora de im\u00f3vel com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria para quitar d\u00edvida de condom\u00ednio \u2013 decide STJ"},"content":{"rendered":"\n<p>No dia 12 de mar\u00e7o de 2025, a 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) firmou entendimento, por maioria de 5 votos a 4, no sentido de permitir a penhora de im\u00f3vel com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia para satisfa\u00e7\u00e3o de d\u00e9bitos condominiais.<\/p>\n\n\n\n<p>No fundo, esta decis\u00e3o representa uma mudan\u00e7a na compreens\u00e3o sobre a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais em im\u00f3veis financiados mediante aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n<p>Vamos entender bem a problem\u00e1tica decidida pelo STJ.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-o-que-e-a-alienacao-fiduciaria\"><span id=\"o-que-e-a-alienacao-fiduciaria\">O que \u00e9 a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria?<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>De in\u00edcio, \u00e9 importante salientar que a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia mudou o mercado imobili\u00e1rio brasileiro desde sua introdu\u00e7\u00e3o pela Lei 9.514\/1997.<\/p>\n\n\n\n<p>Isto porque, no modelo tradicional de financiamento, utilizava-se a hipoteca como garantia. Nesse sistema, o comprador se tornava propriet\u00e1rio do im\u00f3vel desde a assinatura do contrato, dando o bem em garantia ao banco. Dessa forma, caso houvesse inadimpl\u00eancia, a institui\u00e7\u00e3o financeira precisava entrar com a\u00e7\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o hipotec\u00e1ria, um processo judicial frequentemente longo e custoso.<\/p>\n\n\n\n<p>Por outro lado, na aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, a din\u00e2mica \u00e9 completamente diferente:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>O banco concede o cr\u00e9dito e, em contrapartida, torna-se propriet\u00e1rio do im\u00f3vel.<\/li>\n\n\n\n<li>O comprador (devedor fiduciante) recebe apenas a posse direta e o direito de, futuramente, adquirir a propriedade plena ap\u00f3s quitar todas as parcelas do financiamento.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>No fundo, esta estrutura jur\u00eddica confere maior seguran\u00e7a aos bancos, pois em caso de inadimpl\u00eancia, podem retomar o im\u00f3vel por meio de um procedimento extrajudicial relativamente simples.<\/p>\n\n\n\n<p>Para ilustrar: imagine que Jo\u00e3o deseja adquirir um apartamento de R$ 500.000,00. Ele d\u00e1 uma entrada de R$ 100.000,00 e financia os R$ 400.000,00 restantes. No contrato com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, o banco ser\u00e1 o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel at\u00e9 que Jo\u00e3o quite as parcelas.<\/p>\n\n\n\n<p>Dessa forma durante este per\u00edodo, Jo\u00e3o ter\u00e1 a posse e poder\u00e1 usar o apartamento normalmente, mas s\u00f3 haver\u00e1 a transfer\u00eancia da propriedade a ele ap\u00f3s o pagamento da \u00faltima parcela.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-cover\" style=\"min-height:155px;aspect-ratio:unset;\"><img decoding=\"async\" width=\"1890\" height=\"351\" class=\"wp-block-cover__image-background wp-image-8669\" alt=\"Assinaturas Jur\u00eddicas\" src=\"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/20151253\/concurso-carreiras-juridicas-assinatura-juridica.jpg\" style=\"object-position:78% 43%\" data-object-fit=\"cover\" data-object-position=\"78% 43%\" srcset=\"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/20151253\/concurso-carreiras-juridicas-assinatura-juridica.jpg 1890w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/20151253\/concurso-carreiras-juridicas-assinatura-juridica-300x56.jpg 300w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/20151253\/concurso-carreiras-juridicas-assinatura-juridica-1024x190.jpg 1024w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/20151253\/concurso-carreiras-juridicas-assinatura-juridica-768x143.jpg 768w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/20151253\/concurso-carreiras-juridicas-assinatura-juridica-1536x285.jpg 1536w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/20151253\/concurso-carreiras-juridicas-assinatura-juridica-380x71.jpg 380w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/20151253\/concurso-carreiras-juridicas-assinatura-juridica-800x149.jpg 800w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/20151253\/concurso-carreiras-juridicas-assinatura-juridica-1160x215.jpg 1160w\" sizes=\"(max-width: 1890px) 100vw, 1890px\" \/><span aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-cover__background has-background-dim\"><\/span><div class=\"wp-block-cover__inner-container is-layout-flow wp-block-cover-is-layout-flow\">\n<h3 id=\"faca-a-sua-assinatura\" class=\"titulo-assinatura\"><span style=\"color: #ffffff;\">Fa\u00e7a a sua assinatura!<\/span><\/h3>\n<p class=\"subtitulo-assinatura\" style=\"display:block!important; line-height: 0;\"><span style=\"color: #ffffff;\">Escolha a sua \u00e1rea.<\/span><\/p>\n<a target=\"_blank\" href=\"https:\/\/www.estrategiaconcursos.com.br\/assinaturas-ecj\/\" rel=\"noopener\"><button style=\"border-radius: 10px; text-transform: capitalize;\">Acessar<\/button><\/a>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-alienacao-fiduciaria-vs-obrigacoes-condominiais\"><span id=\"alienacao-fiduciaria-vs-obrigacoes-condominiais\">Aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria vs obriga\u00e7\u00f5es condominiais<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>A controv\u00e9rsia residia quando um devedor fiduciante (o comprador que est\u00e1 financiando o im\u00f3vel) deixava de pagar as despesas condominiais. Isto porque, h\u00e1 um aparente conflito entre dois interesses leg\u00edtimos:<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-luminous-vivid-orange-color\">O interesse do condom\u00ednio<\/mark><\/strong>: receber os valores necess\u00e1rios para sua manuten\u00e7\u00e3o, evitando que os demais cond\u00f4minos sejam onerados com a inadimpl\u00eancia de um deles.<\/li>\n\n\n\n<li><strong><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-luminous-vivid-orange-color\">O interesse do credor fiduci\u00e1rio (banco)<\/mark><\/strong>: preservar a garantia do financiamento, mantendo-a livre de \u00f4nus que possam comprometer seu valor ou a pr\u00f3pria titularidade.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Nessa linha, antes da decis\u00e3o do STJ, prevalecia em parte da jurisprud\u00eancia o entendimento de que o im\u00f3vel alienado fiduciariamente n\u00e3o poderia ser penhorado para satisfazer d\u00edvidas condominiais. Isto porque, o argumento central era que o im\u00f3vel n\u00e3o pertencia ao devedor das despesas (o devedor fiduciante), mas sim ao banco.<\/p>\n\n\n\n<p>Em outras palavras, permitia-se apenas a penhora do &#8220;direito real de aquisi\u00e7\u00e3o&#8221; &#8211; essencialmente, o direito futuro de se tornar propriet\u00e1rio do im\u00f3vel ap\u00f3s a quita\u00e7\u00e3o do financiamento. Entretanto, isso era de baixa ou quase imposs\u00edvel liquida\u00e7\u00e3o imediata ao condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-a-decisao-do-stj\"><span id=\"a-decisao-do-stj\">A decis\u00e3o do STJ<\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>Em breve s\u00edntese, a 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o do STJ concluiu que:<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00c9 poss\u00edvel penhorar o <strong><u>pr\u00f3prio im\u00f3vel para quitar d\u00edvida de condom\u00ednio<\/u><\/strong>, mesmo que financiado por contrato com cl\u00e1usula de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria.<\/li>\n\n\n\n<li>O credor fiduci\u00e1rio (banco) <strong><u>pode ser chamado a responder pela d\u00edvida condominial justamente por ser o propriet\u00e1rio formal do bem<\/u><\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li>Se o credor fiduci\u00e1rio quiser evitar a penhora<strong><u>, poder\u00e1 quitar a d\u00edvida de condom\u00ednio e posteriormente cobrar esse valor do devedor fiduciante<\/u><\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-qual-foi-a-fundamentacao-natureza-propter-rem\"><span id=\"qual-foi-a-fundamentacao-natureza-propter-rem\">Qual foi a fundamenta\u00e7\u00e3o? Natureza <em>Propter Rem<\/em><\/span><\/h4>\n\n\n\n<p>Em breve s\u00edntese, o fundamento central do STJ reside no reconhecimento da natureza <em>propter rem<\/em> das obriga\u00e7\u00f5es condominiais, conforme expressamente previsto no artigo 1.345 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-media-text is-stacked-on-mobile\" style=\"grid-template-columns:36% auto\"><figure class=\"wp-block-media-text__media\"><img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"768\" src=\"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/16142256\/atencao-aviso-1024x768.jpg\" alt=\"penhora de im\u00f3vel\" class=\"wp-image-80585 size-full\" srcset=\"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/16142256\/atencao-aviso-1024x768.jpg 1024w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/16142256\/atencao-aviso-300x225.jpg 300w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/16142256\/atencao-aviso-768x576.jpg 768w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/16142256\/atencao-aviso-1536x1152.jpg 1536w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/16142256\/atencao-aviso-2048x1536.jpg 2048w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/16142256\/atencao-aviso-380x285.jpg 380w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/16142256\/atencao-aviso-800x600.jpg 800w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/16142256\/atencao-aviso-1160x870.jpg 1160w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/16142256\/atencao-aviso-150x113.jpg 150w, https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/16142256\/atencao-aviso-scaled.jpg 2560w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure><div class=\"wp-block-media-text__content\">\n<p>Dessa maneira, a obriga\u00e7\u00e3o &#8220;adere&#8221; ao pr\u00f3prio im\u00f3vel, acompanhando-o independentemente de quem seja seu titular.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<p>Anteriormente, inclusive, o STJ j\u00e1 tinha decidido no ac\u00f3rd\u00e3o do REsp 2.059.278\/SC, relatado pelo Ministro Raul Ara\u00fajo, evidenciando que as normas espec\u00edficas da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria (art. 27, \u00a7 8\u00ba, da Lei n\u00ba 9.514\/1997 e art. 1.368-B, par\u00e1grafo \u00fanico, do CC\/2002) n\u00e3o t\u00eam o cond\u00e3o de afastar a natureza <em>propter rem<\/em> das despesas condominiais.<\/p>\n\n\n\n<p>Como explicado pelo Ministro Raul Ara\u00fajo no voto vencedor:<\/p>\n\n\n\n<pre class=\"wp-block-verse\">\"o fato de o banco ser credor fiduci\u00e1rio n\u00e3o subtrai sua posi\u00e7\u00e3o de propriet\u00e1rio do bem, a quem cabe responder pela d\u00edvida de condom\u00ednio\".<\/pre>\n\n\n\n<p>De maneira mais f\u00e1cil: se o banco quis assumir a propriedade do im\u00f3vel como garantia, deve tamb\u00e9m assumir os \u00f4nus inerentes a essa propriedade, incluindo as obriga\u00e7\u00f5es condominiais.<\/p>\n\n\n\n<p>Por fim, o Ministro argumentou que n\u00e3o seria razo\u00e1vel impor aos demais cond\u00f4minos o \u00f4nus de arcar com d\u00edvidas condominiais de unidades objeto de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, apenas para preservar os interesses da institui\u00e7\u00e3o financeira.<\/p>\n\n\n\n<p>Veja as palavras do Ministro Raul Ara\u00fajo:<\/p>\n\n\n\n<pre class=\"wp-block-verse\">\"N\u00e3o faz sentido esse absurdo. Qualquer propriet\u00e1rio comum de um im\u00f3vel existente num condom\u00ednio edil\u00edcio se submete \u00e0 obriga\u00e7\u00e3o de pagar as despesas. Se essas despesas n\u00e3o forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduci\u00e1rio, elas ser\u00e3o suportadas pelos outros cond\u00f4minos, o que, sabemos, n\u00e3o \u00e9 justo, n\u00e3o \u00e9 correto.\"<\/pre>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-conclusao\"><span id=\"conclusao\">Conclus\u00e3o<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Rapaz, que isso vai cair em provas, vai!<\/p>\n\n\n\n<p>Entretanto, vale alertar para pontos que n\u00e3o foram decididos ainda conforme alertado pelo <em>Amicus Curiae<\/em>:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-luminous-vivid-orange-color\">Subsidiariedade da penhora do im\u00f3vel<\/mark><\/strong>: estabelecer que a penhora do bem s\u00f3 seria admiss\u00edvel ap\u00f3s o esgotamento de outros meios de constri\u00e7\u00e3o, como a penhora online de valores, de bens m\u00f3veis e de outros ativos do devedor (n\u00e3o decidido);<\/li>\n\n\n\n<li><strong><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-luminous-vivid-orange-color\">Participa\u00e7\u00e3o do credor fiduci\u00e1rio na execu\u00e7\u00e3o<\/mark><\/strong>: definir se \u00e9 necess\u00e1ria a inclus\u00e3o da institui\u00e7\u00e3o financeira no polo passivo da execu\u00e7\u00e3o ou se bastaria sua intima\u00e7\u00e3o ap\u00f3s a efetiva\u00e7\u00e3o da penhora (n\u00e3o decidido).<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-align-center\" id=\"h-quer-saber-quais-serao-os-proximos-concursos\"><span id=\"quer-saber-quais-serao-os-proximos-concursos\">Quer saber quais ser\u00e3o os pr\u00f3ximos concursos?<\/span><\/h2>\n\n\n\n<pre class=\"wp-block-verse has-text-align-center\">Confira nossos&nbsp;<a href=\"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/\" target=\"_blank\" >artigos para Carreiras Jur\u00eddicas<\/a>!<\/pre>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-white-color has-pale-cyan-blue-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-elements-3ffc9057f2314ec15f13b132eefb20e4\"><a href=\"https:\/\/www.estrategiaconcursos.com.br\/blog\/concursos-abertos\/\" target=\"_blank\" >Concursos p\u00fablicos abertos<\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center has-white-color has-pale-cyan-blue-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-elements-0ddcc3bba7dead06242e688a17e9e277\"><a href=\"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/concursos-2025-carreiras-juridicas\/\" target=\"_blank\" >Concursos 2025<\/a><\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-cover\" style=\"min-height:155px;aspect-ratio:unset;\"><img decoding=\"async\" width=\"1890\" height=\"351\" class=\"wp-block-cover__image-background wp-image-8669\" alt=\"Assinaturas Jur\u00eddicas\" src=\"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/20151253\/concurso-carreiras-juridicas-assinatura-juridica.jpg\" 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Mestre em Direito Pol\u00edtico e Econ\u00f4mico na Mackenzie-SP. Graduado em Direito pela Universidade Cat\u00f3lica de Pernambuco, com conclus\u00e3o pelo regime de Aproveitamento Extraordin\u00e1rio nos Estudos (art. 47, \u00a7 2\u00ba, da Lei n\u00ba 9.394\/96). Ex-Assessor de Desembargador no TJPE. Procurador da Fazenda Nacional. Integra voluntariamente a Coordena\u00e7\u00e3o de Assuntos Estrat\u00e9gicos Judiciais da PGFN. Professor do Estrat\u00e9gia Carreira Jur\u00eddica, Estrat\u00e9gia OAB e Buscador Dizer o Direito. Autor do livro \u201cReforma Tribut\u00e1ria Comentada e Esquematizada\u201d, \"Manual de Processo Tribut\u00e1rio: Administrativo e Judicial\" pela editora Juspodivm Parecerista na Revista de Estudos Jur\u00eddicos do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (REJuriSTJ)","sameAs":["http:\/\/lattes.cnpq.br\/5755137268084324","https:\/\/www.instagram.com\/felipe_duque\/","https:\/\/br.linkedin.com\/in\/felipe-duque-56954638","https:\/\/x.com\/https:\/\/x.com\/ProfessorDuque","https:\/\/www.youtube.com\/@felipeduque-experienciasco5797"],"url":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/author\/felipe-duque\/"}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/106392","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/users\/93"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=106392"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/106392\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":106411,"href":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/106392\/revisions\/106411"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/media\/106398"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=106392"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=106392"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=106392"},{"taxonomy":"tax_estado","embeddable":true,"href":"https:\/\/cj.estrategia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/tax_estado?post=106392"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}